I strid med god meglerskikk når det ikke gis råd til selger om muligheten for å overdra justeringsplikten ved eiendomssalg, ifølge rettskraftig dom fra Borgarting lagmannsrett. Avgjørelsen presiserer meglers veiledningsplikt når det gjelder avgiftsmessige konsekvenser ved eiendomssalg.
Av: Marius Sollund, partner/advokat og John Terje Larsen, advokatfullmektig, begge i advokatfirmaet Grette
Bakgrunn
Borgarting lagmannsrett avsa 22. mars 2018 dom i sak om salg av en eiendom på til sammen 25 mål. Eiendommen ble brukt både til bolig og til næringsvirksomhet gjennom et enkeltmannsforetak. I perioden før salget var det investert i flere oppgraderinger av bygningsmassen på eiendommen. Selger drev avgiftspliktig virksomhet, og hadde derfor fått fradrag for inngående merverdiavgift på kostnadene.
Salg av næringseiendom utløser justeringsplikt, som innebærer at selger må tilbakeføre fradragsført merverdiavgift ved overdragelse før utløpet av justeringsperioden. Justeringsplikten kan imidlertid overdras dersom ny eier samtykker til det, forutsatt at vedkommende skal benytte eiendommen i avgiftspliktig virksomhet fullt ut eller i samme grad som selger. I kontraktsstandarden for direkte kjøp av næringseiendom er det inntatt en bestemmelse om at selger overfører justerings-/tilbakeføringsforpliktelser til kjøper. Kjøpekontrakten i denne saken var imidlertid basert på kontraktsstandarden for boligeiendom og inneholdt ikke en slik regulering.
Selger fremmet et erstatningskrav mot megler og krevde erstattet sitt tap på grunn av meglers manglende veiledning om muligheten for å overdra justeringsforpliktelsen. Meglers side anførte at det ikke forelå et avvik fra forsvarlig yrkesutøvelse. Megler mente videre at oppdraget kun gjaldt boligdelen av eiendommen, og at justeringsforpliktelsen ikke var synlig for megler. Det ble også anført at selgers tap ikke kunne være erstatningsrettslig vernet idet selger allerede hadde kunnskap om fradragsføring av merverdiavgift.
Selger fikk medhold og ble tilkjent erstatning
Hovedspørsmålet i saken var om megleren på eget initiativ burde påpekt de avgiftsrettslige konsekvensene av salget, eller om megler i det minste burde anbefalt en ekstern vurdering, slik at dette kunne reguleres i kjøpekontrakten.
Av Høyesteretts tidligere praksis følger det at meglere etter normen for god meglerskikk ikke har en generell plikt til å ta opp skattemessige spørsmål ved et eiendomssalg. Det kan imidlertid oppstå en plikt til å veilede dersom megler skjønte eller burde skjønt at et salg ville utløse skatteplikt. Det må forventes at eiendomsmeglere har kunnskap om de sentrale lover og regler som knytter seg til kjøp og salg av eiendom, og lagmannsretten presiserer at også avgiftsregelverket omfattes av det megler bør være oppdatert på og gi veiledning om:
På generelt grunnlag kan ikke lagmannsretten se at det er grunn til å sondre mellom grunnleggende skatterett og grunnleggende avgiftsrett når det gjelder forventningene til eiendomsmeglers kunnskap og hvilke opplysninger og råd han eller hun plikter å gi. Det vesentlige etter lagmannsrettens syn er hvorvidt reglene er relevante og har betydning ved utøvelsen av de oppdrag eiendomsmeglere påtar seg, nemlig megling av salg av fast eiendom mot betaling.
Ansvaret er imidlertid begrenset til de situasjoner der omstendighetene tilsier at det er, eller burde være, synlig for megler at salget vil kunne få skatte- eller avgiftsmessige følger. Resonnementet er at den som tar rollen som eiendomsmegler forventes å ha kunnskap om grunnleggende skatte- og avgiftsregler, og det skal få en «bjelle til å ringe» hos megleren når han får kjennskap til faktiske forhold som kan gi uønskede skatte- eller avgiftsmessige konsekvenser.
Det avgjørende i saken var derfor om det var en «spesiell grunn» for å ta opp avgiftsmessige spørsmål, og videre om megler «skjønte eller burde ha skjønt at det kunne oppstå en justeringsplikt» ved salg av eiendommen. Lagmannsretten bemerker også at de skjerpede kompetansekravene som ble innført i 2007 får betydning for vurderingen av hva som kan forventes av en megler.
I denne saken var megler klar over at det var brukt betydelige summer på oppgraderingsarbeider. I tillegg var megler opplyst om at selger drev virksomhet på deler av eiendommen. På denne bakgrunn mente lagmannsretten at megler hadde tilstrekkelig kjennskap til forhold som kunne utløse en justeringsplikt, og at megler burde ha informert selger om dette. Megler ble dømt til å erstatte selgers tap, dvs. den tidligere fradragsførte merverdiavgiften som selgeren hadde måttet betale tilbake til staten som følge av justeringshendelsen.
Rekkevidden av dommen – en påminnelse til meglere
Avgjørelsen er rettskraftig og innebærer en presisering av meglers profesjonsansvar. Dommens rekkevidde må imidlertid vurderes i lys av det konkrete faktum. Selger i denne saken var en privatperson, og salgsobjektet var en kombinert bolig- og næringseiendom der selger hadde drevet næringsvirksomhet gjennom sitt enkeltpersonforetak. Ved vurderingen av meglers uaktsomhet ble det i denne saken vektlagt at megler var den profesjonelle part.
Omfanget av meglers veiledningsplikt avhenger av de konkrete forhold og selgers grad av profesjonalitet. Dommen presiserer uansett at veiledning om avgiftsmessige spørsmål, på lik linje med skatterettslige forhold, er omfattet av meglers profesjonsansvar. Næringsmeglere er nok gjennomgående godt kjent med justeringsreglene, men dommen er en påminnelse om at meglere bør gjøre en konkret vurdering av MVA-risiko i enhver transaksjon. Megler må enten gi nødvendig veiledning selv, eller oppfordre selger til å søke særskilt ekstern bistand.
Bransjens mest benyttede standardkontrakter – «meglerstandardene» – inneholder regulering av forholdet til merverdiavgift, både i salgskontrakten og oppdragsavtalen. Det er også inntatt markedsmessige ansvarsfraskrivelser knyttet til rådgivning om skatt og merverdiavgift mot egen oppdragsgiver. Av mer kommersielle enn juridiske hensyn bør likevel meglere gjøre kundene sine oppmerksom på forholdet til merverdiavgift når det er aktuelt, og ved behov anbefale selger å engasjere ekstern ekspertise på området.
Grette
Grette er et fullfaglig, forretningsjuridisk advokatfirma med ca. 70 advokater, lokalisert på Filipstad i Oslo sentrum. Grettes advokater har kompetanse på hele det forretningsjuridiske området. Virkspmheten omfatter hele spketeret av juridiske tjenester fra rådgivning og kontraktsutforming til forhandlinger/deltakelse i evalueringer, tvisteløsning og prosedyre. våre klienter er både store og små, store og mellomstore næringslivsklienter i Norge og utlandet, offentlige etater og privatpersoner. Firmaet har vært i kontinuerlig virksomhet siden 1887, og er således et av landets mest tradisjonsrike advokatfirmaer.
Først trykket Eiendomsmegleren 3 2018.
