Krav om energiattest for boliger og yrkesbygg

I 2010 ble det innført krav om energiattest for nybygg, eksisterende yrkesbygg over 1000 m2 og i forbindelse med salg og utleie av boliger og bygninger. Unnlatelse av å skaffe energiattest kan sanksjoneres med overtredelsesgebyr.

Av Caroline Waller, senioradvokat i advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig

Kravene om energiattest fremkommer i kapittel 8 i energiloven og i forskrift om energimerking av bygninger og energivurdering av tekniske anlegg; energimerkeforskriften som trådte i kraft 1. januar 2010.

Energiattest består av et energimerke som forteller hvilken energi og oppvarmingskarakter bygget har. Videre har energiattesten en liste med aktuelle tiltak for å forbedre energibruken i bygget. Fra utstedelse har energiattesten en gyldighet på 10 år.

Eier er ansvarlig for at bygget har energiattest

Energimerkeforskriften § 3 bokstav h fastslår at det er eier som plikter å fremskaffe energiattest for bygget. Eier er i denne bestemmelsen definert som:

1. den som har grunnbokshjemmel, jf. lov om tinglysing § 14
2. eier av sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en eller flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen, jf. lov om eierseksjoner § 1
3. andelseier, jf. lov om burettslag § 1-1
4. eier av aksje i bolig eller bygning med tilknyttet bruksrett

Energiattest ved salg av boliger eller bygninger

Ved salg av bolig eller bygning skal eier fremlegge energiattest for kjøper før avtale om salg inngås. Dersom det dreier seg om bygg under oppføring kan eier garantere for energikarakter og oppvarmingskarakter i stedet for å legge frem energiattest. Garantien må da foreligge før avtale om salg inngås.

Dersom eier ikke legger frem energiattest, og han heller ikke etter skriftlig anmodning fra kjøper fremlegger energiattest før inngåelsen av avtale om salg, kan kjøper innhente energiattest ved hjelp av ekspert på området. Utarbeidelsen av energiattest skjer for selgers regning, og kan gjennomføres innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Energimerkeforskriften stiller krav om at energimerket skal være en del av markedsføringen av boligen/ bygget dersom salget markedsføres.

Energimerkeforskriften kan ikke fravikes ved avtale, og kjøper og selger kan derfor ikke bli enige om at det ikke skal fremlegges energiattest ved et salg.

Energiattest ved utleie av boliger eller bygninger

For utleie av bolig eller bygning gjelder samme prinsipp som ved salg. Eier av bygget skal fremlegge energiattest før inngåelse av leieavtale. Dersom bygget er under oppføring kan det stilles garanti.

Energiattesten skal være en del av markedsføringen av utleie av boligen. Dersom en bygning utelukkende består av utleieboliger kan plikten til å fremlegge energiattest oppfylles ved å fremlegge energiattest for en representativ bolig i bygningen.

Det er verdt å merke seg at bestemmelsen om energiattest ved utleie ikke gjelder for fritidsboliger som blir benyttet mindre enn 4 måneder i året.

Krav om energiattest for yrkesbygg over 1000 m2

Et yrkesbygg er definert som et bygg eller del av bygg som er offentlig eller privat eid og som ikke benyttes til boligformål. Det kan også være en del av en bygning som utgjør selvstendig enhet.

Yrkesbygg med mer enn 1000 m2 samlet bruksareal skal ha energiattest. Når Yrkesbygget er sammensatt av deler som tilhører ulike bygningskategorier. Det innebærer at dersom et yrkesbygg består av en kontordel og en lagerdel, skal det foreligge en energiattest for hver av bygningsdelene.

Unntak fra plikten til å ha energiattest

I forskriften § 10 er det gjort en rekke unntak fra plikten til å ha energiattest. De viktigste unntakene er unntaket der bygget er under 50 m2 bruksareal og der yrkesbygg har selvstendige enheter, men det likevel er felles varmeanlegg. For sistnevnte er det da tilstrekkelig at det er en felles energiattest for hele bygget.

Videre gjøres det unntak for boliger og bygninger som er vernet på grunn av miljøet, arkitektur eller historikk, og der energisparetiltak ikke kan gjennomføres som følge av vernehensyn.

Det stilles heller ikke krav om energiattest for bygninger i landbruket og Industrianlegg eller verksteder der det er lavt energibehov for oppvarming og drift av bygningens tekniske anlegg.

Dersom boligen eller yrkesbygget selges for å rives vil det heller ikke stilles krav om at det skal foreligge energiattest.

Overtredelsesgebyr og tilsyn

Det er Norges Vassdrags og energidirektorat (NVE) som håndhever energimerkeforskriften. Fra 1. juli 2016 er det ENOVA som har overtatt driftsansvaret for ordningen.

I forskriften § 21 er det gitt adgang til å ilegge overtredelsesgebyr dersom det ikke foreligger gyldig energiattest for bygget. Forutsetningen for at overtredelsesgebyr kan ilegges er imidlertid at vilkårene i energiloven § 10-7 er oppfylt. Her stilles det krav om at overtredelsen er forsettlig eller uaktsom. Det er ikke satt konkrete beløp for overtredelsesgebyret og utmålingen er skjønnsmessig der flere elementer inngår i vurderingen, blant annet overtredelsens grovhet, om overtreder har oppnådd fordeler ved overtredelsen og overtreders økonomiske evne.

Tilsynsmyndigheten etter energilovforskriften § 9-2 tilligger fortsatt NVE. Overtredelse kan dermed avdekkes ved at NVE fører tilsyn i bygninger eller ved at det sendes klage til NVE om overtredelse av energimerkeforskriften.

Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren 2 2018