Det siste halvåret har det vært fokus på en rekke problemstillinger tilknyttet konvertering av bygg, særlig i forbindelse med nye asylmottak og konvertering fra næringsbygg til bolig. I denne artikkelen tar vi for oss noen sentrale temaer eiendomsmeglere bør være oppmerksom på ved prosjektmegling av næringsbygg.
Av: Christoffer Nicolaisen, senioradvokat i Deloitte Advokatfirma AS (Oslo)
Viktige utfordringer ved konverteringsprosjekter
Konvertering av næringslokaler innebærer at bygget skal utvikles – typisk rehabiliteres – samtidig som at tomten helt eller delvis skal omreguleres fra ett (eller flere) til et annet næringsformål. Tematikken er også relevant for kombinasjonsprosjekter, hvor prosjektet omfatter ulike bruksformål og eiendommen skal konverteres fra næringsformål til boliger eller offentlige formål.
Felles for slike prosjekter er det sentralt at megleren har et godt nok informasjonsgrunnlag vedrørende byggets gjeldende bruk og de tillatelser bruken hviler på. Videre krever konverteringen en offentligrettslig søknadsprosess som verken selger eller potensiell kjøper(e) nødvendigvis har full kontroll på underveis. Endelig kan konverteringen være avhengig av hvilke leietakere som er i bygget før, under og etter prosjektet er gjennomført.
I sum setter dette en rekke føringer for hvilke utfordringer megler kan måtte håndtere, og hvordan prosjektet kan endres underveis i oppdraget. Man bør også være bevisst på sin rolle som rådgivende megler i prosjekterings- og markedsfasen, og som nøytral mellommann når forhandlingene mellom selger / utleier og kjøper / leietaker (partene) begynner.
Hvordan brukes bygget i dag?
I forbindelse med utarbeidelse av prospekt og dialog med potensielle interessenter vil partene hovedsakelig konsentrere seg om strategisk målsetning og gevinst etter at konverteringen er gjennomført. I denne fasen bør fokus også være på uforutsette hindre underveis grunnet eiendommens eksisterende bruk.
Når et bygg først er oppført foreligger det en brukstillatelse innenfor gjeldende formålsangivelse i arealplanen. Ved vurderingen av om det kreves søknad om bruksendring må eksisterende lovlig bruk sammenlignes med den ønskede nye bruken, dvs. målet for prosjektet. Dersom bygget helt eller delvis skal brukes på annen måte enn gjeldende lovlige bruk og ellers hva tillatelsen gir rom for, vil dette normalt kreve bruksendring etter plan- og bygningslovens (pbl.) § 20-1 første ledd d), jf. byggesaksforskriftens (SAK 10) § 2-1 a).
Søknadsplikten gjelder både innenfor samme reguleringsformål og bruksendring fra et reguleringsformål til et annet. Ved bygg under konvertering er det viktig å være oppmerksom på at søknad også kreves dersom endret bruk kan påvirke de hensyn som er ment å ivaretas etter plan- og bygningsloven, jf. SAK 10 § 2-1 b). Dette gjelder både «i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser».
Rammene for brukstilatelsen
Eksisterende brukstillatelse vil gi gode indikasjoner på rammene byggherre må forholde seg til i prosessen overfor kommunen. Her er det imidlertid viktig å merke seg at selv nært beslektede bruksformål kan kreve søknad om bruksendringstillatelse, f.eks. dersom byggets serveringslokale skal gjøres om fra kafé til restaurant. I dette tilfellet kan en restaurant ha en annen betydning for omgivelsene enn den opprinnelige kaféen, for eksempel et større behov for parkeringsplasser i området. Det kan også være at byggets brannsikring må vurderes på nytt når det eksisterende kjøkkenarealet skal utvides eller utstyres med større fastmontert utstyr.
Kommunen kan i denne forbindelse også sette særskilte vilkår for brukstillatelsen, som igjen kan fordyre eller forsinke konverteringen. Poenget er altså ikke om kommunen har noe å innvende mot endret bruk, men at kommunen skal få muligheten til å vurdere om den skal komme med innvendinger eller stille vilkår. Her kan eventuelt tidligere brukstillatelser bidra til å belyse kommunens vurderingsgrunnlag.
Hvordan er plansituasjonen
Konverteringsprosjekter krever ofte en omregulering av eksisterende planformål, og ved mindre omfattende prosjekter en dispensasjonssøknad. Hvor bygget er oppført før 2008 og reguleringsplanen ikke er oppdatert siden den nye loven trådte i kraft, erfarer vi at dialogen med kommunen, naboer og øvrige høringsinstanser kan være krevende. Særlig opplever vi at dette gjelder for de prosjektene som tar utgangspunkt i eldre, sentrumsnære bygg hvor det kan være betydelig uklarhet om gjeldende bruk og lovligheten forbundet med denne.
I tillegg hersker det ofte usikkerhet rundt om prosjektet faktisk krever omregulering, idet lovens inndeling av hovedformål og underformål er vesentlig endret fra 1985-loven til 2008-loven. Ved større transformasjonsprosesser, eksempelvis av tidligere industriområder, ser vi at kommuner grunnet stor pågang hos administrasjonen må ty til varsel om nye planprosesser. Underhånden gis det noen ganger også signaler om at prosjektfremdriften bør avvente inntil videre, jf. pbl. § 13-1.
Omregulering eller dispansasjon
Utover hva som ellers kreves av prosjektplanlegging og forberedelser hos partene, bør man være tidlig i dialog med kommunen og benytte de mulighetene forhåndskonferanse gir, jf. pbl. § 21-1 og SAK 10 § 6-1. En forhåndskonferanse kan også understøtte kommunens muligheter for å gi midlertidige eller varige dispensasjoner, jf. bl.a. pbl. §§ 19-2 og 19-3.
Det plan- og bygningsfaglige sporet – reguleringsstrategien – man til slutt velger for gjennomføringen av konverteringsprosjektet vil her kunne legge vesentlige føringer ikke bare på det aktuelle markedet og prosjektets sannsynlige suksess, men også tiden frem mot ferdigstillelse. Viktige elementer megler bør holde seg orientert om i denne forbindelse er bl.a. forventet saksbehandlingstid, tidlige signaler om kommunens stilling til prosjektet samt offentligrettslige pålegg, vilkår eller andre vesentlige forutsetninger for gjennomføringen.
Hvordan ser leiekontraktene ut?
Selv der reguleringstrategien går som forutsatt, kan eksisterende leietakere i bygget utgjøre en tilleggsutfordring. Normalt er leieavtalen inngått under forutsetning av at virksomheten skal drives over en lengre tidsperiode. I tillegg er det ofte avtalt at leietaker har rett til å forlenge leieforholdet én til to ganger utover opprinnelig leieperiode.
Dette står i kontrast til at byggherre ofte trenger å tømme bygget for leietakere før konverteringsprosjektet igangsettes. Prosjektet kan videre kreve så inngripende byggtekniske tiltak at leietakerne ikke kan fortsette sin virksomhet underveis. For det tredje medfører prosjektet så vidt høye kostnader til fornyelse og administrasjon at utleier må kreve et vesentlig høyere leienivå for eksisterende og nye leietakere.
Oppsigelser og husleieloven
Oppsigelsesadgang grunnet ombygging følger av husleielovens (husl.) § 9-5, som er utformet med tanke på leie av bolig. Næringskontrakter fastsetter normalt at leietakeren må finne seg i ethvert arbeid som kreves for vedlikehold eller oppgraderinger i eller utenfor lokalet, men slike klausuler kan ikke brukes som juridisk eller faktisk grunnlag for at leietakeren kan tvinges til å flytte ut, jf. også husl. § 5-4, første ledd. Skillet går her mellom de tidsubestemte kontraktene som gjelder løpende inntil én av partene sier opp, og de tidsbestemte leieavtalene som opphører pr. sluttdatoen.
Det er normalt ikke særlige begrensninger i adgangen til å si opp tidsubestemte leiekontrakter, så lenge oppsigelsesfristen overholdes. Ved tidsbestemte leieforhold erfarer vi imidlertid at oppsigelsesadgangen varierer vesentlig fra kontrakt til kontrakt.
Utover at samspillet mellom prosjektet og leietakerne må iakttas under hele prosessen, bør man også være oppmerksom på at en domstol kan sette oppsigelsen til side dersom den vil virke urimelig mot leietakeren, jf. husleielovens § 9-8, 2. ledd. Megleren bør her være særskilt oppmerksom ikke bare på innholdet av leiekontraktene, men også hvilke konkrete forhandlinger med leietakerne før og underveis i prosjektet.
SÆRSKILTE FORHOLD VED OPPDRAGSAVTALEN
Innledningsvis er det svært viktig å være oppmerksom på vilkårene for at eiendomsmeglerloven kan fravikes ved avtale, og i tilfelle i hvilken utstrekning, jf. lovens §§ 1-2 – 1-4. Ved rene næringsprosjekter vil man i de aller fleste tilfeller ha avtalefrihet på de fleste sentrale bestemmelser i loven, jf. eiendomsmeglerforskriftens § 1-2. Det avgjørende er allikevel en konkret og objektiv vurdering av hva den aktuelle eiendommen er egnet brukt til. De ulike juridiske problemstillinger som kan oppstå i denne forbindelse er godt behandlet i Rosén/Torsteinsens «Eiendomsmegling» (2. utg.), og vi ønsker her å gi tre enkle anbefalinger i tilknytning til selve kontraktsutformingen:
- Få nedfelt selgers konkrete forutsetninger i forbindelse med selve prosjektet.
Avklaring av kundens konkrete forventninger til deg som megler handler i stor grad om egen tro på prosjektet. Her anbefaler vi både de juridiske og de kommersielle forutsetningene i prosjektet avklares og kontraktsreguleres, slik at risikoen for undersøkelsesplikt og informasjonsplikt i størst mulig grad er håndtert i forkant av oppdraget. Se eksempelvis FFNs «forwardkontrakter» og utleiekontraktene for rehabiliterte bygg / lokaler, som gir en god innføring i en typisk struktur på risikoregulering mellom partene i konverteringsprosjekter.
- Lag tydelige skiller mellom de ulike fasene i prosjektet.
Når kravene til megler de senere år har blitt skjerpet både i bolig- og næringsmegling, vil det samtidig i næringsprosjektene oppstå et større behov for deg som megler å avklare hvilken rolle man skal ha opp mot øvrige profesjonelle rådgivere som er involvert.
Etter hva vi erfarer er det her svært ulik ikke bare for meglerforetakene, men også fra prosjekt til prosjekt. Enkelte foretrekker å dele opp én og samme kontrakt som skiller mellom fasene i prosjektet, mens enkelte inngår ulike kontrakter for hhv. prosjekterings- og planleggingsfasen, markedsfasen og salgsfasen. Selv om det igjen her handler om å avklare forventningene mellom megler og byggherre / selger, vil fokus på dette skape større trygghet i forbindelse med dialog mot øvrige interessenter.
- Vær presis på at – og hvordan – eiendomsmeglingsloven er fraveket.
NEF / FFN har utarbeidet en egen standard for næringsmegling som er tilgjengelig for medlemmene på nett eller ved henvendelse til sekretariatet. Næringsmeglerstandarden inneholder reguleringer for generell ansvarsfraskrivelse, men pass på at lovunntakene reguleres eksplisitt.
Se her f.eks. «Bjelleringedommen» i Rt. 1988 s. 7 vedrørende meglers ansvar for utløst gevinstbeskatning som fremdeles står som et godt eksempel på hvilket implisitte ansvar som kan påhvile megleren om kontrakten ikke er tydelig nok.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2016
