Artikkelen setter fokus på «midlenes opprinnelse», og hvordan meglerforetak bør innrette sine rutiner slik at det gjøres adekvate kundetiltak for å kontrollere opphavet til midlene som inngår i transaksjonen, både når det gjelder kjøpers og selgers midler.
Av: Terje Bergem, høyskolelektor Handelshøyskolen BI/advokat advokatfirmaet Kvasstind
Bransjen tar samfunnsoppdraget på alvor – eiendom er stadig sentralt
Enheten for finansiell etterretning, EFE, publiserte ultimo juni sin Årsrapport for 2022. 1 Her kan man lese om en markant økning i antall MT-rapporter innsendt av norske meglerforetak, og at stadig flere meglerforetak sender MT-rapporter. Trenden er klar; meglerforetak og eiendomsmeglere har begynt å ta samfunnsoppdraget som følger av hvitvaskingsloven på alvor.
Samtidig indikerer tallmaterialet som ligger til grunn for rapporten klart noe vi allerede vet og har hørt om lenge; at eiendom er et yndet formuesobjekt for hvitvaskingstransaksjoner og at bransjer med tilknytning til eiendomssektoren innebærer høy risiko for hvitvasking. Årsrapporten viser at bransjer med tilknytning til eiendomssektoren er blant de bransjene som hyppigst er implisert i MT-rapportene. På toppen troner «Omsetning og drift av fast eiendom», etterfulgt av «Oppføring av bygninger». 2
Bransjen har over tid vært gjenstand for hyppige kontroller fra Finanstilsynet, der etterlevelse av hvitvaskingsregelverket har vært et sentralt tema. I forlengelsen av dette har mange foretak foretatt betydelige løft med hensyn til egen etterlevelse av hvitvaskingsregelverket.
Samtidig er dette et relativt ungt rettsområde som kjennetegnes av stadig regelutvikling/regelforståelse, noe som igjen fører til at man løpende må ha fokus på oppdateringer og forbedringer av rutinene. Det som var godt nok i fjor, er ikke nødvendigvis godt nok i år.
Midlenes opprinnelse – et grunnleggende kundetiltak med forbedringspotensiale i foretakenes rutiner
Veien blir til mens man går, og deler av bransjen famler nok fortsatt med å få på plass rutiner som er praktikable og effektive, særlig når det gjelder midlenes opprinnelse.
Kontroll av midlenes opprinnelse er et grunnleggende kundetiltak, jf. hvitvaskingsloven § 9 jf. § 24. Dette innebærer at foretakene må ha rutiner for å kontrollere midlenes opprinnelse, og at man for kunder/transaksjoner med høy iboende risiko, har rutiner for å gjennomføre forsterkede kundetiltak.
Finanstilsynet har i flere rapporter påpekt at foretakene ikke har tilstrekkelig klare rutiner for hvilke forsterkede kundetiltak som skal utføres for kunder/transaksjoner med høy risiko. Man nøyer seg gjerne med at det skal utføres «forsterkede kundetiltak», med nærmere angivelse av hva man «kan» kontrollere.
Bransjen bør stramme opp og sine rutiner knyttet til midlenes opprinnelse, med inspirasjon fra bankene. Det bør settes skikkelig fokus på midlenes opprinnelse.
For «midlenes opprinnelse» er vel hva hvitvaskingsloven i det vesentligste handler om? Kunder skal risikoklassifiseres, man skal avklare «formål og tilsiktet art», reelle rettighetshavere og stadig være på vakt for indikatorer på hvitvasking. Hvorfor?
For å avdekke om midlene kan ha tilknytning til straffbare handlinger. Alt koker ned til midlenes opprinnelse.
Om bransjen sørger for en effektiv «onboardingsprosess» mht. midlenes opprinnelse er mye gjort.
Veien blir som nevnt til mens man går.
Etter hvert som bransjen har tatt inn over seg hva hvitvaskingsloven innebærer mht. hva man skal utføre av ulike kundetiltak, så har man stilt seg spørsmålet; hvordan skal vi gjennomføre og dokumentere kundetiltakene, herunder mht. midlenes opprinnelse?
Svaret har gjerne vært; «vi tar det inn i oppdragsavtalen».
Dette gjør at oppdragsavtalene (som også omhandler mye annet) etter hvert har blitt omfangsrike. Kanskje taper man synet av skogen for bare trær? I tillegg har man gjerne spørsmål i kjøpers og selgers oppgjørsskjema, noen spørsmål knyttet til oppussing i «selgers egenerklæring», og egne kundeerklæringer for juridiske personer.
Egne kundeerklæringer med fokus på kundetiltak
Skal man ta pliktene etter hvitvaskingsloven på fullt alvor, og sikre ivaretakelsen av disse på en effektiv måte så tror jeg at dette emnet fortjener helt egne dokumenter/erklæringer i forbindelse med at kundeforholdet etableres (for oppdragsgiver), og før transaksjonen gjennomføres (for kjøper). Dette må gjerne, og kanskje aller helst, skje i samråd med ulike systemleverandører slik at prosessen digitaliseres.
Dette er lavthengende frukt, men fordrer et lite paradigmeskifte.
Bransjen må tørre, og bruke ressurser på, en profesjonalisering av hvordan kundetiltak gjennomføres. For selger og kjøper. Skal man til sammenligning åpne konto i en norsk bank, så blir man i dag gjerne møtt med at man må deklarere midlenes opprinnelse, og gjerne dokumentere midlenes opprinnelse.
Å stille spørsmål om midlenes opprinnelse er ikke «nærmere undersøkelser» i lovens forstand, jf. hvitvaskingsloven paragraf 26. Man kan utmerket stille innledende spørsmål knyttet til disse, uten at man kommer i konflikt med avsløringsforbudet, jf. hvitvaskingsloven § 27.
Finanstilsynet har i rundskriv 4/22 i pkt 4.2.5, «Midlenes opprinnelse» angitt at man for kunder transaksjoner med lav/moderat risiko som utg.pkt. kan legge til grunn kundens egenerklæring om dette. Videre fremgår det at for kunder/transaksjoner med høy risiko så må det gjøres noe mer, forsterkede kundetiltak, jf. også over, idet opplysningene må være «substansielle».
Også dette er en lavthengende frukt om vi tenker «onboardring» av oppdragsgiver og kjøper. Start med en egenerklæring, samtidig som man har rutiner som beskriver hvilke forsterkende kundetiltak, hvilken dokumentasjon som skal fremlegges, der det foreligger høy risiko.
Med dette får man en standardisert prosess for kundetiltak som skal gjennomføres for selger og kjøper. Dermed har man ivaretatt plikten til å gjennomføre det grunnleggende kundetiltaket knyttet til midlenes opprinnelse. Med dette vil man både arbeide på en måte som er i samsvar med loven, men man har også, om alle innretter sin virksomhet tilsvarende, etablert et forsvar som bidrar til å realisere lovens formål;
Å forebygge og avdekke hvitvasking og terrorfinansiering.
———————————————————————–
1 Årsrapport EFE, https://www.okokrim.no/publikasjoner-og-indikatorlister.549330.no.html
2 Årsrapport EFE, pkt. 8.8.5
