Om selgers opplysningsplikt og –rett ved salg av eiendom.
Av: advokatfullmektig Julia Onsager Steen i Bing Hodneland advokatselskap DA
Salg av eiendom
Eiendom som ikke selges under oppføring, selges vanligvis «som den er»/«as is». Dette gjelder både næringseiendom og boliger. Forbeholdet er ment å gi selger et begrenset ansvar for skjulte feil og mangler som kjøper dermed overtar risikoen for. Men til tross for slike forbehold har selger plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til og som kjøper kan forvente å bli gjort kjent med. Denne opplysningsplikten vil også omfatte vanskelige forhold som gjelder naboer eller naboeiendommer. Om selger unnlater å opplyse om en nabotvist eller en særlig vanskelig eller plagsom nabo, vil dette være en mangel som kan gi kjøper et krav på prisavslag.
Hvorfor opplysningsplikt om naboforhold?
Selgers opplysningsplikt gjelder alle forhold ved eiendommen som kan være av betydning for salget. Selv om eiendommen selges med et «as is» forbehold, vil manglende eller uriktige opplysninger fra selgers side være en mangel som kan gi kjøper et krav på enten retting, heving, prisavslag, erstatning eller krav om å holde deler av kjøpesummen tilbake. For manglende oppfylling av opplysningsplikten knyttet til naboforhold, vil krav på prisavslag som regel være det mest aktuelle.
En del forhold må selger forstå at kjøper kan ha forventning om å bli gjort kjent med. Særlig vil dette gjelde forhold, feil eller mangler som selger er kjent med, men som ikke er synlig for kjøper ved befaring. Ettersom det vil være vanskelig for en kjøper å tilegne seg relevant kunnskap om naboer og naboeiendommene, vil opplysninger om dette typisk falle inn under selgers opplysningsplikt. Relevante opplysninger om naboene er opplysninger kjøper i de fleste tilfeller vil være interessert i å motta og særlig dersom det foreligger naboforhold som kan by på fremtidige problemer og tvister.
Men ikke alle opplysninger om naboene vil være relevant for kjøper å motta og spørsmålet blir da hvor vidt selgers opplysningsplikt favner.
Hvor langt rekker opplysningsplikten om naboforhold?
Det er etter hvert sikker rett at selger må opplyse om særlig uheldige naboforhold som man har kjennskap til. Dette vil gjelde både i forhold til naboer i samme hus, f.eks. naboen i leiligheten over, og i forhold til vanskelige naboer i nabolaget eller på nabotomten. Men hvor langt strekker opplysningsplikten seg for selger?
Konkrete forhold som sjenerende lukt eller andre ubehageligheter fra naboeiendommen omfattes av opplysningsplikten og det samme vil være tilfelle der det pågår en rettstvist med naboene eller utsendte nabovarsler om søknad om tiltak. Også sjenanse ved husbråk og lignende vil kunne være omfattet av opplysningsplikten og det samme vil være tilfellet om den truende og ubehagelige naboen.
Sjenerende dyrehold kan også være gjenstand for opplysningsplikten. Dersom dyreholdet oppleves som svært høylytt i form av en nabo som har mange hunder som gneldrer til enhver tid på døgnet, er dette opplysninger en kjøper må kunne regne med å få. Det samme vil gjelde dersom det er snakk om illeluktende dyrehold.
Det er viktig å være klar over at opplysningsplikten kun vil gjelde forhold som kjøpere flest måtte regne med å få og opplysningene må være av betydning for den eiendom som selges. Hva slags type eiendom som selges og dennes beliggenhet vil også være forhold som spiller inn for hvor langt opplysningsplikten rekker. Bor man i en blokk i storbyen må man tåle mer og regne med at det vil være en del mer støy og behov for samarbeid med naboer enn om man bor i en enebolig eller i et mindre tettbebygd strøk.
Et annet moment i vurderingen av om opplysningsplikten gjelder vil være hvorvidt det er snakk om et pågående dårlig naboforhold eller om det kun er snakk om en enkeltepisode. I en sak der kjøper av en enebolig påstod at selger hadde forsømt sin opplysningsplikt blant annet når det gjaldt dårlige naboforhold, kom lagmannsretten frem til at selger ikke hadde forsømt sin opplysningsplikt.
Det var i dette tilfellet snakk om en forholdsvis alvorlig krangel mellom to av naboene i nabolaget der det blant annet ble skutt med luftgevær og politiet kom til stedet. Lagmannsretten uttrykte: «At det generelt sett er dårlig forhold mellom noen av naboene, og at dette av og til gir seg høylytt uttrykk, kan ikke være nok til at det foreligger en mangel i avhendingslovens forstand eller at selgeren har en opplysningsplikt». Det må antas at det forhold at det her kun var snakk om en enkeltepisode var av betydning for rettens resultat.
Det er ikke en subjektiv oppfatning av det konkrete forholdet som rammes av opplysningsplikten, og en objektiv vurdering må legges til grunn. Det er altså av betydning hvorvidt forholdet må anses å være av personlig karakter eller ikke.
Dersom den truende og ubehagelige naboen objektivt sett ikke er sjenerende, men skyldes et personlig anliggende med selger, vil det være en konflikt av personlig karakter som selger ikke nødvendigvis behøver å opplyse potensielle kjøpere om. Men her må det gjøres en konkret vurdering over hvorvidt konflikten kun skyldes personlige motsetninger og oppfatninger eller om naboen faktisk er en kranglete og vanskelig type og sannsynligheten for konflikter med kjøper som ny nabo derfor er stor.
Men ikke bare unnlatelse av å gi opplysninger kan utgjøre en mangel, også uriktige opplysninger om naboforhold kan anses å være en mangel etter avhendingslovens regler. Dette var tilfellet i en dom fra lagmannsretten der saken gjaldt krav om prisavslag for uriktige opplysninger. A hadde over lengre tid vært plaget av naboen B og klaget over dette til borettslagets styre.
Dette førte til at styret fremmet salgspålegg overfor B. Men før B flyttet ut solgte A sin andelsleilighet til C. I egenerklæringsskjemaet hadde A opplyst: «Disputt m/nabo. Borettslaget har ordnet opp.» Lagmannsretten kom frem til at det forelå en mangel som ga C krav på prisavslag som følge av As uriktige opplysninger. Dommen viser at det ikke bare er unnlatelsen av å gi opplysninger som kan gi kjøper et mangelskrav, men at selger også må være påpasselig med å gi korrekte opplysninger knyttet til naboforhold.
For selger er det viktig å gjøre en konkret vurdering. Men for å minimere risikoen for fremtidige tvister, bør selger heller opplyse om for mye enn for lite.
Hvor langt kan man gå i å gi opplysninger om sine naboer?
En kjøper vil som hovedregel være interessert i å få informasjon om naboene, enten dette er informasjon av negativ eller positiv karakter. For selger vil det være en fordel å kunne opplyse om at naboene er trivelige og at forholdet mellom naboene i området eller innad i sameiet eller borettslaget er godt. Men hvor langt kan selger og eiendomsmegler gå i å gi informasjon om naboene?
I oktober 2015 skrev Dagens Næringsliv om en eiendomsmegler som hadde utgitt en «markedsvurdering» av naboene til aktuelle interessenter. Det var her snakk om innhenting av personopplysninger og personlige karakteristikker av beboere som ledd i markedsføring.
– Slik innhenting og utsendelse av opplysninger er uakseptabel og svært kritikkverdig, sier fagdirektør for bolig Thomas Bartholsen i Forbrukerrådet til avisen.
Å gi opplysninger om at naboene er hyggelige og at nabolaget, sameiet eller borettslaget samarbeider godt i felles anliggende, må anses å være greit å benytte som salgsfremmende argumenter. Likeledes det å gi en nabolagsprofil slik eiendomsmeglere ofte gjør i dagens prospekter. Men informasjon om sine naboer bør skje i generelle vendinger. Hvis opplysningene som gis er av mer spesifikk og privat karakter, som navn, alder, yrke, inntjening og eksakt adresse for bestemte naboer, vil det være kritikkverdig og slike opplysninger kan være beskyttet av reglene om personvern.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2016
