Høyere renter og presset likviditet påvirker aktørene i leiemarkedet. Det vil være naturlig å søke de økonomiske utfordringene løst uten rettslige hjelpemidler. Dersom dette ikke er gjennomførbart, er rekonstruksjon et alternativ. I tilfellene der rekonstruksjon enten ikke anses egnet, eller der rekonstruksjonsprosessen feiler, vil konkurs kunne være uunngåelig.
Av: Ingrid Tronshaug og Ida Tangen Høisveen, begge i advokatfirmaet Wiersholm.
Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2024
Tøffe tider for både leietakere og utleiere
Økonomiske utfordringer – utenrettslige løsninger
I leiemarkedet ser vi at stadig flere får økonomiske utfordringer, både på leietaker- og utleiersiden. For utleier handler det ofte om strammere lånevilkår og for lave marginer i eksisterende leieforhold. Tilsvarende utfordringer med dyrere finansiering og lave marginer ser vi også på leietakersiden, gjerne også supplert av forverret markedssituasjon innen de respektive leietakernes virksomhetsområder. En forverret økonomisk situasjon hos leietaker kan resultere i manglende betaling av leie.
For utleier vil alminnelige alternativer for inndrivelse være (i) purringer og inkasso, og (ii) utlegg i leietakerens eiendeler med påfølgende realisasjon. Hvis slike tiltak ikke fører frem vil det kunne bli aktuelt å heve leieavtalen og begjære fravikelse, og/eller å begjære leietakeren konkurs. Utleier vil på sin side kunne være tvunget til å refinansiere lån og forsøke å reforhandle leieavtalen, eller i verste fall selge leieobjektet.
For et selskap med økonomiske utfordringer vil et første steg på veien ofte være å forsøke en utenrettslig restruktureringsprosess. Dette er en frivillig prosess, der den som har økonomiske vanskeligheter vil forsøke å finne en løsning ved å forhandle direkte med kreditorene, enkeltvis eller samlet. Et ønskelig utfall av slike forhandlinger vil gjerne innebære en kombinasjon av refinansiering av låneengasjement, og/eller nedregulering av gjeld i form av (a) salg av eiendeler, og/eller (b) ettergivelse av gjeld.
Slike gjeldsforhandlingsprosesser er ikke underlagt særskilt lovverk og partene står relativt fritt til å finne løsninger og inngå nye avtaler seg imellom, men de involverte må forholde seg til det som følger av alminnelig kontraktsrett, selskapslovgivning mv. Noen prinsipper som ofte vil bli aktuelle i slike prosesser er lojalitetsplikten i kontraktsforhold, samt at kreditorer skal likebehandles. Avhengig av kreditorsammensetningen, størrelsen på det enkelte engasjement etc., kan det likevel være at det er grunnlag for å forskjellsbehandle enkeltkreditorer i slike forhandlinger, men hovedregelen er altså likebehandling.
Leietakers betalingsmislighold
Ved betalingsmislighold hos leietaker vil et normalt første steg for utleier være utsendelse av purringer og/eller inkassovarsel. Dersom slik mild innfordring ikke resulterer i betaling eller en minnelig løsning, vil tvangsfullbyrdelse og konkursbegjæring kunne bli aktuelt.
Utlegg og tvangsfullbyrdelse
Tvangsfullbyrdelse gjennomføres ved at utleier sender begjæring til Namsfogden med krav om utlegg i leietakerens eiendeler. Hvis Namsfogden finner at leietakeren har eiendeler med friverdi, vil utleieren få en panterett – utleggspant – i en eller flere av disse eiendelene. Utleier kan deretter kreve tvangssalg av de aktuelle eiendelene. Hvis ikke leietaker har eiendeler, eller kun har eiendeler som allerede er pantsatt for mer enn verdien, anses en utleggsprosess lite hensiktsmessig. Da vil en mulighet kunne være å begjære leietakeren konkurs.
Tvangsfravikelse
Leietakerens betalingsmislighold kan gi utleier rett til å kaste ut leietakeren gjennom tvangsfravikelse. Begjæring om tvangsfravikelse må sendes til Namsfogden, som både behandler begjæringen og gjennomfører selve utkastelsen. Dersom Namsfogden etter sin saksbehandling kommer til at vilkårene foreligger, vil Namsfogden fastsette en tid for gjennomføring og avholde en fysisk tvangsfravikelse på eiendommen.
For å kunne begjære tvangsfravikelse må det foreligge et tvangsgrunnlag. En leiekontrakt med bestemmelse som gir rett til utkastelse ved manglende betaling, utgjør et slikt tvangsgrunnlag.
Heving av leiekontrakten
Utleier kan ha adgang til å heve leiekontrakten som følge av leietakers betalingsmislighold. Adgangen til å heve vil imidlertid kunne begrenses dersom leietaker tas under rekonstruksjonsforhandlinger eller konkursbehandling (som behandles nedenfor under punktene 3.1 og 4.1).
I en «normalsituasjon», dvs. at leietakeren verken er under rekonstruksjonsforhandlinger eller konkursbehandling, vil leiekontrakten som er inngått mellom partene regulere partenes rettigheter og plikter og dermed også hvilke brudd på leietakerens side som gir utleieren rett til å heve kontrakten. Heving av leiekontrakten er imidlertid en inngripende beføyelse, som vanligvis krever at det må foreligge et «vesentlig» mislighold av kontrakten.
Hva som utgjør et «vesentlig» mislighold må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, men vil som regel innebære noe mer enn en nylig uteblitt betaling av én leietermin. Utleier bør ved et eventuelt betalingsmislighold uansett umiddelbart følge opp overfor leietaker for å konstatere mislighold og iverksette aktuelle tiltak, jf. også punktene 3 og 4 nedenfor.
Kort om forskjellen mellom rekonstruksjon og konkurs
Rekonstruksjon av et selskap som har økonomiske problemer, går ut på å omstrukturere virksomheten og/eller gjelden for å forbedre den økonomiske situasjonen og unngå konkurs. En rekonstruksjon kan gå ut på ett eller flere forskjellige tiltak for virksomheten, herunder omstrukturering av gjeld, salg av eiendeler, endringer i ledelsen, nedbemanning, endringer i forretningsmodell, og/eller salg eller avvikling av deler av virksomheten.
Målet med en rekonstruksjon er å sikre selskapets overlevelse og bevare størst mulige verdier for kreditorene, ansatte og andre involverte. Det er imidlertid viktig å påpeke at en rekonstruksjon kan være en utfordrende prosess som til en viss grad bør planlegges på forhånd.
I en konkursprosess vil det etableres et nytt rettssubjekt – et konkursbo – som administreres av en bostyrer. Overordnet er bostyreren i konkursprosessen ansvarlig for å realisere de aktiva som finnes i det konkursrammede selskapet, dele ut et eventuelt overskudd til kreditorene, og deretter avvikle konkursboet. Salg fra et konkursbo, enten det er av eiendeler eller en virksomhet, vil som hovedregel innebære et salg kun av verdiene. All gjeld, kontraktsforpliktelser mv., vil i utgangspunktet bli liggende i det konkursrammede selskapet. En konkursprosess vil sånn sett kunne benyttes til å sikre og videreføre verdier i et selskap mens man kvitter seg med forpliktelsene.
Rekonstruksjonsloven og rekonstruksjonsprosessen
Rekonstruksjon er en rettslig gjeldsforhandlingsprosess som åpnes av tingretten. Retten oppnevner samtidig en rekonstruktør som har ansvar for å styre prosessen. Ordningen reguleres av den midlertidige rekonstruksjonsloven fra 2020, som er gitt virkning frem til 1. juli 2025. Det er ventet at den midlertidige loven vil bli erstattet av en permanent lov.
Et vilkår for rekonstruksjon er at selskapet har, eller i nærmeste fremtid vil få, økonomiske problemer. I rekonstruksjonsperioden beskyttes selskapet mot rettslig kreditorpågang som tvangsfullbyrdelse og konkursbegjæringer, hvilket gir ro til å utarbeide en rekonstruksjonsplan.
Selskapet under rekonstruksjon vil i utgangspunktet ha normal drift, og alle avtaler fortsetter å løpe. Dette innebærer at selskapet må ha tilstrekkelige midler til å dekke kostnader til normal drift under hele rekonstruksjonsperioden, eksempelvis driftskostnader, husleiekontrakter og lønn til de ansatte. Rekonstruksjonsloven § 19 åpner for at et selskap under rekonstruksjon kan oppta lån for å finansiere rekonstruksjonsprosessen, hvor långiver kan få pantesikkerhet i selskapets varelager, driftstilbehør og utestående fordringer med prioritet foran eksisterende panthavere, såkalt pantsettelse med superprioritet.
Videre gir rekonstruksjonsloven selskapet under rekonstruksjon en ekstraordinær oppsigelsesadgang, som innebærer at alle selskapets løpende avtaler kan sies opp enten med «sedvanemessig» varsel, eller hvis slikt ikke foreligger, med 3 måneders varsel. Denne ekstraordinære oppsigelsesadgangen gir selskapet under rekonstruksjon en vid adgang til å kvitte seg med ugunstige avtaler.
Ekstraordinær oppsigelse av eksempelvis en tidsbestemt leieavtale vil ikke frita selskapet under rekonstruksjon fra betalingsforpliktelsen for resterende leieperiode, men slike krav på utleiers hånd vil være krav i rekonstruksjonen og vil kunne bli avkortet uten utleiers aksept (jf. nedenfor).Resultatet av en vellykket rekonstruksjonsprosess vil enten være en frivillig plan eller en tvungen ordning; såkalt tvangsakkord. Motsetningsvis vil en mislykket rekonstruksjon som regel ende i konkurs.
Både en frivillig plan og en tvangsakkord kan gå ut på hhv. betalingsutsettelse, prosentvis reduksjon av gjelden, omgjøring av gjeld til egenkapital, overdragelse av hele eller deler av virksomheten og/eller eiendeler, eller en kombinasjon av disse elementene. Mens en frivillig plan forutsetter samtykke fra samtlige kreditorer som er omfattet av rekonstruksjonsforslaget, forutsetter en tvangsakkord samtykke fra kreditorer som har stemmerett og som representerer minst halvparten av gjelden[1]. I en tvangsakkord kan altså et flertall binde mindretallet.
I det følgende gis en kort beskrivelse av hva en rekonstruksjon hos henholdsvis leietaker og utleier vil innebære for leieforholdet.
Rekonstruksjon hos leietaker
Ved rekonstruksjon hos leietaker er utgangspunktet at leieavtalen løper videre som før, også der kontraktsbrudd fra leietaker allerede har oppstått. Utleiers hevingsadgang er begrenset for forhold som har funnet sted før åpningen av rekonstruksjonsforhandlingene, og heving som følge av betalingsmislighold som har ledet opp mot rekonstruksjonsforhandlingene vil som regel være avskåret.
Hvis utleier har erklært heving i løpet av de siste fire ukene før rekonstruksjonsbegjæringen innkom til retten, kan denne likevel bli avskåret, jf. rekonstruksjonsloven § 63 (2). Hvis utleier har erklært heving tidligere enn dette, kan den kun gjøres gjeldende dersom også begjæring om fravikelse var mottatt hos Namsfogden eller tingretten før rekonstruksjon ble åpnet, jf. dekningsloven § 7-3a.
Leietakeren er altså forpliktet på avtalens vilkår, hvilket blant annet innebærer at leietakeren skal betale leie iht. kontraktens bestemmelser. Betalingsplikten gjelder nå imidlertid kun fra åpningen av rekonstruksjonsforhandlinger. Eventuelle misligholdte leiebetalinger for tiden før dette «fryses», og vil omfattes av rekonstruksjonsplanen.
Utleier kan kreve fortløpende sikkerhet for eller forskuddsbetaling av leie iht. rekonstruksjonsloven § 63 (3), men leietaker kan kreve at dette skal begrenses til for maks to uker av gangen. Dersom leietaker ikke imøtekommer krav om slik sikkerhet/forskuddsbetaling, vil utleier ha adgang til å heve avtalen, jf. deknl. § 7-7 (1). For øvrig gjelder også kontraktens bestemmelser mht. når utleier kan heve avtalen, men da begrenset til perioden etter at rekonstruksjonsforhandlinger er åpnet.
Som nevnt over kan et selskap under rekonstruksjon si opp avtaler med tre måneders varsel, jf. deknl. § 7-6. Leietaker kan således komme seg ut av leieavtalen relativt raskt, uavhengig av leieavtalens bestemmelser om varighet og/eller eventuell lengre oppsigelsestid.
Rekonstruksjon hos utleier
For en utleier som tas under rekonstruksjonsforhandlinger gjelder det samme som for en leietaker under rekonstruksjon, nemlig at virksomheten i utgangspunktet fortsetter videre som før med alle løpende kontrakter, og at utleier får en ekstraordinær oppsigelsesadgang overfor medkontrahenter. Leieforhold fortsetter altså å løpe frem til utleier eventuelt sier dem opp eller leieperioden utløper. En rekonstruksjon hos utleier kan sånn sett være en uforutsigbar situasjon for leietaker, som i ytterste konsekvens risikerer å måtte flytte ut på relativt kort varsel. Leietaker kan i så fall melde inn sine krav mot utleier til rekonstruktøren, herunder erstatningskrav for ekstrakostnader og eventuell høyere leie i de nye lokalene leietaker må flytte til som følge av den førtidige oppsigelsen.
Avhengig av den enkelte sak, hvordan utleier er strukturert og ikke minst hvor gunstige leieavtalene er, er det nok imidlertid i mange tilfeller større sannsynlighet for at utleier ønsker å beholde sine leietakere gjennom en rekonstruksjon ettersom disse gir inntekter. I så fall vil leietaker i realiteten kanskje ikke bli berørt av utleiers rekonstruksjon.
Et annet scenario kan være at utleier selger leieobjektet med påhvilende leieavtaler som del av rekonstruksjonen, slik at leietaker får ny kontraktsmotpart. Leietaker kan ikke motsette seg slikt salg med mindre leieavtalen åpner for det.
Rekonstruksjon kan være en god løsning for mange virksomheter, men for selskaper med hovedsakelig pantesikret gjeld vil en ulempe ved instituttet være at sikrede kreditorer – innenfor sin sikkerhet – ikke omfattes og derfor heller ikke kan bindes av en rekonstruksjonsplan. Innen eiendom gjelder dette typisk långivere som har sikret fordringen med pant i låntakers eiendommer. For såkalte single purpose-eiendomsselskaper, der selskapet typisk eier og drifter én fast eiendom og ikke har andre eiendeler, vil rekonstruksjon derfor ofte ikke være et godt egnet hjelpemiddel når eiendommen er pantsatt til fordel for lånekreditor.
Konkursloven og konkursprosessen
En konkurs er en fellesforfølgning, altså en prosess som foregår på vegne av kreditorfellesskapet. Konkursboet tar beslag i «ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden, og som kan selges, utleies eller på annen måte omgjøres i penger», og til slutt fordeles de eventuelle midler som er kommet inn i boet under prosessen mellom kreditorene iht. en fastsatt prioritetsrekkefølge.
Hovedvilkåret for å åpne konkurs er at skyldneren er insolvent, dvs. at gjelden er høyere enn verdien av eiendelene, og at det ikke er midler til å dekke løpende forpliktelser etter hvert som disse forfaller til betaling og at denne situasjonen ikke vurderes å være forbigående. Den som begjærer en annen konkurs, må (per d.d.) betale et gebyr på kr 62 150 som sikkerhet for kostnadene ved bobehandlingen. Hvis konkurs åpnes, vil kreditorene kun motta dekning for sine krav i den utstrekning det er midler i boet.
Til forskjell fra i en rekonstruksjonsprosess, der selskapet lever videre, vil en konkursåpning normalt sett innebære at virksomheten innstilles. Et konkursbo er ikke bundet av majoriteten av selskapets forpliktelser og løpende avtaler, og disse vil opphøre og/eller bli liggende i det konkursrammede selskapet fra og med konkursåpningen. Et unntak fra denne hovedregelen omfatter skyldnerens eventuelle avtaler om leie av fast eiendom, som nærmere beskrevet under punktene nedenfor.
Konkurs hos leietaker
Utgangspunktet er at leietakers konkursbo automatisk trer inn i leietakerens leiekontrakter til fast eiendom. Slik automatisk inntreden forplikter boet til å betale leie til utleier dag for dag, frem til boet eventuelt meddeler til utleier at boet ikke trer inn i avtalen samt stiller lokalet til utleiers rådighet, jf. dekningsloven § 7-10. Vilkåret om å stille lokalene til utleiers rådighet innebærer at boet ikke lengre skal ha beslag i eiendeler som befinner seg i lokalene, dvs. at disse enten må være solgt eller abandonert iht. kkl. § 117b. Eventuelle nøkler som boet har hånd om må videre utleveres. Boet har imidlertid ingen plikt til å rydde, rengjøre eller tilbakestille lokalene iht. leiekontrakten, og dette vil i utgangspunktet måtte håndteres og bekostes av utleier som igjen kan melde inn kostnadene som krav i konkursboet.
I perioden fra konkursåpningen og frem til konkursboet eventuelt avgir erklæring iht. deknl. § 7-10, kan utleier kreve sikkerhet eller forskuddsbetaling for leie fra konkursboet. Hvis konkursboet erklærer at det ikke trer inn, eller ikke stiller sikkerhet, kan utleier heve avtalen. Utleier kan også heve leieavtalen med grunnlag i leietakers mislighold som ikke står i sammenheng med insolvensen. I de fleste tilfeller vil imidlertid leietakers betalingsmislighold forut for konkurs ikke være løsrevet fra de forholdene som har ledet opp til konkursen, og utleier vil være avskåret fra å heve.
Dersom konkursboet innen 4 uker fra konkursåpningen ikke har erklært at det ikke trer inn i leieavtalen og stilt leieobjektet til utleierens rådighet, er konkursboet bundet av leiekontrakten på de vilkår som gjaldt mellom utleier og det konkursrammede selskapet. Også her gjelder imidlertid en ekstraordinær oppsigelsesadgang for konkursboet, tilsvarende den som gjelder under rekonstruksjonsforhandlinger jf. punkt (3.1) over. Det er vanlig at konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten ut fra et ønske om å eliminere leiekostnadene. Husleien er ofte en av selskapets/leietakers største faste utgifter.
Hvis utleier (rettmessig) har hevet leieavtalen før konkursåpningen, har konkursboet ingen rett til å tre inn i leiekontrakten. Dersom kontrakten er hevet kort tid før konkursåpningen, slik at oppsigelsestiden ikke er utløpt, vil konkursboet kunne ha behov for tilgang til lokalene dersom det konkursrammede selskapet fremdeles oppbevarer sine eiendeler i lokalene. Utleier kan da måtte imøtekomme konkursboets anmodning om tilgang.
Konkurs hos utleier
Dersom en utleier går konkurs, og utleier er hjemmelshaver til eiendommen(e) den leier ut, vil konkursboet ta beslag i denne. Dersom det er tinglyst heftelser i eiendommen vil en eventuell realisasjon som regel skje i samråd med de aktuelle panthaverne. Det kan også gjennomføres tvangssalg med utslettende virkning for de heftelser som ikke blir dekket gjennom et salg.
Hvorvidt eiendommen selges med påhvilende leiekontrakt eller ikke kommer an på omstendighetene i den enkelte sak. En viktig forskjell for leieforhold sammenlignet med der en leietaker går konkurs, er at utleiers utleiekontrakter ikke vil løpe videre med mindre boet trer inn i disse. Bestemmelsen i deknl. § 7-10 kommer altså ikke til anvendelse der konkursdebitor er utleier av fast eiendom. Leietaker risikerer dermed ved konkurs hos utleier å stå uten leieavtale og måtte fraflytte lokalene på kort varsel.
Unntak her gjelder hvis leiekontrakten er tinglyst på eiendommen, hvilket innebærer at konkursboet vil måtte respektere leieavtalen og overdra denne sammen med eiendommen ved et salg. Det påpekes imidlertid at det kun er leietakers rett til å disponere lokalene som er sikret ved en tinglyst leieavtale. Utleiers øvrige forpliktelser overfor leietakerne, eksempelvis vedlikehold, strøm og oppvarming faller utenfor, og er ikke noe som konkursboet overtar ansvaret for.
Boet kan også velge å selge eiendommene med påhvilende leieavtaler, men hvis leieavtalene ikke er tinglyst må boet i så fall først tre inn i de respektive leieavtalene for at leietaker skal være bundet. Dersom salg av eiendommen gjøres via namsmyndighetene, typisk fordi den er overbeheftet, og dekning av foranstående panthavere kun oppnås ved at en tinglyst låneavtale fjernes, åpner imidlertid loven for at tinglyste rettigheter kan settes til side.
Bestemmelsene omtalt under både punkt 4.1 og 4.2 vil også komme til anvendelse der den som går konkurs ikke er hjemmelshaver til eiendommen, men er leietaker og samtidig fremutleier. Konkursdebitor er altså både leietaker og utleier, og må forholde seg til begge regelsett. Overfor konkursdebitors utleier vil boet være bundet av leieavtalen frem til erklæring iht. dekningsloven § 7-10 eventuelt avgis, mens boet ikke automatisk trer inn i, og ikke trenger å respektere en fremleiekontrakt med mindre denne er tinglyst. Fremleietakere blir i slike situasjoner fort stående uten leieavtale til lokaler som ikke er eid av konkursdebitor, og vil enten måtte forhandle direkte med «neste leie-ledd», som oftest gårdeier, eller fraflytte lokalene.
Det bør imidlertid påpekes at eiendomseiende selskaper ofte søker å finne andre løsninger enn å selge eiendommen(e), dels for å unngå at skattekrav og andre offentlige avgifter utløses og dels fordi eiendommen(e) ofte er fullfinansiert og pantsatt, slik at det i realiteten ikke er andre enn den pantesikrede kreditoren som oppnår dekning. I disse selskapene vil en typisk alternativ løsning være å gjennomføre et strukturert salg av aksjene i selskapet (under enighet med panthaver), der aksjene i selskapet overdras til en ny eier, og eiendommen med tilhørende pantesikret gjeld i sin helhet inngår i aksjeoverdragelsen.
Oppsummering
Som gjennomgangen ovenfor viser, finnes det ulike mekanismer for å søke å imøtegå de økonomiske utfordringene vi ser vokser frem i leiemarkedet. Dersom du som leietaker eller utleier opplever økonomiske utfordringer, er første anbefalte steg å innlede dialog med dine respektive kontraktsmotparter i forsøk på å finne løsninger på de (forhåpentligvis) forbigående vanskelighetene.
Dersom dialog med kontraktsmotparter ikke avhjelper problemene, er det viktig at styret løpende vurderer situasjonen og protokollerer de vurderinger og beslutninger som tas, særlig i lys av aksjeloven §§ 3-4 og 3-5. Det bør også vurderes fortløpende om en rekonstruksjon kan være egnet, og om selskapet i så fall har likviditet til å gå inn i en slik prosess. Hvis selskapets manglende betalingsevne ikke er av forbigående art, og verdien av selskapets aktiva er mindre enn selskapets gjeld, bør selskapets styre snarlig ta stilling til styrets plikt til å begjære oppbud (med en etterfølgende konkursåpning).
[1] I korte trekk har alle kreditorer stemmerett unntatt ansatte, sikrede kreditorer, nærstående og kreditorer med betingede krav, på nærmere vilkår, jf. rekonstruksjonsloven § 41.
