I forbindelse med salg av næringseiendom dukker det stadig opp løsningsretter som er tinglyst som heftelser på eiendommens grunnbokblad. Slike rettigheter vil være et påheng på eiendommen og vil ofte være en prisdempende faktor ved salg. En rekke løsningsretter har en lengste varighet på 25 år og vil i dag kunne være bortfalt til tross for at partene har avtalt at retten skal gjelde i mange år fremover. For næringsmeglere vil det være sentralt å være kjent med løsningsretters betydning ved salg av næringseiendom, herunder reglene om bortfall av løsningsretter og hvordan løsningsretter utløses ved salg av næringseiendom.
Av: Partner Thorvald Nyquist og advokatfullmektig Anne Stub, Deloitte Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2024
Hva er en løsningsrett?
Løsningsrettsloven definerer løsningsretter som en rett til å overta en fast eiendom på et fremtidig tidspunkt. Det normale er at retten enten gjøres gjeldende i forbindelse med eierskifte eller at rettighetshaveren selv velger når han ønsker å aktualisere retten. Dersom retten kun gjelder ved salg eller eierskifte vil det dreie seg om en forkjøpsrett, og dette er også den mest praktiske undergruppen av løsningsretter. Løsningsretter kan stiftes på tre måter: ved avtale mellom to parter, ved å fastsettes i testament eller ved gave, og samtlige slike rettigheter reguleres av lov om løsningsretter (løsningsrettsloven).
Nærmere om regelen om lengstetid
Løsningsrettsloven trådte i kraft 1. juli 1995 og fastsetter en lengstetid for løsningsretter på 25 år. Regelen ble innført for å hindre at løsningsretter uten praktisk realitet skulle bli hvilende som unødvendige heftelser på fast eiendom, og lovgiver landet på 25 år ettersom det tilsvarte omtrent en generasjon. Bortfallsregelen er ufravikelig og gjelder selv om partene har avtalt at retten skal vare i en lengre tidsperiode. Løsningsrettsloven regulerer også rettigheter stiftet før lovens ikrafttredelse og har fastsatt en overgangsbestemmelse som medfører at løsningsretter bortfaller tidligst 20 år etter loven trådte i kraft. Konsekvensen av dette er at alle løsningsretter som er stiftet før 1. juli 1995 er gjort verdiløse og ikke lenger kan påberopes av rettighetshavere. I en dom fra Høyesterett fra 2018 (HR-2018-1906-A) kom Høyesterett til at en tilbakeføringsrett som var inntatt i et skjøte fra 1966 var en løsningsrett som i 2015 hadde falt bort etter regelen om lengstetid.
Det finnes imidlertid flere unntak hvor regelen om lengstetid på 25 år ikke kommer til anvendelse. Dette gjelder lovbestemte løsningsretter og realrettigheter, det vil si rettigheter som ligger til en eiendom og ikke en rettighetshaver personlig.
Næringsmeglers opplysningsplikt om tinglyste heftelser
Det kan være utfordrende å klargjøre om en løsningsrett fremdeles gjelder, og om noen av unntakene kommer til anvendelse. Det kan ikke kreves at næringsmeglere vurderer løsningsrettens innhold og lengde, men det må gis opplysninger om at det hefter en tinglyst løsningsrett på eiendommen og hvorvidt rettigheten skal hefte videre på eiendommen etter salget. Næringsmegler kan også tilråde selger å søke juridisk bistand for å få løsningsretten nærmere vurdert i forbindelse med salget. For en selger vil det som utgangspunkt være ønskelig å selge en eiendom mest mulig heftelsesfri.
Eldre og utløpte løsningsretter kan slettes fra grunnboka
Statens Kartverk kan av eget tiltak slette personlige løsningsretter som «åpenbart er opphørt». Ettersom de fleste løsningsretter vil bortfalle etter 25 år vil kravet være oppfylt for forkjøpsretter og andre løsningsretter som ble stiftet for mer enn 25 år siden. Statens Kartverk har derimot ikke ressurser til å gjennomgå grunnboka og besørge sletting på eget initiativ, så ofte vil den enkleste veien være å sende inn en begjæring om sletting av løsningsretten til Statens Kartverk. For utløpte løsningsretter vil det ikke være nødvendig med rettighetshavers samtykke til sletting, noe som vil være fordelaktig hvis man har utfordringer med å få tak i rettighetshaverens signatur. For eiere av næringseiendom som er beheftet med eldre og utløpte løsningsretter, anbefales det å ta en opprydding i grunnboka i forkant av eventuelt salg.
Hvordan utløses forkjøpsrett ved salg av næringseiendom?
På eiendommer hvor det er tinglyst en forkjøpsrett som fremdeles gjelder, oppstår spørsmålet om hva som utløser forkjøpsretten. Løsningsrettsloven fastsetter at forkjøpsrett ved salg av fast eiendom utløses ved avtale, noe som typisk skjer ved at partene undertegner en kjøpekontrakt. De fleste næringseiendommer eies imidlertid av eiendomsselskaper (single purpose-selskap), og transaksjoner gjennomføres ved salg av aksjer i det selskap som eier eiendommen. Ved overdragelse av aksjer i eiendomsselskaper oppstår det derfor spørsmål om forkjøpsrett til selskapets faste eiendom utløses.
Dette spørsmålet kom på spissen i en dom fra Høyesterett fra 2023 (HR-2023-1250-A). Konkret gjaldt saken spørsmål om en forkjøpsrett til en fast eiendom kunne gjøres gjeldende mot et selskap som hadde fått nye aksjeeiere. Høyesterett viste til løsningsrettsloven § 11 hvor det heter at forkjøpsrett utløses når «styringsretten» i selskapet kommer på andre hender. I den konkrete vurderingen kom Høyesterett til at en overføring på 67 prosent av eierskapet i det aktuelle eiendomsselskapet ikke var tilstrekkelig til å utløse forkjøpsretten. Videre uttalte Høyesterett at vilkåret som hovedregel vil være oppfylt dersom 90 prosent av aksjene har skiftet eier. Flertallet åpnet for at terskelen kan settes lavere, men at den under enhver omstendighet ikke vil være under 67 prosent. Avgjørelsen innebærer at det ikke foreligger risiko for at forkjøpsrett utløses ved mindre transaksjoner og endringer i eierstrukturen.
Oppsummering
Som artikkelen har belyst er det flere ting det er viktig å være klar over i relasjon til løsningsretter både når det gjelder salg av eiendommer som sådan og overdragelse av aksjer i et eiendomsselskap. For å oppsummere er det særlig tre punkter næringsmeglere bør ha kontroll på: i) at det blir informert om tinglyste heftelser i en salgsprosess, ii) at eldre tinglyste løsningsretter kan være bortfalt og ikke lengre ha praktisk verdi og iii) at det er høy terskel for at aksjeeierskifte utløser forkjøpsrett til fast eiendom.
