Bergen er en by med uante muligheter, men når du kommer på landsmøtet til Norges Eiendomsmeglerforbund 23.-25. mai har du begrenset tid i forhold til hva du kan få med deg av byens tilbud mellom kurs, landsmøtet og de sosiale aktivitetene. For at det skal bli lettere å velge har vi har likevel fått «Visit Bergen» til å sette opp tre tips på hva…
Ny meglerstandard: 10 tips til megleren
- Av: Redaksjonen
- 25. februar 2020
- Fagstoff, Forsidenytt

Ny meglerstandard for kjøp av eiendomsselskap er på plass. Hva bør megleren særlig være oppmerksom på ved bruk av den nye standarden?

Av: Ole Andreas Dimmen, partner i Advokatfirmaet BAHR AS (saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2020)
Ved kjøp og salg av næringseiendom benyttes i de aller fleste tilfeller meglerstandarden. For næringsmeglere er det derfor viktig å kjenne til hvordan denne bør brukes. Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund har med bistand fra BAHR ved Erik Langseth nylig lansert en ny meglerstandard for salg av eiendomsselskap. Her gir jeg ti tips og informasjonspunkter til megleren om bruken av meglerstandarden.
Den nye meglerstandarden viderefører i all hovedsak risikofordelingen mellom partene fra den forrige versjonen lansert i 2015. Garantikatalogen er tilnærmet lik som tidligere, og struktur og begrepsbruk er i det alt vesentlige som før. Men den nye standarden er forsøkt gjort mer leservennlig, og det er foretatt en rekke forbedringer etter innspill fra meglere, advokater og andre. For å sikre at transaksjonene fremover kan gjennomføres mest mulig smidig bør næringsmeglere sette seg raskt inn i den nye standarden.
- Vis til meglerstandarden i budaksepten
For å klargjøre utgangspunktet for kontraktsforhandlingene bør megleren sørge for at budaksepten sier at kjøpekontrakten skal baseres på meglerstandarden. I tillegg bør man allerede på dette stadiet nevne de eventuelle endringene fra standarden som er særlig viktige for selgeren. 2.
2. Vær bevisst på hvilke forbehold partene har tatt
I transaksjoner innen næringseiendom tar partene forbehold av ulik art. Begge parter kan ha tatt forbehold om endelig styregodkjennelse. Kjøperen kan ha tatt forbehold om at hans due diligence-undersøkelser ikke avdekker betydelige negative avvik fra det han forventet da budet ble inngitt, og forbehold om tilfredsstillende finansiering. Etter toppteksten i meglerstandarden inngås avtalen først når den undertegnes av selgeren og kjøperen. Som et alternativ i klammer er det i den nye standarden inntatt at «Partene har tatt de forbehold som følger av bud og budaksept, og er ikke bundet før disse forbeholdene er løftet». Om partene ikke har tatt noen forbehold, er de rettslig sett allerede bundet gjennom bud og budaksept. Da bør toppteksten i kjøpekontraktsutkastet fjernes eller justeres, så ikke megleren bidrar til å skape usikkerhet om hvilke forbehold transaksjonen hviler på.
3. Meglerstandarden er et utgangspunkt, ingen fasit
Selv om meglerstandarden normalt er et godt utgangspunkt, har partene full rett til å kreve endringer. Partene kan være uenige i meglerstandardens løsninger eller mene at de ikke passer i den konkrete transaksjonen. Megleren bør også vurdere om særskilte forhold i budet, budaksepten eller transaksjonen for øvrig må reguleres i kontrakten. Det er sjelden tilstrekkelig å fylle inn kjøpesum og parter og så signere kontrakten uten ytterligere endringer. Særlig i transaksjoner hvor partene ikke er profesjonelle eller bistås av advokater, bør megleren ta ansvar for at kontrakten blir utarbeidet i samsvar med partenes enighet og forutsetninger.
4. Hvordan regulere særskilte forhold? Velg mellom fire alternativer
Hvis kjøperen har funnet noe ved sin gjennomgåelse av selskapet og eiendommen eller det er andre forhold man bør innta en særskilt regulering om, bør megleren være varsom med å endre garantikatalogen. Normalt bør due diligence-funn reguleres i form av a) reduksjon av kjøpesummen (meglerstandarden punkt 2.1), b) betingelse for overtakelse (meglerstandarden punkt 4), c) forpliktelse for selger (meglerstandarden punkt 5) eller d) skadesløsholdelse (meglerstandarden punkt 9). Betingelser for overtakelse bør forbeholdes helt vesentlige forhold.
5. Ny bestemmelse kan gi partene rett til å trekke seg før overtakelse
En nyvinning i den siste meglerstandarden er at skader på eiendommen mellom signering og overtakelse kan gi partene rett til å trekke seg fra avtalen. Kjøperen kan trekke seg hvis tapet overstiger 10 % av eiendomsverdien. Selgeren kan trekke seg hvis det tapet som han selv må dekke, overstiger den samme terskelen. Det er ikke gitt at en slik bestemmelse bør inntas i alle kjøpekontrakter, og megleren bør også vurdere om terskelen skal justeres.
6. Skal salget gjennomføres om en viktig leietaker går konkurs før overtakelse?
I enkelte låneavtaler kan långiveren trekke sitt tilsagn om å finansiere kjøpesummen hvis en sentral leietaker blir ute av stand til å betale leien. I den nye standarden er det inntatt en fotnote med tekst som kan benyttes hvis kjøperen skal kunne trekke seg fra avtalen om en viktig leietaker får betalingsproblemer.
7. Ha oversikt over konsekvensene ved forsinket oppgjør
I den nye standarden er konsekvensene av forsinket overtakelse oppsummert i en egen bestemmelse. Det er blant annet klargjort at revidert balanse for selskapet skal beregnes per den faktiske overtakelsesdagen. Ved utsatt overtakelse endres altså også balansedagen tilsvarende.
8. Vær klar over at reklamasjonsfristene er forlenget
En sentral endring i den nye meglerstandarden er at reklamasjonsfristene er utvidet fra 12 til 18 måneder for de alminnelige garantier og fra 3 til 5 år for de såkalte fundamentale garantiene, som er selgerens garantier om eierskap til aksjene og eiendommen, og om skatt og avgift. Utvidelsen av de fundamentale garantiene har sammenheng med at den alminnelige endringsadgangen for skattemyndighetene har blitt utvidet til fem år siden den forrige meglerstandarden ble lansert i 2015. Hvis for eksempel selgeren er et selskap som er planlagt avviklet innen få år, kan det være at selgeren har behov for en kortere reklamasjonsfrist.
9. Skal selgerens ansvar for uriktige opplysninger være absolutt?
Etter både den nye standarden, den tidligere standarden og bakgrunnsretten har selgere et strengt ansvar for uriktige opplysninger, selv om selgeren ikke forsto eller burde forstått at opplysningene var uriktige. Dette medfører at selgere må være påpasselige med å ta tilstrekkelige forbehold om de opplysningene man gir, så man ikke i praksis ender med å gi en rekke garantier som ikke følger av garantikatalogen i kjøpekontrakten. For eksempel bør selgeren svare at han «ikke er kjent med det» fremfor et rent «nei» på spørsmål om det er forurensning på eiendommen. Megleren bør gjøre selgeren kjent med at utgangspunktet etter standarden er et strengt ansvar. I en fotnote er det imidlertid inntatt en alternativ regulering dersom selgeren bare skal innestå for at opplysningene er riktige så langt selgeren kjenner til.
10. Skal kjøperen potensielt kunne heve avtalen etter overtakelse?
Etter meglerstandarden er selgerens erstatningsansvar begrenset til 10 % av eiendomsverdien for brudd på de alminnelige garantiene. Det er viktig å merke seg at kjøperen i tillegg har hevingsrett ved vesentlig kontraktsbrudd. Dette innebærer at selgeren kan risikere at transaksjonen reverseres, ved at kjøperen leverer aksjene tilbake til selgeren og krever at selgeren tilbakebetaler hele kjøpesummen til kjøperen. Den øvre beløpsmessige ansvarsbegrensningen er således ikke absolutt. I den nye standarden er det inntatt en alternativ regulering i en fotnote for det tilfellet at man mener at kjøperen ikke skal kunne heve etter overtakelse.
Lykke til med transaksjonene i 2020!
Relaterte Artikler
-
Tre tips mellom slagene
-
10 råd til boligkjøpere
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund 6. januar 2021 Boligmarkedet har gjennom koronapandemien vist seg å være en «trygg havn» i en ellers urolig tid. Det ble solgt rekordmange boliger i 2020 og prisnivået ble drevet opp av historisk lave renter og nordmenns ønske om å investere i eget hjem. Årets første kvartal er ofte den mest hektiske perioden i boligmarkedet. Norges Eiendomsmeglerforbund vil gi noen…
-
NEF foreslår at boliglånsforskriften videreføres som den er
I et høringssvar slår Norges Eiendomsmeglerforbund fast at man ønsker innstramminger av utlån. NEF ønsker å videreføre den gjeldende utlånsforskriften. Alternativet at man innfører regionale tiltak i pressområdene. Finanstilsynet la i september frem forslag om å stramme inn boliglånsforskriften. I sitt høringssvar peker NEF på at innstramming blir feil medisin. – De ekstreme forskjellene i boligmarkedet krever ulike impulser. Finanstilsynets forslag om å bruke…
-
7 viktige tips til visningen
Husk at boligjakten går enklere med en god plan. Her er viktige råd til deg som skal på visning i helgen. Av: Forbrukerrådgiver Carsten Pihl Boligjakten starter som det meste annet med forberedelser. Når du har funnet boliger som virker å være av interesse skal du laste ned salgsoppgaven for boligen. Det viktigste du nå leser er sidene uten bilder! Taksten og egenerklæringsskjemaet gir…
- 5 tips til vinterklar bolig
Gradene på gradestokken kryper nedover, og vi trekker oss innover. Nå er det på tide å gjøre boligen inne klar for å møte den kalde tida. Forhåpentligvis har du allerede gjort boligen utvendig klar for høsten og vinteren, ved å stenge utekranen, rengjøre hagemøbler, grill og markise og rense sluk og takrenner. Men også inne er det lurt å ta noen grep for å…
-
Ukens tips – Ny "as is"-dom
Ved bruk av "as is"-forbehold ved salg av eiendom/eiendomsaksjeselskaper er en sentral problemstilling hvem som har risikoen for skader på eiendommen som inntrer mellom avtaleinngåelse og overtakelse. Av: partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og fast advokat Andreas Mello-Kildal, Wikborg Rein advokatfirma Borgarting lagmannsrett (LB-2015-108355) tok nylig stilling til hvordan et "as is"-forbehold, jf. avhendingsloven § 3-9, i en kjøpekontrakt for kjøp av leilighet skulle…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
- NRK-P1 Møre og Romsdal Distriktsprogram 18.08.2022 15:03 18. august 2022
- Norges Bank: Nok en dobbel renteøkning – nytt hopp om en måned 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no