Ny avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett om hva kjøper kan forvente ved kjøp av eldre bolig som er pusset opp i nyere tid
Av: Anna Malene Wickmann, senior associate i Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2024
Som de fleste etter hvert har fått med seg trådte rekke endringer i avhendingslova i kraft 1. januar 2022. En av de viktigste endringene var at selgere ikke lenger kan ta såkalte «som den er»-forbehold eller lignende ved boligsalg til forbrukere. Slike forbehold har tidligere vært brukt i stor utstrekning, og endringen innebærer at risikoen for skjulte feil i større grad er flyttet over på selgersiden ved slike salg. Bakgrunnen for lovendringene var at lovgiver ønsket å stimulere selger til å gi mest mulig informasjon om boligen før salget, slik at risikoen for tvister og forventningsavvik hos kjøper ble redusert. Vi begynner nå å se konturene av lovendringene i rettspraksis.
Tingretten: Krav om prisavslag og erstatning på grunn av høye strømkostnader og fuktproblemer
I en fersk dom fra Borgarting lagmannsrett var spørsmålet om kjøperen av en selveierleilighet i en bygård fra 1891 i Oslo hadde krav på prisavslag og erstatning etter avhendingsloven. Leiligheten var på 66 kvadratmeter og var plassert i første- og kjelleretasjen. På salgstidspunktet var leiligheten innredet med soverom og kjellerstue i kjelleretasjen, og kjøkken, bad og stue/soverom i første etasje. Kjøper kjøpte leiligheten i januar 2022, og oppdaget kort tid etter overtakelsen at både strømforbruket og luftfuktigheten var høy, noe han ikke hadde fått informasjon om ved kjøpet.
Kjøper fremsatte som følge av dette krav om kompensasjon for mangelfull ventilasjon og fremtidige merkostnader til strøm. Kjøper ble i tingretten tilkjent prisavslag for mangelfull ventilasjon, men ble ikke hørt med at de øvrige forholdene utgjorde mangler i avhendingslovas forstand.
Lagmannsretten: Krav om prisavslag og erstatning på grunn av feil i gulvkonstruksjonen
Da saken gikk for tingretten var ingen av partene klar over den underliggende årsaken til problemene. Etter tingrettsbehandlingen avdekket kjøper imidlertid at kjellergulvet var bygget opp uten isolasjon og uten fuktsperre. Kjøper engasjerte en sakkyndig, som konkluderte med at gulvet var bygget opp i strid med god byggeskikk. Saken ble anket til lagmannsretten, hvor kjøper blant annet anførte at leiligheten ikke var i samsvar med det han med rimelighet kunne forvente. Sentralt i dette henseende var at kjelleren var bygget ut og pusset opp i senere tid, og at det hverken i kjøpekontrakten eller salgsoppgaven var noen opplysninger om at kjellergulvet manglet isolasjon og fuktsperre.
Før lovrevisjonen måtte man i et slikt tilfelle normalt ta utgangspunkt i avhendingsloven § 3-9, som stiller krav til at leiligheten må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Ettersom kjøpekontrakten ble inngått etter de nye lovendringene trådte i kraft hadde selger ikke adgang til å selge boligen «som den er». Dette innebar at lovens øvrige regler, herunder avhendingsloven § 3-2, også kom til anvendelse.
Leiligheten var ikke i samsvar med det kjøper kunne forvente
Etter avhendingsloven § 3-2 foreligger det en mangel dersom leiligheten ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut fra blant annet leilighetens type, alder og synlige tilstand. Det kreves altså ikke at leiligheten er i vesentlig dårligere stand enn kjøpers forventninger skulle tilsi, slik situasjonen var før lovendringen. Det sentrale spørsmålet for lagmannsretten var derfor om kjøper med rimelighet kunne forvente at kjellergulvet var bygget opp med isolasjon og fuktsperre. For å avgjøre om det foreligger et forventningsavvik etter avhendingsloven § 3-2 må det foretas en helhetsvurdering av en rekke momenter som henger nært sammen. Det avgjørende er ikke hva kjøperen faktisk forventet, men hva kjøperen med rimelighet kunne forvente. Med andre ord er det kun kjøperens berettigede forventinger som er beskyttet. Det må tas utgangspunkt i hva en «vanlig» kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring burde skjønne, med mindre kjøperen er særlig kyndig på det relevante området.
Den som kjøper en brukt bolig kan normalt ikke forvente at boligen er i perfekt stand. Av lovforarbeidene fremgår det at boligens alder gjennomgående vil være et viktig moment i vurderingen. Er boligen gammel, tilsier det isolert sett at det må forventes en del skader og svakheter som følge av slitasje. Motsatt vil det at boligen er ny, regelmessig innebære at kjøperen kan stille nokså høye krav. Boligens alder må samtidig ses i sammenheng med synlig tilstand. Hvis en gammel bolig i det ytre fremstår som ny, vil kjøperen kunne forvente mer av boligen – og omvendt. Samtidig må leilighetens synlige tilstand også ses i lys av det som er avtalt, og markedsføringen av boligen ellers.
Selv om bygården i den konkrete saken ble oppført i 1891, var kjelleren i leiligheten bygget ut og pusset opp i nyere tid. Det fremgikk av prospektet at kjelleren var bygget ut og bruksendret til bolig, og det var lagt ved en ferdigattest for bruksendringen datert i 2015. Kjelleren var også innredet med stue og soverom, og var generelt gitt tilstandsgrad 1. Leiligheten ble videre beskrevet som «pen og godt vedlikeholdt» med normalt god standard. Etter hvert ble det også kjent at det var gitt dispensasjon fra kravene til isolasjon i TEK10, men kjøperen fikk ikke informasjonen om dette før en god stund etter salget.
Borgarting lagmannsrett konkluderte med at det forelå en mangel i avhendingslovas forstand. Etter lagmannsrettens vurdering måtte kjøper, basert på de opplysningene kjøper fikk, kunne forvente at kjellergulvet var fagmessig utført og ikke i strid med god byggeskikk. Lagmannsretten påpekte imidlertid at en forutsetning for en slik forventning var at kjelleren måtte regnes som en «ganske ny bolig»:
Til dette kommer at bruksendring av kjellerdel til del av overliggende leilighet skjedde for bare vel 10 år siden, og kjelleren må således regnes som «en ganske ny bolig». Situasjonen ville kunne vært en annen om dette hadde skjedd for mange år siden.
Dommen illustrerer at dersom det har vært foretatt oppussing, ombygging, rehabilitering eller lignende i nyere tid, vil det kunne gi kjøper en berettiget forventning om en bedre tilstand enn leilighetens alder isolert skulle tilsi. I tillegg må kjøper normalt kunne forvente at arbeidet er utført fagmessig, med mindre man får opplysninger som tilsier noe annet. Slike opplysninger kan for eksempel være at selger har utført arbeidet ved egeninnsats eller lignende.
Av interesse er det også at lagmannsretten – på generelt grunnlag – uttalte at de oppfatter at endringene i avhendingslova innebærer at terskelen for når det foreligger mangel, i noen sammenhenger i praksis har blitt senket.
Dommen viser at det er selger som har risikoen for denne typen skjulte feil og mangler, og belyser hvor viktig det er å gjøre grundige undersøkelser før man selger. Selgere og meglere bør undersøke boligen godt i forkant av salget, og sørge for å opplyse om alle relevante forhold.
Wiersholm bistod kjøper i ankesaken.
WIERSHOLM
Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med mer enn 260 advokater og 60 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.
