Norges Eiendomsmeglerforbunds juridiske avdeling har i samarbeid med advokatfirmaet Grette v/advokat Dag Henden Torsteinsen og advokat Gaute Løchen utarbeidet en ny kontraktsmal for salg av andelsbolig som er under oppføring.
Av: Nina Fodstad Skumsrud, advokat hos Norges Eiendomsmeglerforbund
Kontraktsmalen har tatt utgangspunkt i den tilsvarende kontaktsmalen for salg av selveiet bolig under oppføring, men er naturlig nok tilpasset borettslagssituasjonen.
I tillegg er de nye reglene for garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12 hensyntatt – se nærmere om dette i malens punkt 3. De nye reglene har også nødvendiggjort en endring i malens punkt 4 om oppgjør.
En annen nyhet er punkt 9 om overtakelse av fellesareal (punkt 9, avsnitt 6 og 7). Her beskrives det tydelig at fellesarealene overtas sammen med boligen, og dette vil gjelde hva enten fellesarealene er ferdigstilt ved avtalt overtakelse eller ikke.
Bakgrunnen for dette er at bustadoppføringslova ikke legger opp til en form for delt overtakelse hvor man overtar boligen på ett tidspunkt, mens fellesarealene overtas (i rettslig forstand) på et senere tidspunkt.
Boligen og fellesarealer
Utgangspunktet er at både boligen og fellesarealer, herunder utearealer, skal være ferdig ved avtalt overtakelse.
Eiendomsmegler må avklare hvorledes overtakelse av de ferdigstilte fellesarealene rent praktisk skal gjennomføres; skal utbygger ha en befaring med hver enkelt kjøper eller kan man ta en felles befaring i forkant av at hver enkelt andelsleilighet overtas av den enkelte kjøper?
Uansett hvilken måte man velger å gjennomføre overtakelse på, må eiendomsmegler gjøre kjøper oppmerksom på hans rett til å f.eks. holde tilbake en del av kjøpesummen dersom kjøper mener det foreligger feil/mangler ved fellesarealene.
Ferdig før uteareal
Det vanlige ved større prosjekter er dog at leiligheten er ferdig før alle fellesarealer, typisk uteareal, er ferdigstilt, og at overtakelse gjennomføres mot midlertidig brukstillatelse.
Kontraktsmalen slik den nå fremstår presiserer altså at kjøper anses for å ha overtatt sin del av felles-/utearealer når leiligheten overtas, selv om de nevnte areal ikke er ferdigstilte.
Ved overtakelse mot midlertidig brukstillatelse, er megler alltid forpliktet til å ivareta kjøpers interesse i å etablere sikkerhet for selgers oppfyllelse av avtalen. Dette betyr i praksis at eiendomsmegler må legge til rette for at kjøperne holder tilbake en tilstrekkelig del av kjøpesummen.
Kontrollbefaring
Dersom det påpekes feil/mangler ved fellesarealene eller fellesarealene ikke er ferdigstilt ved overtakelse, har vi i denne nye malen lagt opp til at styret kan kalles inn til en kontrollbefaring av fellesarealene. Denne gjennomgangen er altså ikke en formell overtakelse siden den allerede er gjennomført, men en kontroll som styret gjennomfører på vegne av kjøperne.
Den nye malen finner du i kapittel 7 i dokumentarkivet på www.nef.no (logg inn).
ENDRING OGSÅ I MALENE FOR SALG AV SELVEIET BOLIG UNDER OPPFØRING
De nye reglene om garantistillelse, samt endringen hva gjelder overtakelse av fellesareal vil også bli innarbeidet i NEFs kontraktsmal for kjøp av selveiet bolig under oppføring (K1 og K2) som ble utgitt første gang i juli 2016.
For øvrig vil det i disse malene som følge av den nye BRL-malen også gjøres noen mindre språklige presiseringer.
De oppdaterte malene vil legges ut i NEFs dokumentarkiv kapittel 7 på www.nef.no. De som ønsker det kan motta en versjon av K1 og K2 med «spor endring» funksjon slik at alle endringer lettere kan gjenfinnes og innarbeides i foretakenes systemmaler.
Ønsker du en slik versjon, send en e-post til firmapost@207.154.206.207
Trenger du juridisk hjelp i din virksomhet?
