Høyesterett avsa den 30. juni 2022 en ny dom om selgers opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7. Dommen gjelder konkret om selger og megler hadde opplysningsplikt om personsensitive opplysninger, men viser også en utvikling i opplysningsplikten for usikre fremtidige forhold.
Av: Kristian Korsrud advokat/partner og Kristian Ellstrøm advokat, begge i advokatfirmaet Grette – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2022.
Sakens faktum var at en boligselger hadde holdt tilbake informasjon om at en nær nabo nylig var dømt for pedofili. Boligen ble i salgsoppgaven solgt som barnevennlig, og da boligkjøperne fikk vite om forholdet ved naboen valgte de å heve kjøpet. Spørsmålet for Høyesterett var om selger hadde brutt sin opplysningsplikt, jf. Avhendingslova § 3-7.
Kjøperne anførte at selgers opplysningsplikt omfatter uheldige naboforhold, men at de konkrete forholdene kan tale for at opplysningsplikten kan oppfylles på en diskre måte.
Selgerne anførte at naboen ikke utgjorde noen trussel mot naboene, og at han ikke medførte noen reell fare for den solgte eiendommen. Opplysningene lå derfor utenfor opplysningsplikten.
Opplysninger må ha aktualitet for eiendommen som er til salgs
Høyesterett begynner vurderingen med å konstatere at forhold på naboeiendommer må ha en viss aktualitet og ikke omfatter rene hypoteser, usikre formodninger og mistanker. Det er kun forhold kjøper har «grunn til å regne med å få», som er omfattet. Det at en eller flere kjøpere – subjektivt – når konfrontert med forholdet i etterkant ville reagert, er ikke verken nødvendig eller tilstrekkelig, ref. også Skjeggkre-dommen i HR-2022-1322-A. Det må tas utgangspunkt i objektive kriterier.
Høyesterett fremhever videre at opplysninger om straffbare forhold generelt ikke er noe naboer eller andre vet noe om. Opplysningene er underlagt taushetsplikt fra politiet og andre i rettsvesenet. Personsensitive opplysninger er derfor generelt sett ikke opplysninger som en kjøper har «grunn til å regne med å få». Etter en konkret vurdering kan opplysningene likevel være underlagt opplysningsplikt dersom det naboens handlinger kunne fått «direkte virkninger for eiendommen som selges». Fortidige handlinger anses ikke tilstrekkelig – det kreves konkrete holdepunkter for reell risiko for slike handlinger i fremtiden.
Høyesterett konkluderer videre med:
«…opplysningsplikt om omstendigheter på naboeiendommen forutsetter at forholdene på en eller annen måte har en konkret innvirkning på den aktuelle salgseiendommen. Det legges videre til grunn at det må være tale om en faktisk og reell innvirkning. I dette ligger at forhold på naboeiendommen som kun rent subjektivt skaper en følelse av frykt eller ubehag, ikke er å anse som en omstendighet ved den aktuelle salgseiendommen, som kjøper har grunn til å regne med å få opplysning om.(vår understrekning)
Vilkårene for opplysningsplikt var etter Høyesteretts vurdering ikke oppfylt i den konkrete saken.
Ikke opplysningsplikt om usikre fremtidige forhold
Dommen gjelder konkret om selger og meglers opplysningsplikt om personsensitive forhold, men kan også ses på som en videreføring av prinsippene Høyesterett har trukket opp knyttet til at en boligselger ikke skal måtte betale for usikre fremtidige forhold. Sistnevnte ble også behandlet i Fagstoff i Eiendomsmegleren 3. utgave 2022.
Dommen er relevant for eiendomsmeglers opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.
Eiendomsmeglers subjektive vurdering av om et forhold er relevant for opplysningsplikt eller ikke, er en vanskelig øvelse. Vurderingen i avhendingsloven må videre vurderes opp mot terskelen for god meglerskikk. Markedets tillit til eiendomsmeglingsbransjen kan tilsi en strengere vurdering mot megler, der det er megler som sitter på opplysningene.
Hvordan sikre notoritet dersom personsensitive opplysninger må gis?
Begge partene i saken for Høyesterett var enige om at personsensitive opplysninger i alle tilfeller ikke skulle gis i skriftlig salgsoppgave, noe som også ble fremhevet av Høyesterett. Der opplysninger av sensitiv karakter faktisk gis, bør megler sikre notoritet om både hva som er opplyst og om tidspunktet opplysningen er gitt, eksempelvis ved bruk av (sikret) mail. For å hindre at budrunden gjennomføres på bristende forutsetning, bør informasjonen gis hver budgiver ved inngivelsen av deres første bud, med mulighet for å trekke dette om informasjonen ikke aksepteres.
