Høyesterettsdom i HR-2024-2415A
I desember avsa Høyesterett dom i sak med spørsmål om utmåling av hevingsoppgjør mellom boligkjøper og boligselger. Dommen avklarer grunnleggende spørsmål for utmåling av erstatning og forsinkelsesrenter ved heving av boligkjøp. Helt kort, skal kjøper ved erstatningen stilles som om boligen var uten mangler – de skal ikke tape på manglene, men heller ikke tjene på disse. Selv om utgangspunktet er godt etablert, gjenstår fortsatt flere spørsmål og praktiske avklaringer ved håndtering av hevingssaker fremover.
Av: Joachim M. Skjelsbæk, partner/advokat (H) i og Magnus Guderud, advokat begge i Advokatfirmaet Riisa – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2024
Saken og Høyesteretts vurderinger
Spørsmålet som lå til behandling hos Høyesterett, var om kjøper hadde rett på erstatning for tapt verdistigning på boligen og samtidig utmåling av forsinkelsesrenter. Problemstillingen har versert i underinstansene i lang tid, der erstatning og renter gjennomgående har blitt samordnet. Graden av slik samordning har imidlertid variert (avsnitt 54 i dommen), og i flere tilfeller har lagmannsrettene omtalt samordningen av et såkalt «inflasjonselement» i forsinkelsesrentene.
Konkret hadde Borgarting lagmannsrett kommet til at det var grunnlag for heving, og at det i tillegg var grunnlag for erstatning. Lagmannsretten hadde lagt til grunn at den tapte verdistigningen var om lag 1 million kroner, med at dette ble gjort opp for med de løpende forsinkelsesrentene på ca. 1,1 millioner kroner. Kjøpernes anke gitt da ut på at de mente seg berettiget til både erstatningen for verditapet og de fulle rentene – totalt 2,1 millioner kroner.
Høyesterett fastslår tidlig at det erstatningsrettslige utgangspunktet, også etter avhendingsloven, er at kjøper skal ha erstattet det økonomiske tapet som følge av avtalebruddet (avsnitt 28). Videre slås det fast i avsnitt 29 at dette innebærer at kjøperen «skal stilles i den samme økonomiske stillingen som om selgeren hadde foretatt en riktig oppfyllelse av kontrakten». Dette innebærer videre at kjøperen ikke skal ha rett på noe mer enn det fulle tapet – kjøper «skal ikke tjene på kontraktsbruddet» (avsnitt 30). Dette fremstår antagelig ganske åpenbart, men er likevel et nødvendig grunnpremiss for vurderingen Høyesterett skulle foreta videre.
Retten foretok videre en grundig drøftelse av innholdet i, og formålet med, forsinkelsesrenter. Årsaken til dette, var at det måtte undersøkes om forsinkelsesrentene dekket opp et annet tap hos kjøper eller i det vesentlige det samme tapet som kjøper krevde ved tapt verdistigning. Høyesterett konkluderte med at rentene er ment å dekke et normaltap rentetap hos kravsstiller, som også inkluderer kompensasjon for prisstigning/inflasjon (avsnitt 44). Følgelig blir konklusjonen i avsnitt 50, at «tapt verdistigning og forsinkelsesrenter i alle fall et stykke på vei er ment å gi kompensasjon for samme tap».
På den bakgrunn konkluderer Høyesterett med at det skal gjøres samordning, for å unngå dobbelterstatning. Samordningen må imidlertid gjøres konkret og gjøres samlet, og er ikke avgrenset til enkeltposter (avsnitt 59).
Forsinkelsesrentene inneholder et såkalt prevensjonstillegg, nemlig at retten settes høyt for å virke som et betalingsoppfordring. Dette omtales noen ganger som et straffeelement. Høyesterett angir at det skal gjøres en konkret vurdering av om selger er å bebreide for tiden som går, for at dette prevensjonselementet eventuelt ikke samordnes (avsnitt 60). Den konkrete saken viser imidlertid at det skal en del til før dette blir aktuelt.
- Praktisk om betydningen for hevingsoppgjør
Den praktiske betydningen av saken er at partene i et hevingsoppgjør må sette opp en oppstilling der det vurderes hvordan kjøpers økonomiske situasjon hadde vært dersom det ikke hadde være noe mangler ved boligen, og sammenligne med situasjonen med mangler.
Kjøper ville da blant annet måtte ha betalt kjøpesum, dokumentavgift og tinglysningsgebyr, og løpende vedlikeholdskostnader for å holde boligen i god stand; samtidig ville kjøper kunne ha tatt del i en prisstigning, men også et potensielt prisfall. Summen av faktorene som viser hva som hadde vært kjøpers økonomiske situasjon hvis boligen var mangelfri, vil danne taket for den samlede utmålingen kjøper kan få av kjøpesum, erstatning og forsinkelsesrenter ved heving.
Forståelse av differansen på økonomisk situasjon med og uten mangel, vil kreve at partene og deres medhjelpere har en praktisk og analytisk tilnærming til boligeieres økonomiske stilling. Vi vil anta at en det vil bli brukt en god del tid på diskusjoner mellom partene om hvilke faktorer som er relevante i et slikt oppsett, og størrelsen på de aktuelle faktorene. At man har et felles rammeverk for å forstå hva som er riktig utmåling, er uansett en god start for de vurderingene som skal gjøres ved et hevingsoppgjør.
I den konkrete vurderingen til Høyesterett (avsnitt 69), velger retten å trekke ut effekten av bo-fordelsfradraget som lagmannsretten hadde satt til kroner 500 000. Høyesterett forklarer dette med at fradraget har medført at kjøperne hadde fått tilbakebetalt et lavere beløp enn kjøpesummen, og at det derfor var nødvendig for å sette kjøper i samme stilling som om kontraktsbruddet ikke hadde skjedd. Vi leser dette slik at det ikke er fastsatt noen regel fra Høyesterett som påvirker bofordelen, men at retten i den konkrete saken fant at det samlet ga rett utmåling. Vi antar betydningen av bofordelen og forståelsen av hva Høyesterett faktisk gjorde, vil være en hyppig tvistetema fremover.
Vi kan fastslå at den tidligere nevnte diskusjonen om forsinkelsesrentenes «inflasjonselement» legges dødt. Utgangspunktet er full samordning av forsinkelsesrentene, inntil rammene for kjøpers økonomiske stilling uten mangler. I særlige tilfeller, der selger er å bebreide, kan kjøper også få et tillegg med det pønale elementet / straffelementet i forsinkelsesrentene. Høyesterett sier ikke hvor stort dette er, men vi vil mene at det ut fra forsinkelseslovens forarbeider er begrenset og ikke mer enn 2 prosents rente.
Det er også verdt å merke seg at man ved et hevingsoppgjør må ha et blikk til periodisering. Samordning kan kun finne sted for tap og renter som løper i samme periode. Høyesterett avklarer heller ikke når utmålingen av tapt verdistigning skal finne sted – dette kan eksempelvis gjøres ved hevningserklæringen, eller det kan gjøres ved domsavsigelsen. Her vil det være være behov for ytterligere avklaring fra domstolene.
Saken er også illustrerende for skattemessige sider av en kravstillelse. Dersom kjøper fremsetter større deler av kravet som et skattefritt erstatningskrav, istedenfor en skattepliktig forsinkelsesrente, vil det samlede tapet i kontraktsrelasjonen mellom kjøper og selger blir lavere. Vi vil legge til grunn at kjøperne i et tapsbegrensningsøyemed vil være forpliktet til å rette kravet på en måte som legger minst mulig skattebyrde til kontrakten. Dette bør hensyntas av parter ved fremtidig kravstillelse.
- Betydningen for prisavslag
Dommen har også stor overføringsverdi til en diskusjon som foreligger mellom partene i boligtvister, for om kjøper kan kreve tillegg for kostnadsstigning for utbedringskostnader og samtidig forsinkelsesrenter fra opprinnelig kravstillelse.
Når høyeste rett nå har uttalt at forsinkelsesrente tar hensyn til taps verdistigning, kan en heller ikke ved utmåling av prisavslag nyte godt av både prisstigningen og rentekompensasjon.
Prinsipielt vil vi vise til at riktig utmåling for et prisavslag er tidspunktet for overtagelse. Rent praktisk legges likevel ofte kostander på et langt senere tidspunkt til grunn – eksempelvis når takstrapporter mottas. I tillegg har flere kjøpere krevd tap for at kostnadene har økt mens de har ventet på å igangsette utbedringer.
Rent praktisk må domstolene og kjøperne nå i hvert fall være begrenset til å velge mellom ett av to alternativer:
- Kravsstørrelse fra opprinnelig krav, og deretter forsinkelsesrenter.
- Kravsstørrelse hensyntatt kostnadsstigning, men ikke forsinkelsesrenter.
Selv om dette ikke konkret er vurdert av Høyesterett, vurderer vi det slik at dette må bli konsekvensen også for prisavslag.
