Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Linn Rustad Rui og advokat Johan Henrik Vister, begge fra Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS.
Avtaler om kjøp av bolig reguleres enten av bustadoppføringslova eller avhendingslova, avhengig av om boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet. I begge lover oppstilles det reklamasjonsfrister som kjøper må overholde for å beholde et mangelskrav mot selger. Parallelt med reklamasjonsfristene må kjøper forholde seg til reglene i foreldelsesloven, som oppstiller et sett med frister som gjelder uavhengig av reklamasjonsfristene. Nedenfor gis en generell oversikt over reklamasjons- og foreldelsesreglene som gjelder for mangelskrav etter boligkjøp. I tillegg gis noen tips for hvordan fristene avbrytes.
Reklamasjon
Reglene om reklamasjon fremgår av avhendingslova § 4-19 og bustadoppføringslova § 30. Begge innebærer at kjøper taper retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til selger «innen rimelig tid» etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dette omtales som den relative reklamasjonsfristen.
I tillegg til den relative reklamasjonsfristen, gjelder det en absolutt reklamasjonsfrist på 5 år fra kjøper overtok boligen. Det betyr at selger ikke er ansvarlig for mangler som kjøperen reklamerer over senere enn 5 år etter overtakelsen, uavhengig av om kjøperen har reklamert i rimelig tid. Den absolutte reklamasjonsfristen representerer således en grense for hvor lenge kjøper kan holde selger ansvarlig for mangler ved boligen.
Hva som er «rimelig tid» er ikke klart definert i loven, og må avgjøres konkret ut ifra omstendighetene i hver enkelt sak. På bakgrunn av rettspraksis antas det på generelt grunnlag at grensen for «rimelig tid» er ca. 2 måneder ved kjøp etter avhendingslova, og mellom 2-3 måneder ved kjøp etter bustadoppføringslova. Konkrete omstendigheter vil imidlertid kunne gi rom for avvik i fristens lengde, både i form av kortere og lengre frist. Det er domstolene som avgjør i det enkelte tilfelle. Det sikreste er derfor å reklamere så snart man får anledning.
Det gjelder et unntak fra den absolutte 5-års fristen dersom selger har opptrådt «grovt uaktsomt» eller for øvrig «i strid med god tro». Rettspraksis viser at det skal mye til for at selger kan sies å ha opptrådt på en slik måte at unntaksregelen kommer til anvendelse. Dersom unntaksregelen kommer til anvendelse beholder kjøperen sitt krav til tross for at det er gått mer enn 5 år fra overtakelsen. Kravet til reklamasjon innen «rimelig tid» gjelder imidlertid også i disse tilfellene.
For å avbryte reklamasjonsfristen er det tilstrekkelig å avgi en såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si en beskrivelse av hvilke avvik som er oppdaget, og at disse avvikene gjøres gjeldende som en mangel ved boligen. Dersom det er uvisst hva slags mangel det er snakk om, er det tilstrekkelig å gjengi hvilke symptomer det reklameres over; for eksempel fuktmerker på veggene. Av bevishensyn bør reklamasjonen sendes skriftlig.
Foreldelse
Reglene om foreldelse gjelder uavhengig av reklamasjonsreglene. Det vil si at et krav kan være foreldet selv om både den relative og absolutte reklamasjonsfristen er overholdt.
Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Fristen starter å løpe ved overtakelse av boligen, hvilket betyr at mangelskrav i utgangspunktet foreldes tre år etter overtakelsesdatoen. For skjulte mangler gjelder det imidlertid en tilleggsfrist på ett år fra tidspunktet hvor kjøperen fikk eller burde fått kunnskap om mangelen, jf. foreldelsesloven § 10.
Dersom kjøper oppdager en skjult mangel ved boligen etter f.eks. fire år, står i utgangspunktet ikke foreldelsesreglene i veien for fremsette kravet mot selger. Det er imidlertid viktig å huske på at foreldelsesfristen må avbrytes i tide.
Foreldelsesfristen avbrytes ikke like lett som reklamasjonsfristen, og det er ikke tilstrekkelig å sende et skriftlig varsel til selger. For å avbryte foreldelsesfristen må kjøper enten ta rettslige skritt i form av forliksklage eller stevning, eller alternativt få selger til å vedta at foreldelsesfristen utsettes. Det kan ikke legges til grunn at selger uten videre vil gå med på å vedta en slik utsettelse, og avklaring bør skje skriftlig – i god tid før fristens utløp.
Et eksempel på konsekvensene av de ulike reglene for fristavbrytelse er følgende:
Kjøper oppdager en mangel ved boligen 3 år etter overtakelse. Kjøper reklamerer umiddelbart, og avbryter dermed både den relative og absolutte reklamasjonsfristen. Selger er tvilende til kravet, og det igangsettes nærmere undersøkelser for å kartlegge mangels- og ansvarsforholdene. Dette tar tid. Kanskje innledes også en forbeholden dialog om mulige løsningsalternativer. Plutselig er det gått ett år fra kjøperen oppdaget mangelen, og foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 10 er utløpt.
Dersom mangelskravet foreldes, mister kjøperen sitt krav, jf. foreldelsesloven § 24.
For å unngå at kravet bortfaller på denne måten bør kjøper notere seg tidspunktet for utløp av foreldelsesfristen, samt forberede seg på å ta ut rettslige skritt i god tid før fristens utløp.
Merk også at kjøper i visse tilfeller kan ha rett til å bruke et foreldet krav som ledd i motregning. Regelen følger av foreldelsesloven § 26, og vilkåret er at motkravet må springe ut av samme rettsforhold som det foreldede kravet. Dette kan for eksempel være tilfellet dersom kjøper har tilbakeholdt en del av kjøpesummen til dekning for mangler ved boligen. Kjøper kan i så fall motregne det foreldede mangelskravet i selgers krav på betaling av utestående kjøpesum.
Krav mot selgers forsikringsselskap eller garantist
Hvis mangelskrav kan følges opp overfor selgers forsikringsselskap eller garantist, er det viktig å påse at de blir informert om reklamasjonskravet og sørge for at krav heller ikke foreldes overfor dem.
