Eiendomsmeglingsloven oppstiller krav om at megler skal innhente opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i forbindelse med et eiendomssalg. I mange tilfeller er det uklart hva ferdigattesten omfatter. Det kan også foreligge avvik mellom det som er bygget eller dagens bruk av bygningsmassen og foreliggende ferdigattest. Etter gjeldende regelverk har megler ingen plikt til å foreta egne undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningen eller bruken av den er i samsvar med ferdigattesten eller brukstillatelsen. Forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven lufter imidlertid muligheten for at meglers undersøkelses- og opplysningsplikt vil utvides i fremtiden.
Av: Ida Halstvedt Gundersen, fast advokat og Anders Bergene, Partner – Begge i DLA Piper – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2025
Hva er ferdigattest og midlertidig brukstillatelse?
Alle søknadspliktige arbeider, herunder søknader om endret bruk av bygninger, skal avsluttes med ferdigattest. Ferdigattesten bekrefter at byggearbeidene er ferdige og at de er utført i tråd med tillatelse gitt av bygningsmyndighetene. I de fleste tilfeller markerer også ferdigattesten slutten på bygningsmyndighetenes befatning med byggesaken.
I mange saker ser man at det ikke er gitt ferdigattest, men at det foreligger midlertidig brukstillatelse. Dette er en praktisk og mye brukt fremgangsmåte som gir rett til å ta et bygg i bruk til tross for at arbeidene ikke er helt ferdigstilte. Samtidig er det viktig å understreke at ferdigattest er lovens hovedregel, og midlertidig brukstillatelse er et unntak.
Ved søknad om midlertidig brukstillatelse skal det redegjøres for gjenstående arbeid, og det må bekreftes at byggverket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå for å kunne tas i bruk. I den midlertidige brukstillatelsen skal det fremkomme hva som skal til for at ferdigattest skal kunne gis, og det oppstilles ofte en frist for når gjenstående arbeider skal være ferdigstilt.
Det er greit å være oppmerksom på at midlertidige brukstillatelser ikke har – eller kan gis – med tidsbegrenset varighet. Når det først er gitt en midlertidig brukstillatelse vil ikke denne utløpe. Dersom det i en midlertidig brukstillatelse er gitt frist for ferdigstillelse av gjenstående arbeid, er altså ikke konsekvensen av fristoversittelsen at den midlertidige brukstillatelsen faller bort. Dersom gjenstående arbeider ikke utføres innen fristen skal kommunen imidlertid gi pålegg om ferdigstillelse slik at ferdigattest kan gis.
Dersom verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest er gitt, vil bruken av bygget ikke være tillatt.
Ferdigattest mangler for flere eldre bygninger
Krav om ferdigattest ble innført i bygningsloven av 1924. Denne loven gjaldt i utgangspunktet for landets største byer og tettbygde strøk. Kommuner kunne også fastsette gjennom lokal vedtekt at loven skulle gjelde. Det var først i 1965 atden første landsdekkende bygningsloven ble vedtatt.
Bygg oppført før 1924 vil derfor mangle ferdigattest, samtidig som enkelte bygg oppført helt frem til 1965 potensielt kan mangle ferdigattest. Det har videre vært svært varierende i hvilken grad kommunene tidligere har vært pådrivere for at ferdigattest skulle utstedes. Dette er årsaken til at mange eldre byggetiltak r ikke har ferdigattest.
Det kan ikke utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998. Eventuelle søknader om ferdigattest skal avvises av kommunen. Dette innebærer imidlertid ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige.
Ved salg av eiendommer omsøkt før 1998 der det ikke er gitt ferdigattest, er det derfor viktig å undersøke om det foreligger midlertidig brukstillatelse. Den midlertidige brukstillatelsen blir viktig dokumentasjon for at bruken av bygget er tillatt, og vil videre informere om hvilke arbeider som gjenstod for at ferdigattest kunne gis, slik at det kan gjøres undersøkelser av om arbeidene faktisk er gjennomført.
Bruk av meglerpakker kan gi utilstrekkelig informasjon
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 gir bestemmelser om meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. I bestemmelsen fremgår det at megler skal utarbeide en salgsoppgave hvor det blant annet skal opplyses om «ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse«, jf. andre ledd nr. 8.
I forarbeidene til bestemmelsen fremgår det at bakgrunnen for kravet er at slike opplysninger vurderes å ha en stor verdi for kjøperen, samtidig som megler relativt enkelt kan rette en forespørsel om hvorvidt det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for den aktuelle eiendommen.
Såkalte «meglerpakker» kan enkelt gi tilgang på informasjon om det er utstedt ferdigattester eller brukstillatelser. Av erfaring ser vi dessverre at disse ofte ikke gir tilstrekkelig informasjon.
Det kan være avvik mellom det som er bygget eller dagens bruk av bygget og foreliggende ferdigattest. Hvis det er gjennomført flere søknadspliktige tiltak på eiendommen, herunder søknadspliktige bruksendringer, skal det foreligge ferdigattest for alle tiltakene. Dersom det fremlegges ferdigattest for et tiltak som er gjennomført etter oppføringen av bygget, men ikke for den opprinnelige oppføringen gir det grunnlag for videre undersøkelser. Det er viktig å få klarlagt at hele bygningsmassen og at dagens bruk har tilstrekkelige ferdigattester.
I mange tilfeller vil imidlertid ferdigattesten mangle en tydelig beskrivelse av hvilke bygningsmessige tiltak attesten omfatter, og det vil ikke ut fra dokumentet alene være mulig å fastslå dette. I slike tilfeller må man undersøke dokumenter fra byggesaken og godkjente tegninger for å kunne dokumentere hva som er tillatt.
For å avklare om eksisterende bygningsmasse er lovlig oppført og dagens bruk kan fortsette uten hindringer for kjøper er det derfor ofte nødvendig å foreta egne undersøkelser.
Lovforslag om en utvidet undersøkelses- og opplysningsplikt for meglere
I lovproposisjonen som ble oversendt Stortinget i januar i år (Prop. 41 L Endringer i eiendomsmeglingsloven) foreslo utvalget å utvide meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt. Forslaget gikk ut på atavvik mellom den dokumentasjonen som megler mottar fra kommunen, og eiendommens faktiske utforming og faktisk eller markedsført bruk, burde omtales i salgsoppgaven. Dette vil innebære at eiendomsmegleren må foreta en vurdering av de konsekvenser avviket kan medføre og beskrive dette i salgsoppgaven.
I proposisjonen uttaler Finansdepartementet at en slik utvidet opplysnings- og undersøkelsesplikt reiser en del problemstillinger som utvalget ikke har utredet nærmere. Av denne grunn ble ikke forslaget ikke tatt til følge i innstillingen til Stortinget (Innst. 178 L (2024-2025) av 25. mars 2025.
Det kan være utfordrende for en megler å foreta vurderinger av de konsekvenser et avvik mellom ferdigattester og eiendommens faktiske utforming kan medføre. Dette krever kunnskap om hvilke tiltak som er søknadspliktige, og hvilke krav som stilles for at et tiltak skal kunne godkjennes både i bygningsregelverket og de offentligrettslige rammene fastsatt i gjeldende arealplaner. Det er dermed forståelig at det må gjennomføres en nærmere utredning før et slikt krav lovfestes. Siste ord om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt er nok likevel ikke sagt.
Etter dagens regler kreves det ikke at megleren skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene eller bruken av disse er i samsvar med ferdigattesten eller brukstillatelsen, men ved åpenbare misforhold bør megleren si ifra. Et eksempel på dette kan være at ferdigattesten er utstedt for mange år siden, men at megleren ser eller vet at det er foretatt tiltak som krever ny tillatelse med påfølgende ferdigattest. Frem til det potensielt utredes og det kommer en lovendring som pålegger megler å gjennomføre undersøkelser, bør meglere som et minimum anbefale og oppfordre selger og/eller kjøper å gjennomføre undersøkelser for å klarhet i lovligheten av eiendommen, særlig gjelder dette i de tilfellene hvor det foreligger avvik mellom det som er bygget og foreliggende ferdigattest.
