Det er en sterk økning i salg av elbiler og det blir et stadig større behov for at elbileiere kan lade der de bor. Den 1. januar i år trådte nye regler for elbillading i borettslag og sameier i kraft. Vi vil her gi en oversikt over innholdet i og virkningen av de nye reglene.
Av: Kristian Korsrud og Linn Vårhus Sørhaug, begge advokater i Grette – Artikkelen sto først på trykk i Eiendomsmegleren nr. 3 2021
Hva går de nye reglene ut på?
I burettslagslova § 5-11 a er det en ny bestemmelse som gir andelseiere i borettslag en rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil. Bestemmelsen om laderett i eierseksjonsloven § 25 a er endret slik at laderetten for seksjonseiere samsvarer med laderetten for andelseiere.
Bestemmelsene i burettslagslova § 5-11 a og eierseksjonsloven § 25 a går ut på at andelseiere og seksjonseiere – som har en rett til å parkere på borettslagets eller sameiets eiendom – får en rett til å etablere ladepunkt på egen parkeringsplass eller til å kreve at det blir satt opp ladepunkt på felles parkeringsareal. Lovbestemmelsene gir altså den enkelte andelseier og seksjonseier krav på eller en individualrett til å etablere ladepunkt.
I de tilfeller hvor en andelseier eller seksjonseier har en eksklusiv bruksrett til en parkeringsplass, skal altså den enkelte beboer som utgangspunkt ha en rett til å sette opp ladepunkt i tilknytning til denne. Men dette utgangspunktet kan likevel ikke anses for å være til hinder for avtaler med styret om en annen plassering – for eksempel hvor det er et ønske om å etablere en fellesløsning for lading i borettslaget eller sameiet.
De nye reglene omfatter de som har en rett til å parkere på fellesarealer, men som ikke disponerer en egen parkeringsplass. For disse vil retten til elbillading bestå i at den enkelte andelseier eller seksjonseier kan kreve at det blir satt opp et ladepunkt slik at vedkommende får mulighet til å lade bilen sin. Det følger av lovbestemmelsene at i disse tilfellene vil det være opp til styret i borettslaget eller sameiet å avgjøre hvor ladepunktet skal settes opp. Regelen gir det enkelte borettslag og sameie stor fleksibilitet med hensyn til å organisere ladepunktet slik at det blir tilpasset de lokale forholdene.
I forarbeidene til endringsloven presiseres det at retten til å sette opp ladepunkt og retten til å kreve at det blir etablert ladepunkt på fellesareal, uansett vil være avgrenset til å gjelde for areal som allerede er satt av til parkeringsareal. Dette innebærer at den enkelte andelseier eller seksjonseier ikke kan kreve at grøntområder omdisponeres til parkeringsplasser for å sette opp ladepunkt. En slik omdisponering må i alle tilfelle godkjennes av årsmøtet eller generalforsamling. Omdisponeringen må også være i tråd med formålet som arealet er regulert til etter plan- og bygningsloven, samt at en eventuell opparbeidelse må omsøkes i kommunen.
Kostnadsfordeling
Den enkelte andelseier eller seksjonseier kan belastes kostnadene til ladeboks dersom bruken av parkeringsplassen er eksklusiv.
Fordelingen av kostnader som oppstår når det legges til rette for elbillading gjennom oppgradering av strømnettet og etablering av ladeinfrastruktur, skal i utgangspunktet følge de alminnelige reglene for fordeling av felleskostnader, jf. burettslagslova § 5-19 og eierseksjonsloven § 29. Hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter fordelingsnøkkelen i borettslag og etter sameiebrøken i eierseksjonssameier. Kostnader til oppgradering av det elektriske anlegget vil være en felleskostnad som skal belastes alle og fordeles i henhold til fordelingsnøkkel eller sameiebrøk.
Burettslagslova og eierseksjonsloven har også regler om at enkelte kostnader skal fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk dersom særlige grunner taler for det, jf. burettslagslova § 5-19 første ledd og eierseksjonsloven § 29 første ledd. Fordeling etter nytte kan skje dersom det dreier seg om en utgift til et tiltak som enkelte andelseiere eller seksjonseiere ikke vil ha nytte av. En slik fordeling etter nytte kan være aktuell dersom det er andelseiere eller seksjonseiere som ikke har rett til parkering – verken egen plass eller adgang til å parkere på fellesareal – i borettslaget eller sameiet. Vi ikke se at det vil være grunnlag for å fordele etter nytte som følge av innvendinger knyttet til at noen ikke har ladbar bil. Etablering av elbillading vil være et tiltak som alle med parkeringsrett kan ha nytte av, og dersom ladeboksen settes på fellesareal som er tilgjengelig for alle beboerne, må det legges til grunn at kostnadene er ordinære felleskostnader.
Så lenge samtlige andelseiere eller seksjonseiere disponerer parkeringsplass og vil kunne ha nytte av tiltaket, skal kostnader knyttet til etablering av infrastruktur for ladestasjoner anses som en felleskostnad.
Saklig grunn for å nekte godkjenning av ladepunkt?
Det følger av de nye bestemmelsene om elbillading i burettslagslova og eierseksjonsloven at kompetansen til å avgjøre et krav om å sette opp ladepunkt for elbil ligger hos styret i borettslaget eller sameiet. Det fremgår av bestemmelsenes ordlyd at styret skal etterkomme kravet om ladepunkt med mindre det foreligger saklig grunn til å nekte. Styret kan altså avslå et krav om ladepunkt basert på en konkret saklighetsvurdering.
I forarbeidene til de nye lovbestemmelsene fremheves det at den mest relevante nektingsgrunnen vil være at tiltaket blir kostbart. Kommunal- og moderniseringsdepartementet uttaler at «[h]alvparten av grunnbeløpet i folketrygda på vedtakingstidspunktet, altså om lag kr 50.000, i samla økonomisk ansvar for den enkelte andels- eller seksjonseigaren, vil vere retningsgivande for når departementet meiner styret vil ha sakleg grunn til å nekte».
Videre vil andre relevante momenter i helhetsvurderingen kunne være om borettslaget eller sameiet har god økonomi eller ikke, om tiltaket vil øke markedsverdien på eiendommen på en slik måte at det kommer alle beboerne til gode og om beboerne vil ha andre positive effekter av tiltaket – for eksempel økt strømkapasitet i den enkelte boenheten. Andre saklige nektingsgrunner vil kunne være at borettslaget eller sameiet allerede har et fullgodt ladetilbud, fordi det ikke er fysisk mulig å etablere ladepunkt (for eksempel for liten kapasitet i strømtilførsel), eller fordi det ikke er tilstrekkelig med fellesarealer.
