Mange borettslag tilbyr i dag ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld, såkalte «IN-ordninger». En IN-ordning kjennetegnes ved at den tillater den enkelte andelseier å innfri hele eller deler av sin andel av borettslagets fellesgjeld utenom de månedlige felleskostnadene. Ved salg av borettslagsleiligheter averteres det ofte i boligannonsen med at borettslaget har etablert en slik IN-ordning. Men hva går egentlig en slik ordning ut på? Og hva betyr dette for meglers plikter ved boligsalget?
Av: Advokat Susanne Caspersen, Advokatfirmaet Wiersholm, (Artikkelen sto først på trykk i Eiendomsmegleren nr. 4 2018)
Finansiering av borettslag
Det finnes ulike rettslige modeller for organisering og finansiering av boliger. I et borettslag består finansieringen i hovedsak av et felleslån, gjerne omtalt som «fellesgjeld», samt innskudd og andelskapital. Det er borettslaget som er debitor for felleslånet. Som sikkerhet får långiver pant i borettslagets eiendom.
Utgangspunktet er således at den enkelte andelseier ikke har noe personlig ansvar for borettslagets felleslån overfor långiver, jf. borettslagsloven (brl.) § 1-2. Hver og en av andelseierne hefter imidlertid for en prosentvis andel av fellesgjelden etter en nærmere fordelingsnøkkel. En slik tilknytning mellom fellesgjelden og den enkelte andel innebærer at hver enkelt andelseier får et indirekte ansvar for borettslagets fellesgjeld.
Betjening av fellesgjeld
Den klare hovedregelen er at andelen fellesgjeld betjenes gjennom borettslagets månedlige felleskostnader, som består dels av felles driftskostnader og dels av renter og avdrag på borettslagets fellesgjeld. Borettslaget står imidlertid fritt til å inngå en avtale med långiver som gir den enkelte andelseier en rett til å nedbetale sin andel av fellesgjelden, jf. brl. § 2-15. Foruten å presisere at det er adgang til å etablere slike nedbetalingsordninger, inneholder borettslagsloven ingen nærmere regulering av hvordan slike IN-ordninger kan eller skal praktiseres.
Hvilken motivasjon som ligger bak ønsket om å etablere en IN-ordning eller nedbetale andelen fellesgjeld, varierer. Etableringen av en IN-ordning er for borettslaget gjerne motivert av et ønske om å gjøre borettslaget som sådant mer attraktivt. For andelseier er den typiske situasjonen at vedkommende har tilgjengelig kapital og et ønske om en gjeldfri bolig. Tilsvarende vil nedbetaling være lønnsomt for en andelseier dersom rentekostnadene på fellesgjelden er høyere enn for et privat lån.
Praktiseringen av IN-ordningen
Den manglende lovreguleringen og utstrakte avtalefriheten på området har med tiden ført til en standardisering av avtalene som benyttes. Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) og en rekke boligbyggelag har i den anledning utarbeidet egne standardavtaler til bruk ved etablering og gjennomføring av en IN-ordning, såkalte IN-avtaler.
Avtaleverkene utarbeidet av NBBL og boligbyggelagene er stort sett utformet etter samme lest. Avtalene inngås mellom henholdsvis borettslaget, forretningsfører, långiver og den enkelte andelseier. Etableringen av en IN-ordning medfører dermed at det kommer nye parter inn i det opprinnelige låneforholdet, som tidligere har bestått mellom borettslaget og långiver.
De ulike avtaleverkene tar utgangspunkt i en struktur der andelseier foretar en innbetaling til långiver gjennom boligbyggelaget. Betalingen benyttes deretter til nedbetaling på borettslagets gjeld. Til gjengjeld får andelseieren et regresskrav mot borettslaget, tilsvarende størrelsen på innbetalingen. Som sikkerhet for regresskravet, får andelseieren normalt en inntrederett i långivers panterett på sideordnet prioritet.
Regresskravet betjenes ved reduksjon av fremtidige felleskostnader. En slik oppgjørsmåte utgjør i realiteten en avtalt motregningsordning, der andelseiers regresskrav gjøres opp ved at borettslaget fortløpende sletter hele eller deler av sine månedlige krav på renter og avdrag. For den innfriende andelseieren innebærer dette at størrelsen på vedkommendes andel fellesgjeld vil reduseres fortløpende.
Meglers opplysningsplikt
Ved salg av bolig vil det primært være megler som formidler informasjon til potensielle kjøpere. Megleren skal blant annet opplyse om relevante rettigheter og forpliktelser for borettslaget ifølge lov, vedtak, avtaler mv., om fordeling av fellesgjeld på de enkelte andelene og om det er foretatt en individuell nedbetaling av hele eller deler av andelen fellesgjeld. Dersom borettslaget har etablert en IN-ordning, er det derfor viktig at megleren gjør seg kjent med avtaleverket som ligger til grunn, herunder hvilke rettigheter og forpliktelser som hviler på borettslaget og den enkelte andelseier.
I de fleste tilfeller vil borettslagets forretningsfører bistå borettslaget ved etableringen og administreringen av IN-ordningen. Normalt vil det derfor være borettslagets forretningsfører som har oversikt over hvilke andelseiere som har foretatt en ekstraordinær nedbetaling av hele eller deler av andelen fellesgjeld, samt størrelsen på betalingene. For megler vil det derfor kunne være mye nyttig informasjon å hente hos borettslagets forretningsfører.
Se mer om Wiershom her.
