Det er ikke hjemmel i eiendomsmeglingsloven å kreve at megler er til stede ved overtakelsen, og det er heller ingen uttrykkelige bestemmelser om meglers rolle i denne situasjonen. Megler kan likevel etter emgl.§6-3(1) og kravet til god meglerskikk ha en slik plikt etter en konkret vurdering.
Av: Advokat Marianne Langrind Kvanvik, Legal 24
Det kan være forhold hos kjøper og/eller selger som tilsier meglers deltakelse, for eksempel høy alder, spesielle behov, uerfaren boligkjøper m.m. Type bolig kan også begrunne meglers deltakelse. Om det i forkant av overtakelsen allerede har oppstått en konfliktsituasjon mellom kjøper og selger kan meglers tilstedeværelse avhjelpe situasjonen og gjennomføringen av overtakelsesforretningen.
I noen tilfeller kan det være inngått avtaler eller tatt forbehold om utbedringer som skal være ferdigstilt ved overtakelsen, og megler kan ved å delta kunne verifisere om avtalen er oppfylt eller ikke.
Megler kan ha forpliktet seg ved avtale å delta på overtakelsen som en del av «salgspakken». Uansett vil det alltid være en fordel at megler er til stede uavhengig av plikt eller ikke for å sørge for notoriet rundt overtakelsen.
Megler er heller ikke pålagt noen særskilte plikter etter eiendomsmeglingsloven i tiden etter at handelen er gjennomført, med noen mindre unntak. Disse unntakene sier ikke noe om meglers rolle der hvor det oppstår konflikt mellom kjøper og selger etter overtakelsen. Unntakene følger av Eiendomsmeglingsforskriften og omhandler blant annet meglerforetakets plikt til å sende oppgjørsoppstilling til partene straks oppgjøret er gjennomført jf. §3-13, og plikt til å sende oversikt over dokumenter som er til oppbevaring (depotjournal) §3-13(2)2.pkt. jf.§3-6 og regler om arkivering av kontrakter og dokumenter jf. §3-7.
Om megler har noen plikter utover dette må vurderes etter kravet til god meglerskikk, jf. Emgl §6-3. Kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk gjelder ikke bare frem til kontraktsslutningen, men så lenge det foreligger et virksomt oppdrag.
Konflikt på overtakelsen
Ikke sjelden avdekkes det forhold under overtakelsesforretningen som skaper konflikt mellom partene. På dette tidspunktet er boligen tom og skjulte skader kan lettere avdekkes. Ofte vil meglers tilstedeværelse avhjelpe, eventuelt forhindre en konflikt, sørge for ryddighet i prosessen, avklare situasjonen m.m. Er det mindre forhold som avdekkes, slik som dårlig vask og rydding av eiendommen, punktert vindusglass etc. så bør megler etter min mening forsøke å bidra til å finne en løsning.
Er det derimot større forhold, og kanskje mer komplisert, så bør megler bidra med å klargjøre uenigheten, veilede og eventuelt gi råd om hvordan partene skal forholde seg og hvilke muligheter partene har.
Megler plikter blant annet å informere kjøper om retten til å holde tilbake deler av kjøpesummen. Det følger blant annet av LB-2010-160565, RfE-2009-6 og RfE-2007-152. Megler skal ikke realitetsbehandle tvisten mellom kjøper og selger, men gi veiledning og informasjon.
Megler kan i en viss grad gi uttrykk for sitt syn på saken, og hvilke konsekvenser et uriktig tilbakehold kan medføre for kjøper. Holder kjøper uberettiget penger tilbake, vil det innebære betalingsmislighold og det påløper forsinkelsesrente. Dernest bør det avklare om det er ensidig tilbakehold eller om det er gjensidig tilbakehold knyttet til for eksempel en avtale. Her er det ulike ordninger i meglerforetakenes overtakelsesprotokoller. Et ensidig tilbakehold fra kjøper innebærer at kjøper fortsatt har instruksjonsretten over beløpet.
Megler må også informere kjøper at forholdet det tvistes om nedfelles i overtakelsesprotokollen. Hvis kjøper ikke gjør anmerkninger eller tar forbehold, og i tillegg utbetaler hele kjøpesummen (uforbeholden overtakelse) kan kjøper bli ansett for å ha tapt sin reklamasjonsrett. Se Rt-1966-1327 hvor det ikke tatt var tatt forbehold og kjøper betalte kjøpesummen fullt ut etter råd fra megler. Her ble kjøper ansett for å ha akseptert forholdet og mistet sin reklamasjonsrett.
Megler bør bistå med å skape klarhet i forholdet – hva er det kjøper mener er avvik? Og deretter bistå slik at ordlyden i forbeholdet er så tydelig at det ikke skaper tolkningstvil i etterkant.
Dersom selger og kjøper velger å inngå avtale så bør megler sørge for at partene har en felles forståelse av avtalens innhold. Min erfaring er at det ofte ikke er sammenfallende hva kjøper og selger legger i avtalens innhold. Videre bør megler avklare avtalen konsekvenser, og gi bistand til utformingen av avtalen.
Megler må selvsagt være klar over sin rolle som mellommann og ikke ta parti med en part.
Ikke sjelden dukker det opp avtaler som inngås i forkant av/under overtakelsen, og som pålegger selger en plikt som ikke følger av den inngåtte kjøpsavtalen. Et eksempel er bolig solgt med opplysninger om at det ikke foreligger ferdigattest, men hvor kjøper likevel i etterkant får selger til å påta seg å fremskaffe dette. Dette kan være en omfattende, kostbar og ikke minst vanskelig prosess for selger å få til, og det oppstår konflikt om noe som kjøper hadde akseptert ved sitt kjøp.
Megler bør veilede og bistå partene i utformingen av slike avtaler, og megler må synliggjøre for selger hvilke konsekvenser dette kan ha. Herunder at slike avtaler faller utenfor eierskifteforsikringens dekningsområde.
Meglers plikter etter at handelen er gjennomført
Megler kan i den enkelte sak bli ansett å være forpliktet til å yte en viss bistand etter et gjennomført oppdrag. Megler er nærmest til å bringe på det rene hva som er blitt avtalt eller sagt om eiendommen. Ikke sjelden oppstår det tvister om hva som skal ha blitt sagt under en visning, og megler vil kunne bidra med oppklaring.
Det kan ikke kreves at megler bidrar med juridiske vurderinger etc, men henvise partene å søke juridisk bistand. Dersom megler likevel begir seg inn på forhold han ikke er forpliktet til blir han vurdert etter normen for god meglerskikk – altså som profesjonell mellommann og rådgiver.
Forholdet til forsikringsordninger
Selgers eierskifteforsikring har ingen rettslig betydning for kjøpers tilbakeholdsrett eller for mangelsvurderingen. Megler kan opplyse at behovet for å holde tilbake penger er mindre når selger har en forsikring, men ikke knytte en anbefaling til dette. Megler må være klar over og i en viss utstrekning avklare om forholdet som er oppdaget faller utenfor forsikringsdekningen. Er det et forhold som ikke dekkes av forsikringen så vil det være større grunn for kjøper å holde tilbake penger, for eksempel selgerforpliktelser som nevnt ovenfor.
Har kjøper tegnet boligkjøperforsikring så er dette kun en rettshjelpsforsikring, og megler kan anbefale å ta kontakt med selskapet for å få juridisk bistand og råd.
Selv om selger har tegnet eierskifteforsikring så kan ikke megler overlate sine plikter etter emgl.§6-3 til eierskifteforsikringen. Forsikringsselskapet er part i saken på selgers side, mens megler skal være en nøytral part. Også der hvor kjøper har tegnet en boligkjøperforsikring bør megler yte en viss innsats dersom megler ut fra sin kjennskap til eiendommen og handelen kan bidra til å klargjøre forhold i tilknytning til den oppståtte tvisten.
Erfaringen og utviklingen viser at mange meglere gjør det til automatikk å be partene henvende seg til de respektive forsikringsordningene, og ikke selv bidra i situasjonen.
Først trykket i Eiendomsmegleren 7 2016
