På grunn av markedsforholdene for næringseiendom er det et aktuelt tema å konvertere næringsbygg til bolig. Vi ser stadig nye eiendomsaktører som gjennomfører eller planlegger slik konvertering. Endret bruk av næringsbygg har merverdiavgiftsmessige konsekvenser. Det er viktig at de avgiftsmessige konsekvensene hensyntas ved vurderingen av lønnsomheten i et konverteringsprosjekt.
Av: advokat Eirik Bjørhusdal, Deloitte advokatfirma
Utleie av næringsbygg er oftest avgiftspliktig – boligutleie er ikke avgiftspliktig
Ordinært avgiftspliktige virksomheter oppnår fradragsrett for merverdiavgift på egne lokaler til bruk i virksomheten. Utleie av næringsbygg kan frivillig underlegges merverdiavgiftsloven. Utleier oppnår under slik frivillig registrering fradrag for merverdiavgift på relevante anskaffelser til bruk for utleiebygget / utleievirksomheten.
For virksomhet med salg og utleie av bolig er derimot ingen frivillig registreringsordning. Påløpt merverdiavgift er derfor i utgangspunktet en endelig kostnad for virksomheter som oppfører, ombygger eller rehabiliterer boliger for salg eller utleie.
Konvertering til bolig kan innebære MVA-kostnad
Ved endret bruk av næringsbygg ved konvertering til bolig vil hovedregelen være at fradragsretten for merverdiavgift opphører, merverdiavgift som påløper i forbindelse med konverteringen blir en kostnad.
Retten til å fradragsføre merverdiavgift kan opphøre fra og med det tidspunkt hvor eier beslutter å konvertere næringsbygg til bolig. Når anskaffelsene gjøres med formål om å bruke de til konvertering av næring til boligformål, er anskaffelsen til bruk i næringsvirksomhet som er unntatt fra merverdiavgiftslovens virkeområde.
Vilkåret for rett til fradrag for merverdiavgift, «til bruk i den registrerte virksomheten», er da ikke lengre oppfylt. Vær her oppmerksom på at merverdiavgiftsloven omtaler «den registrerte virksomheten», betyr det den virksomheten som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret.
Under visse forutsetninger kan avgiftskostnaden bli enda større enn at «ny» merverdiavgift som påløper ikke kan fradragsføres. Den tidligere fradragsførte merverdiavgift i forbindelse med oppføringen av næringsbygget kan måtte tilbakebetales etter merverdiavgiftslovens såkalte «justeringsregler».
Dersom et næringsbygg er oppført eller har vært gjenstand for ny- eller påbygging, og byggetiltaket er ferdigstilt i 2008 eller senere, vil bygget / byggetiltaket normalt utgjøre en «kapitalvare» etter justeringsreglene. For «kapitalvarer» har merverdiavgiftsloven bestemmelser som medfører en tilbakebetalingsplikt for tidligere fradragsført merverdiavgift. Disse reglene slår inn dersom næringsbygget konverteres til bolig for salg eller utleie.
Justeringsreglene medfører konkret at en andel av tidligere fradragsført merverdiavgift kan måtte tilbakebetales dersom «kapitalvaren» har endret bruk i den såkalte justeringsperioden, som er 10 års perioden etter at byggetiltaket som utgjør «kapitalvare» er ferdigstilt. Med ferdigstilt menes at byggetiltaket er tatt i faktisk bruk eller at det er utstedt ferdigattest.
Det at bruken av «kapitalvaren» endres kalles i denne sammenheng en «justeringshendelse». Ved justeringshendelser som overgang fra bruk av bygg fra næringseiendom til bolig, skal en forholdsmessig del av fradragsført merverdiavgift tilbakebetales. De justeringsrettslige konsekvenser ved konvertering av næringsbygg til bolig, er således samsvarende som ved salg eller annen overdragelse av næringseiendom, f.eks. overdragelse ved fisjon / fusjon.
En forskjell mellom justeringshendelse på grunn av konvertering og på grunn av salg, er at ved salg for kan tilbakebetalingsplikten normalt unngås ved at denne plikten overføres til ny eier – justeringsavtaler.
Ved konvertering bruk av næringsbygg til bolig er det ikke mulig å overføre plikten til å tilbakebetale fradragsført merverdiavgift.
Det kan tenkes unntak fra justeringsplikten dersom det overføres infrastruktur som f.eks. vann- og avløpsanlegg, vei o.l. til kommune eller fylkeskommune i forbindelse med boligutviklingen. Siden kommuner / fylkeskommuner omfattes av andre MVA-regler vil det i slike tilfeller kunne være mulig å overføre justeringsplikt gjennom en vanlig justeringsavtale.
Det skal altså i noen tilfeller tilbakebetales deler av den tidligere fradragsførte merverdiavgiften på bygg ved konvertering. Hvis et næringsbygg ferdigstilt i 2011 konverteres til bolig i 2016, hvor fradragsført merverdiavgift ved oppføringen utgjorde kr. 10 000 000, vil konverteringen medføre en plikt til å tilbakebetale merverdiavgift i størrelsesorden kr. 4 – 5 000 000.
Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2016
