I statsråd 15. mai ble Stortingets vedtak av 24. april 2018 til lov om endringer i bustadoppføringslova mv. sanksjonert, og lovendringene trer i kraft fra 1. januar 2019.
Av: advokat Nina Fodstad Skumsrud, Fagsjef NEF
Både endringene og den nye bestemmelsen gjelder garantireglene. Som kjent er det ved salg av bolig under oppføring krav til at entreprenøren stiller en selvskyldnergaranti som sikkerhet for oppfyllelse av avtalen ovenfor forbrukerkjøperen. En slik garanti skal stilles straks etter avtaleinngåelse, eventuelt straks etter at nærmere angitte forbeholde er løftet, og garantien skal gjelde i 5 år etter overtakelse.
Garantien skal, for avtaler som omfatter rett til grunn, utgjøre 5 % av det avtalte vederlaget (før overtakelse kan garantien utgjøre 3 % og deretter økes til 5 %). Som et alternativ til selvskyldnergaranti kan entreprenøren deponere en tilsvarende kontantsum. Entreprenøren kan ikke avtale seg vekk fra plikten til å stille slik garanti ved salg av bolig under oppføring. Ved salg av en nyoppført bolig som selges etter ferdigstillelse inngås avtalen vanligvis etter avhl., og i disse tilfellene har forbruker ikke hatt krav på en slik sikkerhet. Dette blir nå endret.
Stortinget har fattet vedtak som gir en forbrukerkjøper krav på entreprenørgaranti også der avtalen inngås etter avhendingslova. Krav på garanti vil gjelde ved kjøp av nyoppført bolig som selges innen 6 måneder etter ferdigstillelse. Forutsetningen er at selger gjør avtalen som ledd i næringsvirksomhet.
Når den nye bestemmelsen trer i kraft vil med andre ord en entreprenør måtte stille entreprenør garanti både der boligen selges mens den er under oppføring (salg etter buofl.) og der boligen selges etter at den er ferdigstilt (salg etter avhl.). Det er kun i de tilfelle entreprenøren ferdigstiller boligen og deretter vente med å selge boligen til det har gått minimum 6 måneder, han kan unnlate å stille entreprenørgaranti.
Den nye bestemmelsen i avhendingslova skal lyde:
§ 2-11 Garanti for oppfylling av avtalen
Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.
Som nevnt er det også vedtatt enkelte endringer og presiseringer buofl. § 12. Den vesentligste endringen er at man gjeninnfører tilbakehold som kjøpers sanksjon mot manglende eller forsinket garantistillelse. Dagens særbestemmelse (buofl. § 12, 9. ledd, 2. og 3. pktm.) om at kjøper i de tilfelle det er avtalt en utsatt garantistillelse kan heve avtalen dersom garanti ikke er stilt som avtalt vil bli opphevet.
Hovedregelen er ennå at garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelse, men dersom entreprenøren ved avtaleinngåelse tar forbehold om åpning av byggelån, salg av et visst antall enheter eller igangsettingstillatelse kan garantiplikten utsettes til forbeholdet er falt bort. En nyhet i denne forbindelse er at retten til å utette garantistillelse også skal gjelde der forbruker tar forbehold med tilsvarende virkning.
Hele lovvedtaket kan du lese her
