Av: Kristian Korsrud, Advokatfirmaet Hjort
Løsningsrettigheter er en fellesbetegnelse på rettigheter som gir en rettighetshaver (enten person eller eier av eiendom) rett til å overta en fast eiendom på nærmere bestemte vilkår. Den mest praktiske løsningsrettigheten er forkjøpsrett – dvs. retten til å overta en eiendom når den likevel skifter eier. En forkjøpsrett utløses når det foreligger bindende avtale (også muntlige avtaler) mellom kjøper og selger av eiendommen forkjøpsretten gjelder. Dersom ikke annet er avtalt medfører utøvelse av forkjøpsretten at rettighetshaver trer inn i avtalen på tredjemanns vilkår, og at han blir bundet på samme måte som opprinnelig kjøper.
Forkjøpsrettigheter er som oftest innstiftet ved avtale, typisk i forbindelse med kjøp/salg/bortfeste hvor selger forbeholder seg eller en bestemt eiendom rett til å overta eiendommen dersom den i fremtiden selges. Det nærmere innholdet og omfanget av forkjøpsrettigheter (og andre løsningsrettigheter) må fastlegges gjennom tolkning av avtalegrunnlaget. Ved ikrafttredelsen av løysingsrettslova den 1. juli 1995 ble det imidlertid innført lovregler som både supplerer og griper inn i avtalebaserte løsningsrettigheter.
Loven regulerer hvordan løsningskrav skal fremsettes, frister, mulighet for bindende forhåndstilbud osv. I tillegg ble det ved loven innført en bestemmelse som fastsetter at løsningsrettigheter ikke skal gjelde for lenger enn maksimalt 25 år, jf. § 6 første ledd. Det fremkommer av forarbeidene at målsettingen med innføringen av lengstetid var å hindre at løsningsrettigheter uten praktisk realitet skulle bli hvilende som ”unødvendige” heftelser på fast eiendom.
Bestemmelsen om lengstetid gjelder i utgangspunktet for alle avtalebaserte forkjøpsrettigheter og er ufravikelig, jf. § 6 tredje ledd. Loven åpner derimot for enkelte unntak. Et særlig praktisk unntak fremgår av § 6 annet ledd bokstav a, hvor det er fastsatt at reglene om lengstetid ikke gjelder for forkjøpsrett som ”ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den”.
Dette vil ofte være aktuelt ved utskilte kårboliger hvor hensynet til fri disposisjon for eier ikke veier like tungt som for ordinære boligeiendommer. Festeforhold er et annet typetilfelle hvor unntaket kan være aktuelt. I mange festeforhold er det avtalt forkjøpsrett til fordel for bortfester – som ofte eier store arealer (typisk landbrukseiendommer) med utparsellerte festetomter. I slike situasjoner vil ofte vilkårene for å påberope unntaksbestemmelsen i andre ledd være oppfylt.
For forkjøpsretter som ikke er omfattet av unntakene og som er innstiftet etter lovens ikrafttredelse innebærer bestemmelsene om lengstetid at forkjøpsrettens løpetid er maksimalt 25 år, uavhengig av hva som følger av partenes avtale. Der partene har avtalt en kortere lengstetid (eksempelvis 10 år) vil avtalen gjelde – bestemmelsen i § 6 første ledd setter som nevnt kun en maksimalbegrensning.
Når det gjelder forkjøpsretter innstiftet før lovens ikrafttredelse skulle man tro at begrensningen om lengstetid ikke kan gjøres gjeldende under henvisning til forbudet mot tilbakevirkende lovgivning i Grunnloven § 97. For å oppnå formålet med bestemmelsen om lengstetid for løsningsretter fant lovgiver det likevel nødvendig at også eldre avtaleforhold skulle omfattes av bestemmelsene om lengstetid. For å gå klar av tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97 ble det derfor vedtatt en særskilt overgangsregel for bestemmelsene om lengstetid i § 23 tredje ledd:
”Føresegnene om lengstetid i § 6 gjeld såleis at løysingsrett tidlegast fell bort 20 år etter at lova har teke til å gjelde.”
Loven trådte i kraft 1. juli 1995. Sammenholdes overgangsregelen i § 23 tredje ledd med hovedregelen om lengstetid i § 6, innebærer dette i praksis at forkjøpsrettigheter basert på avtale inngått før 1. juli 1990 med lengre løpetid enn 25 år, uten videre bortfaller 1. juli 2015.
En evigvarende forkjøpsrett innstiftet 1. januar 1989 bortfaller med henvisning til § 23 tredje ledd først 1. juli 2015 – dvs. 20 år fra lovens ikrafttredelse – selv om den etter § 6 første ledd ville falt bort 1. januar 2014. For forkjøpsrettigheter med en lengre løpetid enn 25 år, og som er avtalt etter 1. juli 1990, vil bortfall inntre 25 år etter avtaleinngåelsen i tråd med hovedregelen i § 6.
For ordens skyld nevnes at det finnes forkjøpsrettsbestemmelser som ikke omfattes av reglene om lengstetid i § 6. Et praktisk eksempel er sameieloven § 11 første ledd første punktum, som gir medeiere forkjøpsrett når en sameiepart skifter eier. Et annet eksempel er vedtektsfestet forkjøpsrett i borettslag, jf. burettslagslova § 4-11, jf. løysingsrettslova § 3 tredje ledd.
Vår erfaring er at mange som eier eiendom påheftet eldre forkjøpsrettigheter avventer salg til etter 1. juli 2015 slik at overgangsregelen i § 23 gjør at aktuelle forkjøpsrettigheter er bortfalt. Samtidig ser vi at mange rettighetshavere verken er klar over bestemmelsene om lengstetid på 25 år eller overgangsreglen som fører til bortfall 1. juli 2015, og derfor lever i den tro at løsningsretten gjelder etter avtalen – som typisk gir rettighetshaver en tidsubegrenset forkjøpsrett.
Selv om en forkjøpsrett ansees bortfalt etter bestemmelsene nevnt ovenfor, innebærer ikke det at den automatisk slettes fra eiendommens grunnboksblad. Sletting fra grunnboken må vurderes etter tinglysingsloven § 31 andre ledd, hvor vilkåret for sletting er om forkjøpsretten ”åpenbart” har opphørt. Vilkåret skal tolkes strengt, og vurderingstemaene vil først og fremst knytte seg til hvorvidt noen av unntakene for bortfall i lov om løysingsrettslova § 6 annet ledd kommer til anvendelse. Er det tvil vil forkjøpsretten ikke bli slettet.
Det kan tenkes situasjoner der rettighetshaver og eier av eiendommen som er beheftet med forkjøpsrett ønsker at forkjøpsretten skal bestå ut over fristene som følger av loven. I slike tilfeller må løsningen bli at partene fornyer forkjøpsretten ved ny avtale, og denne bør tinglyses. Løysingsrettsloven oppstiller ikke noe forbud mot slik fornyelse, men fornyelsen kan ikke lovlig avtales for lenger tid en nye 25 år, jf. § 6.
For sammenhengens skyld nevnes også at forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende ved salg av bolig- og fritidseiendom til nærstående familie, jf. § 8 første og andre ledd. I tillegg nevnes at forkjøpsrett som hovedregel må gjøres gjeldende ved første mulighet dersom ikke annet er avtalt – hvis ikke bortfaller forkjøpsretten, jf. § 12 tredje ledd.
For parter som ikke har sammenfallende interesser er det slik gjennomgangen ovenfor viser lite rettighetshaveren får gjort mht. bestemmelsene om lengstetid og bortfall, og det er helt legitimt og fullt lovlig at eksisterende eier ”venter ut” forkjøpsretten. For eiendomsmegler er det nødvendig å ha kunnskap om både disse reglene og andre sentrale bestemmelser om forkjøpsrettigheter slik at det kan gis nødvendig veiledning til oppdragsgivere. En unnlatelse av å opplyse om reglene om bortfall kan representere et brudd på regelen om god meglerskikk, hvilket igjen kan føre til både erstatningsansvar og/eller fellende avgjørelser i Reklamasjonsnemnda.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2015
