Tidligere i høst ble det avsagt en dom i Eidsivating lagmannsrett (LE-2015-7588), hvor selger av en eiendom krevde erstatning fra eiendomsmegler for brudd på omsorgsplikten. Dommen oppstiller praktiske retningslinjer for meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering, og å informere selger.
Av: Nils Christian Langtvedt, senioradvokat i Advokatfirmaet Schjødt
Bakgrunnen for rettssaken var en typisk situasjon. Kjøper klarte ikke å finansiere den avtalte salgssummen (kr 7 150 000), og selger måtte deretter gjennomføre et dekningssalg med en ny kjøper (kr 6,4 millioner). Selger krevde erstatning for redusert kjøpesum, forsinket oppgjør og dobbelt meglerhonorar.
Saken ble anlagt mot både utførende eiendomsmegler personlig, eiendomsmeglerforetaket, og eiendomsmeglers forsikringsselskap. Samtlige ble frifunnet i både tingretten og lagmannsretten, og dommen er nå rettskraftig. Saken ble iretteført for de saksøkte av advokat fra juridisk avdeling i If Skadeforsikring (If).
Selger hevdet forgjeves at eiendomsmegleren hadde unnlatt å foreta nødvendige undersøkelser av kjøpers finansiering, og at megleren derved hadde brutt den lovpålagte omsorgsplikten.
Om eiendomsmeglers undersøkelsesplikt og informasjonsplikten overfor selger, oppstiller dommen følgende retningslinjer:
Megler er, som en del av megleroppdraget, forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering. Uavhengig av om dette fremgår av meglerforetakets skriftlige rutiner;
- I praksis inntrer undersøkelsesplikten etter at høyeste bud har kommet inn (normalt etter avsluttet budrunde), slik at megler på dette tidspunktet må kontrollere høyeste budgivers oppgitte finansiering;
- Megler må deretter meddele den informasjonen som er innhentet til selger, før selgeren beslutter om budet skal aksepteres;
- Dersom høyeste budgiver har oppgitt bankfinansiering, er det normalt tilstrekkelig å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank;
- Dersom det er oppgitt at kjøpet finansieres helt eller delvis med egne midler, må megler opplyse selger om dette. Det kan normalt ikke kreves at megler skal gjennomføre kredittundersøkelse eller undersøke budgivers regnskaper;
- Hvis det oppstår tvil om kjøperens betalingsevne må megleren uansett gjøre selgeren kjent med denne tvilen, og i enkelte tilfeller iverksette nærmere undersøkelser.
I denne saken var det opplyst i budskjemaet at egenkapitalen besto av både «Disponibelt kontantbeløp (bankinnsudd)» og «Annet». I tillegg var det oppgitt kontaktperson i Sandnes Bank.
Eiendomsmegleren hadde forsøkt å oppnå kontakt med vedkommende i banken, etter at høyeste bud var inngitt, men det lot seg ikke gjøre.
De avgjørende spørsmålene for domstolen synes å være hvorvidt megleren hadde informert selger om i) at han hadde forsøkt å få bekreftet lånefinansieringen, uten å oppnå kontakt, samt ii) om at kjøper ville finansiere kjøpet med egne midler.
Etter en konkret vurdering festet retten lit ved forklaringene fra megler, og fagansvarlig ved eiendomsmeglerforetaket, men her er de faktiske omstendighetene i saken avgjørende.
Foruten de praktiske retningslinjene om meglers undersøkelses- og informasjonsplikt om kjøpers finansiering, kan dommen tjene som en påminnelse for meglerforetak om å sikre notoritet for informasjon som gis til selger før bud aksepteres. Dette kan innebære en enkel beskjed om at megler har hatt (eventuelt forsøksvis) kontakt med kjøpers kontaktperson i banken, hvorvidt det er noe å bemerke, samt om kjøper har oppgitt å finansiere kjøpet helt eller delvis ved egne midler.
Schjødt
Schjødt er et av Norges ledende forretningsjuridiske advokatfirmaer med 150 advokater og kontorer i Oslo, Stavanger, Bergen og Ålesund. Vi tilbyr en fullservicepraksis for næringslivsaktører med virksomhet eller interesse i Norge.
Først trykket i Eiendomsmegleren 7 2015
