Når det påvises feil og mangler i et byggeprosjekt er hovedregelen at byggherren har krav på utbedring og entreprenøren har rett til å utbedre. Uavhengig av hvem som utbedrer, må det tas stilling til hva og hvor omfattende utbedring som kan kreves. Kan man kreve det perfekte resultat? Og hvis det foreligger alternative utbedringsmetoder, kan man kreve det dyreste alternativet?
Av: advokat Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA
Forutsetninger for utbedringsplikten – en mangel
Dersom det ved eller etter overtakelse oppdages et kontraktsavvik som entreprenøren har risikoen for, foreligger det en mangel. For eksempel at det er lagt feil type parkett eller at huset er malt blått i stedet for gult. På samme måte foreligger det en mangel dersom arbeidet ikke er faglig godt utført.
Det spiller i utgangspunktet ingen rolle om mangelen er stor eller liten, og heller ikke om det foreligger skyld eller ikke. Plikten til å utbedre er i utgangspunktet ubetinget, og mangelen skal utbedres uten at byggherren behøver å betale noe ekstra.
En viktig forutsetning for at krav på utbedring kan gjøres gjeldende, er at det er reklamert på mangelen rettidig. Dette skal skje innen rimelig tid etter at forholdet er eller burde vært oppdaget.
Utbedringsrett
Utbedring er både en plikt og en rettighet for entreprenøren. Dette innebærer at byggherren i utgangspunktet ikke kan nekte entreprenøren å utbedre mangler som skyldes hans arbeid. Økonomisk vil det være mest gunstig for entreprenøren å få styre og utføre utbedringene selv.
Dersom byggherren avslår entreprenørens utbedring, mister byggherren sin rett til å få mangelen rettet eller å gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser. Det er altså ikke mulig å få en annen til å utbedre mangelen, og så sende faktura til entreprenøren i etterkant. Det samme gjelder dersom du utbedrer mangelen selv. For å ha misligholdsbeføyelsene i behold må det reklameres i tide og entreprenøren må gis anledning til å utbedre mangelen selv.
Entreprenøren skal utbedre mangelen vederlagsfritt. Dette omfatter også tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av utbedringen. Byggherren har derfor krav på å få dekket utgifter til engasjering av sakkyndig konsulent, samt andre utgifter for å undersøke hvorvidt noe er en mangel, f.eks. ved å åpne opp byggkonstruksjonen der mangelen eller skaden er påvist.
Grenser for utbedringsplikten
I utgangspunktet skal utbedringen medføre at kontraktarbeidet blir i samsvar med det avtalte. Utbedringen gjelder de konkrete påviste forhold, samt eventuelle nærliggende og påregnelige følgeskader på andre deler av arbeidet eller den aktuelle eiendommen som er omfattet av avtalen.
Det går imidlertid en grense for hva som kan kreves utbedret av entreprenøren. Byggherren har bare krav på en utbedring så langt utbedringen ikke påfører entreprenøren kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det byggherren oppnår ved utbedringen. Hva som står i rimelig forhold til det som oppnås, må vurderes konkret og det er ikke slik at plikten til å utbedre skal pålegges entreprenøren for enhver pris.
Det må være et visst samsvar mellom ressursbruk og resultat. Entreprenøren må beskyttes mot urimelig byrdefulle krav om utbedring og byggherrens uvilje til å finne rimelige løsninger.
Mangelens art – funksjonsmangler eller estetiske mangler – tillegges vekt ved vurdering av grensene for utbedringsretten.
Der mangelen består i en funksjonssvikt ved en del av bygget, vil dette som regel ha stor betydning for byggherren og hans interesse i å få den rettet. Funksjonssvikt vil fort kunne støte mot det alminnelige krav om kvalitativt godt fagarbeid. Entreprenøren må i slike tilfeller tåle større kostnader for slike feil, enn hva som generelt ville vært tilfelle ved estetiske mangler.
Ved estetiske skjønnhetsfeil vil kontraktsgjenstandens karakter kunne utgjøre merkbare forskjeller på hva som kan anses som uforholdsmessig i det enkelte tilfellet.
For eksempel må en entreprenør godta større kostnadsbyrder ved utbedring av estetiske mangler dersom kontraktsgjenstanden er et representasjonsbygg eller et bygg med et spesielt arkitektonisk preg, enn skjønnhetsfeil ved en lagerhall eller et parkeringshus under bakken.
Dersom utbedringen står i misforhold til det resultat som oppnås, må byggherren nøye seg med et prisavslag. Prisavslaget skal settes til den verdireduksjon mangelen utgjør. Dersom mangelen representerer liten eller ingen verdireduksjon, skal prisavslaget uansett tilsvare det entreprenøren sparte på å ikke levere mangelfri ytelse.
Entreprenøren som nekter å utbedre
For det tilfellet at entreprenøren nekter å utbedre, må byggherren nødvendigvis engasjere en annen entreprenør til å utbedre manglene. I så fall kan man kreve prisavslag for utbedringskostnadene hos den første entreprenøren. Man har imidlertid ikke krav på en utbedring som gir et bedre resultat enn det som fulgte av avtalen. Dersom utbedringen gir et slikt bedre resultat må det gjøres et fradrag for standardheving ved fastsettelse av prisavslaget.
Også her går det en grense for hva som kan kreves utbedret av andre på entreprenørens regning. Dersom kostnadene blir urimelige høye i forhold til mangelens betydning, kan man ikke kreve disse kostnadene dekket av entreprenøren. Det er sånn sett forskjellige vurderinger for hva som kan kreves at entreprenøren selv utbedrer, og hva som kan kreves at entreprenøren dekker av utgifter ved å sette bort utbedringen til en annen entreprenør. I realiteten er det imidlertid liten forskjell.
Alternative utbedringsmetoder
Det foreligger ofte flere mulige utbedringsmetoder og ulik oppfatning om hvor omfattende utbedringen skal være. Byggherren har krav på en fullgod løsning i forhold til det avtalte.
Dersom det foreligger flere alternative utbedringer, følger det av en nylig avsagt lagmannsrettssak at byggherren har rett til å velge den løsningen som gir best og tryggest resultat. Det forutsettes at det valgte alternativet er helt nødvendig for å utbedre manglene, og at dette klart fremstår som det beste alternativet i forhold til usikkerhetsmomenter.
Dommen gjaldt byggherrens krav på prisavslag etter at entreprenøren hadde nektet å utbedre. Hvorvidt tilsvarende utbedring kunne vært krevd av entreprenøren dersom han valgte å utbedre selv er usikkert, men det må antas at byggherren også i et slikt tilfelle har krav på fullgod utbedring.
Det foreligger en streng utbedringsplikt og byggherre har krav på fullgod utbedring. Hva som nærmere ligger i «fullgod utbedring» er ikke helt klart og vil variere med hva slags mangel det er snakk om og kontraktsgjenstandens karakter.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2016
