Av: Advokatfullmektig Tonje Rismo og partner Trude Gran Melbye, begge fra Advokatfirmaet Selmer AS. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2020)
Koronautbruddet skaper mange utfordringer, også på det avtalerettslige planet. I denne artikkelen ser vi på noen særreguleringer som kan være relevante for leie- og kjøpekontrakter som inngås i næringsforhold i disse dager.
Leiekontrakter
Avtalt overtakelsestidspunkt og leietakertilpasninger
Utleiers hovedforpliktelse er å stille leieobjektet til leietakers disposisjon i leietiden. Ofte skal utleier utføre arbeider i leieobjektet før overtakelse. Dersom utleiers arbeider ikke er ferdige i rett tid, kan overtakelse av leieobjektet bli forsinket og utleier vil komme i mislighold. Skyldes forsinkelsen koronautbruddet, vil imidlertid utleier kunne påberope seg at dette er en hindring utenfor utleiers kontroll (det såkalte “kontrollansvaret”), jf. husleieloven § 2-13. Utleier vil i så fall ikke bli erstatningsansvarlig overfor leietaker. Det er i den forbindelse flere forhold utleier bør være oppmerksom på:
For det første fritas utleier kun fra erstatningsplikten. Leietaker vil kunne ha andre beføyelser i behold, for eksempel heving av leiekontrakten, avhengig av om vilkårene for slike beføyelser er oppfylt.
For det andre kan ikke utleier påberope seg erstatningsfritak dersom han “med rimelighet kunne ventes å ha tatt [hindringen] i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av [hindringen].” Siden koronautbruddet p.t. er en kjent hindring, vil utleier etter omstendighetene kunne ta utbruddet i betraktning når nye kontrakter inngås. I så fall kan muligheten til å påberope erstatningsfritak falle bort.
For å unngå en misligholdssituasjon bør utleier nøye vurdere overtakelsesdatoen når nye leiekontrakter inngås. Løsningen kan eksempelvis være fleksibilitet rundt datoen eller konkrete forbehold om mulige forsinkelser knyttet til koronautbruddet.
Også leietakers egne arbeider i leieobjektet kan bli forsinket som følge av koronautbruddet. Skal leietaker for eksempel betale leie først fra det tidspunkt leietakers arbeider er ferdige og lokalene kan åpnes for publikum, bør utleier – som alltid – vurdere en siste frist for oppstart av leiebetaling som gjelder uavhengig av forsinkelser på leietakers hånd og uavhengig av årsaken til forsinkelsen. Dersom det inntas bestemmelser om ansvarsfritak i leiekontrakten, bør det skilles klart mellom erstatningsansvaret og plikten til å betale leie.
Partenes plikter og rettigheter i leietiden
Koronautbruddet har ført til debatt om hvorvidt leietaker plikter å betale full leie til tross for de ulike myndighetspåleggene som er gitt. Etter den såkalte «meglerstandarden» og husleieloven har leietaker risikoen for egen virksomhet, herunder for offentligrettslige krav og pålegg knyttet til leietakers virksomhet. Så lenge myndighetspåleggene er rettet mot leietakers virksomhet (for eksempel forbud mot at treningssenter holder åpent), mener vi at leietakers plikt til å betale full leie består. For å demme opp for unødige diskusjoner bør utleiere ved inngåelse av nye leiekontrakter kvalitetssikre at de bruker kontrakter som har tydelige formuleringer om ansvaret for offentligrettslige krav mv.
Transaksjoner
Leiereduksjoner og kjøpesumsberegning
Ved kjøp av eiendomsselskap vil gjerne kjøpesummen for aksjene utgjøre eiendomsverdien med tillegg av blant annet bankinnskudd og fordringer i selskapets balanse. Dersom selskapet har leietakere som har fått leiefritak eller rabattert husleie på grunn av koronasituasjonen, skal inntekten ifølge NRS(V) Inntektsføring fordeles over hele leieperioden slik at det også resultatføres inntekter i den perioden det etter avtalen ikke er belastet leie. For å unngå at kjøper må betale for fordringer på leie som ikke vil bli belastet selskapet, er det i en nylig oppdatert versjon (2020) av den såkalte «meglerstandarden» for kjøp av aksjeselskaper foreslått et tillegg (i note 4) om at fordringer som er resultatført leieinntekt for en periode det etter en leieavtale ikke skal betales leie eller skal betales redusert leie, er unntatt.
Betingelser for overtakelse
På grunn av koronasituasjonen vil enkelte forhold være vanskeligere å få på plass før overtakelse enn normalt. Selger kan for eksempel bruke lengre tid på å få på plass manglende leiegarantier, mens kjøper kan bruke lengre tid på å skaffe fremmedkapitalfinansiering.
Som ellers bør partene ha et aktivt forhold til hva som skal være en absolutt betingelse for gjennomføringen av avtalen (Conditions Precedent/CP-er, meglerstandardens punkt 4) og hva som kun skal være en forpliktelse som skal gjennomføres før overtakelse (covenants, meglerstandardens punkt 5). Dersom et forhold plasseres som en CP i meglerstandardens punkt 4, kan det fremtvinge en «enten-eller»-situasjon hvor en part må velge mellom å gå fra kjøpsavtalen eller frafalle betingelsen dersom den ikke er oppfylt innen overtakelse. Dette i motsetning til om forholdet plasseres som en covenant i meglerstandardens punkt 5, hvor forpliktelsene som ikke gjennomføres før overtakelse også vil bestå etter overtakelse.
Koronautbruddet og smittevernstiltakene har skapt økt konkursrisiko. Dette gjør det særlig viktig for kjøper å vurdere den økonomiske situasjonen til leietakerne i målselskapet. I den nevnte oppdaterte meglerstandarden for kjøp av aksjeselskaper er det foreslått et alternativ (i note 21) om at vesentlige leietakere kan utgjøre en av kjøpers betingelser for gjennomføring av avtalen. Betingelsen innebærer at en vesentlig leietaker ikke må være tatt under konkursbehandling eller ha begjært oppbud, innledet gjeldsforhandling av noe slag, innstilt sine betalinger eller erkjent å være ute av stand til å dekke sine forpliktelser etter hvert som de forfaller.
Overtakelsestidspunkt (closing)
Dersom partene er enige om at et forhold skal være en betingelse for gjennomføring av avtalen, men er usikre på når betingelsen vil oppfylles, er det i meglerstandarden (2020) inntatt et alternativ (i note 14) for overtakelse av aksjene. Istedenfor å avtale en bestemt dato for overtakelse, kan partene avtale at overtakelse skal gjennomføres et bestemt antall bankdager etter at partenes betingelser er oppfylt eller frafalt. Dersom alternativet velges, bør partene vurdere om det skal avtales en endelig frist for gjennomføring av avtalen og om tidspunkt for fremleggelse av restgjeldsoppgaver bør endres til etter at betingelsene er oppfylt eller frafalt.
