Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, fagsjef NEF
Den 1. januar 2020 trådte en del endringer i eierseksjonsloven (lov av 16. juni 2017 nr. 65) i kraft. En av disse endringene er den skjerpede ervervsbegrensningen i esl. § 23. Av bestemmelsen følger det at ingen, verken direkte eller indirekte, kan erverve mer enn 2 seksjoner i et eierseksjonssameie. Samtidig med endringen og skjerpingen i § 23, ble det også innført en ny bestemmelse i § 38, 2. ledd som gir styret mulighet til å pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med § 23. Denne sanksjonsmuligheten kommer til anvendelse der et brudd på ervervsbegrensningen ikke bli oppdaget før etter at et eierskifte er tinglyst.
Lovgiver erkjenner altså at det ikke alltid vil være enkelt å avdekke om et erverv er i strid med begrensingen, og at slike erverv kan finne sted.
Det forventes at man som eiendomsmegler er kjent med gjeldende regler, og som utgangspunkt må en eiendomsmegler være oppmerksom og i størst mulig grad forhindre at slike ulovlig erverv finner sted. Men – man kan se for seg sitasjoner der en eiendomsmegler ikke avdekker at det foreligger en relasjon som har som konsekvens at ervervet er i strid med § 23. Når skjøtet sendes til tinglysing forholder Kartverket seg i utgangspunktet til kjøpers egenerklæring, men om Kartverket avdekker at de opplysningene som er gitt i erklæringen er ukorrekte, vil skjøtet bli nektet tinglyst.
For eiendomsmeglerne oppstår det her et spørsmål om og i hvilken grad en megler kan foreta oppgjør dersom Kartverket avdekker at ervervet er i strid med esl. § 23, og i forlengelsen av det nekter tinglysing av skjøtet.
Vår oppfatning, som også er drøftet med Finanstilsynet, er at man i slike tilfelle må kunne benytte seg av unntaket fra emgll. § 6-9 slik dette fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 6-5. Bestemmelsen lyder:
Megler kan fravike bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd første punktum der kjøper og selger har inngått avtale om dette, forutsatt at forhold på kjøpers side hindrer etablering av rettsvern innen rimelig tid.
For å kunne benytte seg av dette unntaket og gjennomføre oppgjør til selger tross manglende rettsvern, kreves altså at «kjøper og selger har inngått avtale om dette».
En avtale om kjøp inngås på bakgrunn av og i tråd med de opplysninger som gis i salgsoppgaven, og i forlengelsen av dette er vårt råd at man benytter en tekst allà følgende i salgsoppgavene:
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Dersom en slik tekst er inntatt i salgsoppgaven og Kartverket senere nekter tinglysing av skjøtet som følge av at de avdekker at ervervet er i strid med § 23, anses partene for å ha avtalt å fravike emgll. § 6-9. Megler vil i et slikt tilfelle altså kunne gjennomføre oppgjør til selger uten hensyn til kjøpers manglende rettsvern.
Den som har ervervet seksjonen i strid med forbudet vil i et slikt tilfelle – frivillig eller etter pålegg som nevnt innledningsvis – måtte selge seksjonen videre til noen som lovlig kan erverve den.
