Fra tid til annen opplever en megler å få henvendelse fra separert eller fraflyttet ektefelle/samboer til hjemmelshaver med påstand om at disse skal ha en del av oppgjøret.
Av Erling Høyte, partner og advokat i Arntzen de Besche advokatfirma AS
Innspillet kommer ofte i forbindelse med samlivsbruddet, og er kombinert med en oppfatning om at selv om vedkommende ikke står som hjemmelshaver, er personen likevel eier med de rettigheter dette medfører til andel oppgjør.
Eiendomsoppgjør og skilsmisseoppgjør – to forskjellige forhold
Det er viktig å være oppmerksom på at et eiendomsoppgjør på ingen måte er det samme som et oppgjør etter en skilsmisse eller samlivsbrudd. Regelsettene og posisjonene de forskjellige partene måtte ha er ganske vidt forskjellige. Dette fordi grunnbokens noe formelle system med blant annet positiv og negativ troverdighet vil medføre andre løsninger enn det et ordinært skifteoppgjør mellom partene vil kunne gjøre.
Situasjonen for en megler er følgelig den at oppgjøret må gjennomføres fullt ut i henhold til grunnbokens system og den kontrakt som er inngått mellom kjøper og selger. Sedvanlig vil det fremkomme av kontrakten at eiendommen skal overdras heftelsesfritt og megleren må da gjennomføre et oppgjør som medfører at grunnboken ved overdragelsen blir uten heftelser.
Om dette oppgjøret er fullt ut i henhold til de underliggende posisjoner partene opprinnelig måtte ha, spiller i den anledning ingen rolle. I hvilken grad ektefeller og samboere har krav mot hverandre, typisk også å være eier, vil i utgangspunktet ikke influere på det økonomiske oppgjøret som megleren skal foreta, basert på grunnboken og kjøpsavtalen.
Meglerens hovedfokus skal være å gjennomføre oppgjøret slik at panthavere, det være seg kontraktspanthavere eller utleggspanthavere, sletter sine pant, og at kontrakten derved blir oppfylt.
Innsigelser mot det som fremkommer i grunnboken
Et klassisk eksempel kan være at en av ektefellene gjør gjeldende at en bestemt utleggsforretning i realiteten bare skal gjøres gjeldende mot den annens ideelle andel, og ikke mot den aktuelle parts andel. For megleren er situasjonen i utgangspunktet relativt enkel tross de komplikasjoner et sånt utspill kan gi. Fremkommer det ikke av grunnboken at utlegget gjelder en ideell andel, gjelder utlegget hele eiendommen, og oppgjøret skal gjennomføres deretter. Megleren skal i denne sammenheng ikke blande seg opp i den økonomiske situasjon som måtte eksistere mellom partene, så lenge grunnboken ikke avspeiler det standpunkt som det blir argumentert med.
Skulle realiteten likevel være at utlegget faktisk skulle vært belastet den ene ektefellen på skiftet og ikke den andre, får dette bli et etterfølgende økonomisk oppgjør mellom de aktuelle parter.
Dette gjelder uansett om parten rent faktisk eier halve eiendommen, og kanskje også er oppført i grunnboken som hjemmelshaver for en ideell part av eiendommen, så lenge ikke utlegget eksplisitt er tinglyst i den ene av partenes ideelle andel. Gjøres det gjeldende at utleggsforretningen følgelig er feil, slik at denne i realiteten skulle vært beheftet bare på den ene parts ideelle andel, må parten henvises til reglene for klage på utleggsforretningene, jf. tvangsloven kapittel 7.
Megleren kan ikke pålegges å foreta justeringer av resultatet, i forhold til det som ville ha vært situasjonen etter et ordinært oppgjør basert på grunnbokens informasjon, fordi en part hevder at utlegget eventuelt er ukorrekt notert i grunnboken. Dette vil også gjelde selv om det skulle vise seg at påstanden er korrekt.
I prinsippet er følgelig situasjonen den at en megler utelukkende skal forholde seg til grunnbokens positive troverdighet. Det vil si at megler må basere seg 100 % på det som fremkommer av grunnboken, og gjennomføre oppgjøret fullt ut i henhold til dette. Tilsvarende skal megleren forholde seg til grunnbokens negative troverdighet. Dette medfører at det som ikke fremkommer i grunnboken ikke skal tas hensyn til i forbindelse med selve det økonomiske oppgjøret ved et salg.
Om dette til syvende og sist blir det riktige økonomiske resultatet mellom sakens parter, angår følgelig ikke megleren og blir et tema som de aktuelle parter må ta opp separat seg i mellom.
Avslutning
Det er meget viktig at megleren forholder seg til grunnboken og intet annet i sine økonomiske oppgjør. Skulle det være slik at megleren velger en annen fremgangsmåte er muligheten for å gripe feil og dessuten blande seg opp i en diskusjon som er uoversiktlig være meget stor. Tidvis vises det til tvangslovens § 7-13 siste ledd, hvor det fremkommer at det faktum at en person er registrert i grunnboken alene ikke sannsynliggjør partens enerett til eierskapet.
Det er viktig å være oppmerksom på at dette er en spesiell bevisregel bare ved utleggsforretninger.
I verste fall kan et erstatningsansvar følge, hvis grunnbokens informasjoner fravikes fordi det tilsynelatende fremtrer som økonomisk korrekt mellom partene å gjøre dette. Skulle noen av partene være misfornøyde med at megleren ikke aksepterer de innspill som måtte komme, og som ikke er i henhold til grunnbokens informasjoner, får disse gå til rettslige skritt for å stanse det økonomiske oppgjøret som megleren arbeider med. Dette vil typisk kunne gjøres med midlertidig forføyning, og i den grad noen skulle få medhold i en slik begjæring, vil det økonomiske oppgjøret stanses inntil en ytterligere avklaring fra domstolen måtte foreligge.
Faren med denne fremgangsmåten er naturlig nok at kjøperen hever avtalen som vesentlig misligholdt og at hele handelen faller bort. Dette blir en vurdering de aktuelle parter selv må foreta. Megleren kan ikke tvinges inn i en rolle hvor det skal tas stilling til de forskjellige krav og eierposisjoner som det tidligere samliv kan ha etablert.
Artikkelen stod også på trykk i Eiendomsmegleren nr. 12 2009.
