Vi erfarer at det stadig dukker opp nye digitale konsepter og løsninger for utleie og salg av fast eiendom. Et spørsmål som raskt oppstår er om slik salgsmedvirkning til salg/utleie er konsesjonsbelagt virksomhet i henhold til eiendomsmeglerloven. Advokatfirmaet Wiersholm AS gir deg her en kort og overordnet innføring i regelverket rundt eiendomsmeglerkonsesjon.
Av: Advokat Peder Karijord, Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2021
Samfunnets digitale utvikling har åpnet for nye konsepter og løsninger for utleie og overdragelse av eiendom, og herunder er det de siste årene etablert flere digitale plattformer for å sette selgere og utleiere i kontakt med kjøpere og leietakere. Slike digitale plattformer – vi kaller de heretter for «tjenestetilbyderen» – kan gå lenger enn for eksempel www.finn.no ved at tjenestetilbyderen går aktivt til verks for å sette partene sammen, og til og med noen ganger bidrar i budprosess, kontraktsforhandling mv.
I henhold til eiendomsmeglerloven kan «eiendomsmegling» bare drives av foretak som har fått tillatelse (konsesjon) fra Finanstilsynet og advokater som har stilt sikkerhet iht. til særskilte bestemmelser. Et svært aktuelt spørsmål for den som tenker å lage en plattform for salg og/eller utleie av eiendom er derfor hvor grensen mellom salgsmedvirkning og konsesjonsbelagt eiendomsmegling går.
Lovens definisjon av eiendomsmegling er en person som opptrer som mellommann, herunder forestår oppgjør, ved overdragelse og/eller utleie av eiendom. At loven bruker ordet «mellommann», tilsier at det ikke vil være eiendomsmegling dersom tjenestetilbyderen kun forholder seg til en av partene. Men ut over dette gir loven lite veiledning på hvor grensen for konsesjonspliktig eiendomsmegling går i praksis.
I lovens forarbeider presiseres det nærmere hva som er konsesjonsbelagt eiendomsmegling. Det fremgår først og fremst at såkalt mekanisk formidling av eiendom ikke er å anse som eiendomsmegling. Som forarbeidene uttrykker det, vil ikke det å «bringe partene sammen», f.eks. ved å dele annonser, være konsesjonsbelagt eiendomsmegling. Men forarbeidene sier videre at grensen mot konsesjonsbelagt eiendomsmegling raskt vil kunne overskrides dersom oppdraget innebærer avholdelse av/deltakelse på visning, individuell rådgivning eller bistand til partene og deltakelse i forhandlinger.
Det er også sentralt å understreke at Finanstilsynet i sin praksis har understreket at et sentralt moment vil være om oppdraget fremstår overfor berørte parter og publikum for øvrig som mellommannsvirksomhet/eiendomsmegling, og ikke partsrepresentasjon.
Hvor den nærmere grensen går i det enkelte tilfelle må derfor avgjøres ved en konkret vurdering basert på de ovennevnte uttalelsene fra forarbeidene og Finanstilsynet. Det må understrekes at forarbeidene til eiendomsmeglingsloven er gamle, og at lovgiver sannsynligvis ikke har kunnet se for seg den digitale utviklingen for salgsformidlingsplattformer de senere år. Dette kan lede til grensetilfeller hvor det rett og slett er svært vanskelig å fastslå om salgsformidleringen er konsesjonspliktig.
For å unngå havne i et tilfelle hvor man driver ulovlig eiendomsmegling (dvs. eiendomsmegling uten konsesjon), anbefaler vi at tjenesteyteren i oppstartsfasen stiller seg selv følgende spørsmål:
- Bistår jeg i flere faser av salg- og/eller utleieprosessen?
- Oppfatter partene tjenestetilbyderen meg en eiendomsmegler?
- Gir jeg individuelle råd til begge parter?
- Bistår jeg med formaliteter ved selve utleien/overdragelsen, f.eks. som oppgjørsansvarlig, ved å håndtere signering av kontrakter, og/eller ved å håndtere tinglysing overfor Kartverket?
Dersom man kan svare ja på et eller flere av disse spørsmålene, vil man i det minste være i gråsonen mellom salgsformidling og konsesjonspliktig eiendomsmegling. Vi anbefaler at tjenestetilbyderen i et slikt tilfelle tar kontakt med advokat for å få en vurdering av sin sak, og en anbefaling om hvordan man bør gå videre frem. Aktuelle alternativer kan være å be om en uttalelse fra Finanstilsynet, engasjere et foretak med meglerkonsesjon for å håndtere deler av salgsformidleringen, eller rett og slett søke om konsesjon for eiendomsmegling.
