En rekke offentligrettslige krav gjelder for næringsbygg. Både i leieforhold og i salgstransaksjoner oppstår det spørsmål om hvem som har ansvaret for at disse er oppfylt.
Av: Advokat Anne Sofie Bjørkholt, Advokatfirmaet BAHR AS
For å ta stilling til det, må man først vite hva slags krav det er snakk om. De offentligrettslige kravene er spredte og detaljregulerte. Det er nyttig å grovinndele disse når man skal skaffe seg oversikt, for eksempel slik:
- Krav til et bygg som sådant
- Krav til nye byggetiltak
- Generelle krav til virksomhet
- Krav knyttet til den spesifikke virksomheten som drives i bygget
Mange av kravene er knyttet opp mot regler om internkontroll. Dette innebærer at virksomheten gjennom systematiske tiltak skal sikre at aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i tråd med kravene som internkontrollen gjelder.
Internkontrollen skal kunne dokumenteres og en sjekk av om dette er på plass er en viktig del av en due diligence. Oppfyllelse av de mange offentligrettslige kravene kan medføre store kostnader. Fordelingen av ansvaret for disse kravene har derfor potensielt stor økonomisk betydning for partene i leieforhold og salgstransaksjoner.
Leieforhold
En standard leiekontrakt bygger på et skille mellom offentligrettslige bygningstekniske krav og reguleringsmessige krav på den ene siden og andre krav som følger av den særlige virksomheten som drives i leieobjektet på den andre siden. I tillegg skilles det mellom offentligrettslige krav som forelå ved leieforholdets start og krav som senere blir innført.
En standard leiekontrakt finnes i flere varianter, og valg av variant bestemmer hvordan ansvaret fordeles mellom leietaker og utleier, men selv om leietaker har påtatt seg ansvaret for å oppfylle de offentligrettslige bygningstekniske kravene, vil eier/utleier som gårdeier fortsatt være ansvarlig overfor myndighetene for at for eksempel brannsikkerheten er ivaretatt. Leiekontrakten inneholder derfor en bestemmelse om at leietaker må dokumentere at kravene er oppfylt. Det er viktig at utleier følger opp dette.
Transaksjoner
Risiko og ansvar for brudd på offentligrettslige krav er også et tema i transaksjoner. Meglerstandarden er basert på as-is vilkår hva angår byggets tilstand.
Kjøpekontrakten punkt 6 innebærer at selger kun blir ansvarlig for mangler ved bygget dersom det er gitt ufullstendige eller feilaktige opplysninger. En slik as-is bestemmelse gjelder også ved brudd på offentligrettslige krav.
Imidlertid utvides selgers ansvar av noen av garantiene i kjøpekontrakten som dekker brudd på offentligrettslige krav. Selger garanterer i punkt 7 (n) at det ikke foreligger skriftlige pålegg mv. fra offentlig myndigheter som gjelder eiendommen, og som ikke er betalt eller oppfylt på annen måte. Dette er likevel et nokså begrenset ansvar. Garantien gjelder kun per signering. Dessuten bygger de fleste offentligrettslige kravene på et internkontrollsystem, og det kan derfor foreligge brudd på offentligrettslige krav uten at det foreligger et pålegg. I tillegg kan garantien i kjøpekontrakten punkt 7 (m) om krav og rettigheter som begrenser eiendommens bruk også komme til anvendelse ved brudd på offentligrettslige krav. Merk imidlertid at denne kun gjelder forhold selger kjenner til, men unnlater å opplyse om. Derved gjelder den ikke særlig mer enn det som uansett er dekket av den generelle ansvarsfordelingen i kjøpekontraktens punkt 6. Garantien gjelder forøvrig kun per signering, og omfatter ikke brudd som oppstår mellom signering og overtakelse.
Derimot kan garantien i kjøpekontrakten punkt 7 (k) om at selskapet (dvs. eiendomsselskapet som selges) per signering av kjøpekontrakten ikke har brutt en leieavtale, kunne gi selger et ansvar for brudd på offentligrettslige krav. Denne garantien er ikke knyttet til selgers kunnskap.
Ansvar for selger blir aktuelt dersom det per signering av kjøpekontrakten foreligger et brudd på offentligrettslige krav som utleier under leieavtalen er ansvarlig for ovenfor leietaker. Kort fortalt legger meglerstandarden i hovedsak risikoen for brudd på offentligrettslige krav hos kjøper. Dette tydeliggjør viktigheten av en teknisk og juridisk due diligence hvor slike brudd avdekkes og håndteres kommersielt.
Erfaringsmessig aksepterer selgere ofte prisavslag, utbedringsansvar eller lignende for brudd på offentligrettslige krav som avdekkes i due diligence. Derimot ser vi sjelden at selgere aksepterer å påta seg et utvidet ansvar for ukjente brudd på offentligrettslige krav, for eksempel i form av objektive garantier eller skadesløsholdelser.
Noen kjøpere hevder at en slik objektiv garanti må gis fordi selger bør være ansvarlig for at «bygget er lovlig». Det kan fremstå som et besnærende argument, men med de mange og detaljerte kravene kan dette bli dyrt og uforutsigbart for selger.
Punkter verd å merke seg
En del særlige momenter er viktig å merke seg for både utleier og partene i en transaksjon:
- Selv om leietaker er ansvarlig for et avvik som avdekkes i due diligence kan kjøper likevel ha interesse av å holde selger ansvarlig for at avviket faktisk blir utbedret. Avvik kan tyde på at selger ikke har fulgt opp leietaker godt nok og/eller at leietaker ikke har hatt tilstrekkelig evne eller vilje til å følge opp sine plikter under leiekontrakten. Det er derfor ikke uvanlig å avtale at selger skal følge opp leietaker inntil de avdekkede avvikene er lukket og at kjøpesummen skal reduseres dersom selger ikke lykkes med dette innen en gitt frist. Videre må man huske at gårdeieransvaret gjør at en eier/utleier kan få et krav mot seg fra offentlige myndigheter selv om eier/utleier ikke har noe ansvar for forholdet under leiekontrakten.
- At utleier ikke har ansvar for et gitt forhold under leiekontrakten, betyr ikke automatisk at leietaker har dette ansvaret. Har leietaker overtatt lokaler as-is, hvor verken utleier eller leietaker har ansvar for at de er i tråd med offentligrettslige krav, kan ikke en utleier som får et krav rettet mot seg av fra offentlig myndighet sende dette videre til leietaker. Dersom kjøper ønsker å sikre seg mot slike krav, må det avtales i kjøpekontrakten.
- Selger kan dessuten få et ansvar vis a vis offentlig myndighet ved brudd på offentligrettslige krav, selv om risikoen for slike brudd er plassert hos kjøper og/eller hos leietaker. Dette kan være særlig aktuelt ved skjult forurensing, men kan også være relevant ved andre typer brudd.
- Meglerstandarden inneholder ikke bestemmelser om at kjøper skal holde selger skadesløs dersom selger blir holdt ansvarlig av offentlig myndighet, for eksempel i form av en bot eller et krav om å refundere kostnader det offentlige har pådratt seg. Ønsker selger å være helt fri fra risikoen for å pådra seg slikt ansvar, må det inkluderes en skadesløsholdelse i kjøpekontrakten. Slike bestemmelser er ikke vanlige ved salg av ordinær næringseiendom, men benyttes innimellom ved salg av eiendom hvor det foreligger en særlig forurensningsrisiko så eiendom eller anlegg knyttet til oljeindustrien, bensinstasjoner eller industrieiendom.
BA-HR AS
BA-HRs faste eiendomsgruppe gir bistand til profesjonelle eiendomsaktører. BIstande omfatter både transjaksjonsbistand, bistand i forbindelse med utviklingsprosjekter, utleie, enterprise og ikke minst tvisteløsning. i de senere årene har BA-HR vært sentral rådgiver ved en stor andel av de større eiendomstransjaksjonene som har funnet sted i Norge. Videre har BA-HR ydet bistand i relasjon til flere omfattende utviklingsprosjekter. BA-HR har en ledene posisjon blant rådgiverne i eiendomsmarkedet, herunder inngår en omfattende pedagogisk virksomhet og løpende medvirkning ved utforming av de standardavtaler somer mest benyttet i markedet (kjøpekontrakter, leieavtaler, oppdragsavtaler mv.)
Kontaktpersoner: Stig L. Bech: Slb@bahr.no, Anne Sofie Bjørkholt: asb@bahr.no
Artikkelen ble først trykket i Eiendomsmegleren 1 2018
