Den store hovedregelen er at en eier fritt kan disponere og bestemme over sin eiendom. Det finnes imidlertid unntak, for eksempel såkalte rådighetsinnskrenkninger. Ved gjennomføring av salg av eiendommer med rådighetsinnskrenkninger, er det viktig for eiendomsmegler å ha kontroll på hva disse innebærer. På den måten unngår man eventuelle erstatningskrav som følge av at eiendommen ikke fullt ut kan rådes over av eieren.
Av: Ingrid-Marie Navarseter, advokat og Tine Granlund, senioradvokat i Codex Advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2021
Hva er en rådighetsinnskrenkning?
Det er et generelt prinsipp i norsk rett at myndighetene med hjemmel i lov kan fatte vedtak som medfører rådighetsinnskrenkninger for grunneier. En rådighetsinnskrenkning betyr at man mister, eller får begrenset retten til å utføre, visse tiltak på sin egen eiendom. Det betyr imidlertid ikke at selve eiendomsretten overføres til noen andre enn eieren.
Når en eiendom blir pålagt en rådighetsinnskrenkning, kan grunneier bli påført et tap. Dette fordi vedkommende mister muligheten til å nyttiggjøre seg av eiendommen til et inntektsbringende formål, for eksempel et sandtak, eller ikke lenger kan bygge flere bolighus på eiendommen.
Formålet bak offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger er ikke å frata grunneiere hele eller deler av eierskapet deres, men å styre – og begrense – disponeringen av areal, blant annet for å ivareta miljøhensyn og samfunnsinteresser.
Erstatning for rådighetsinnskrenkninger?
Utgangspunktet er at grunneiere ikke får erstatning for en rådighetsinnskrenkning. Dette begrunnes i hensynet til myndighetenes behov for å kunne regulere bruken av fast eiendom, for å ivareta allmennhetens behov og naturvern. Reguleringsbehovet for det offentlige går altså foran grunneiernes behov.
Avgjørelsene i Høyesterett inntatt i Rt. 1970 s. 67 og Rt. 1998 s. 403, er prejudikater som i sin tid slo fast at rådighetsinnskrenkninger må tåles, noe Høyesterett i ettertid har fulgt opp. Det følger med andre ord av sikker rettspraksis at den store hovedregelen er at erstatning for rådighetsinnskrenkninger kun tilkjennes i særlige tyngende tilfeller.
I de tilfeller annen lovgivning ikke løser erstatningsspørsmålet, henvises det til Grunnloven § 105 (full erstatning ved ekspropriasjon) eller «alminnelige rettsgrunnsetninger». Når det kun er snakk om rådighetsinnskrenkninger, skal det mye til før det tilkjennes erstatning etter Grunnloven § 105. Et minstevilkår er at inngrepet er vesentlig. Inngrepet må videre ha en slik karakter at det ut fra en helhetsvurdering fremstår som sterkt urimelig at grunneier må tåle inngrepet. Andre momenter vil også kunne ha betydning, blant annet formålet med reguleringen.
Offentligrettslige bestemmelser – rådighetsinnskrenkninger
For all utnyttelse av en eiendom bør det altså vurderes om det tiltenkte formål er innenfor offentligrettslige tillatelser som gjelder for eiendommen, eventuelt om det er en risiko for at det vil kunne komme rådighetsinnskrenkninger. Dette bør også vurderes i forbindelse med markedsføring og omtale av eiendommen ved salg.
Fremtidig bruk av en eiendom er avhengig av reguleringsplanens angivelse av arealformål, herunder underformål. Reguleringsplanen kan ha reguleringsbestemmelser som nærmere styrer bruken av eiendommen, og om det er, eller kan inntre, søknadsplikt for tiltak på eiendommen. Det er for eksempel ikke uvanlig at det i en reguleringsplan er gitt bestemmelser om hvilken type virksomhet som er tillatt i ulike deler av et område.
Reguleringsbestemmelsene kan også gi regler om at en bruk som ellers er i tråd med arealformålet, likevel ikke er tillatt. For eksempel kan arealformålet være næring/kontor/bolig, mens reguleringsbestemmelsene viser at 1. etasje skal ha næringslokale eller kulturaktiviteter, mens resten er bolig. I et slik tilfelle vil salg av eiendommen til kun kontor være i henhold til arealformålet, men være i strid med reguleringsbestemmelsene. Endret bruk av lokalet kan her være søknadspliktig, og tilsi at det er behov for bruksendring av lokalet. Selges denne eiendommen kun som kontor, kan dette utløse erstatningskrav fra kjøper overfor megler eller selger.
Kjøpers risiko vs. mangel etter avhendingsloven
Rådighetsinnskrenkninger anses som en mangel ved en eiendom etter avhendingsloven § 4-18, men en rådighetsinnskrenkning er ikke nødvendigvis en mangel i seg selv. I juridisk litteratur uttales det at rådighetsinnskrenkninger står i samme stilling som andre påregnelige, negative omstendigheter ved en eiendom.
Tidligere praksis har vist at offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger er forhold som kjøper alltid har risikoen for, nesten uavhengig av de konkrete forholdene og hvilke opplysninger selger gir i salgsprosessen. Særlig opplysningsplikten må bemerkes i denne sammenheng.
I en høyesterettsdom fra 2018 (HR-2018-2346-A), ble det fastslått at de alminnelige reglene om opplysningsansvar for selgere av fast eiendom også gjelder opplysninger om offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger. Høyesterett mente at selger hadde gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8 ved å opplyse at eiendommen var en “tomt til boligformål», når tomten senere viste seg å være ubebyggelig. Det forelå dermed en mangel ved boligtomten.
En boligselger bør således i et slik tilfelle ta forbehold om eventuelle uavklarte forhold, eller foreta nødvendige undersøkelser som kan avdekke slike forhold. Selger kan ha risikoen for lovbestemte rådighetsinnskrenkninger som gjør at en eiendom ikke kan utnyttes til det formål den selges til. Megler kan bli identifisert med selger, og vil kunne bli erstatningsansvarlig på selvstendig grunnlag.
Erstatningskrav mot eiendomsmegler
Det er eiendomsmeglers plikt å innhente opplysninger om offentligrettslige forhold, og det er videre eiendomsmeglers plikt å opplyse om forhold som kan få betydning for kjøpsavtalen.
Hvis en eiendomsmegler ikke opplyser om konkrete forhold, risikerer vedkommende at et oppdrag blir ansett å være utført i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt i strid med de krav om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt som fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Dersom eiendomsmegler har brutt god meglerskikk, vil det kunne danne grunnlag for et erstatningsansvar.
For at eiendomsmegler skal bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1, må tre vilkår være oppfylt: Megler må ha opptrådt uaktsomt, kjøper må ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og det økonomiske tapet.
Videre følger det av Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt. 1995 s. 1350 at det i utgangspunktet også er et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar knyttet til opplysninger som er gitt. Kjøper skal kunne forvente at opplysninger i salgsoppgaven er riktige, og dersom dette ikke er tilfellet kan eiendomsmegler bli erstatningsansvarlig etter det ulovfestede informasjonsansvaret.
Som ovennevnte gjennomgang viser, skal det at en eiendom er underlagt offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger være kommunisert til potensielle kjøpere. Eiendomsmegler kan bli felt for å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ha gitt enten feil informasjon eller å ved å ikke ha gitt nødvendig informasjon.
Det er derfor viktig at megler undersøker om eiendommen har rådighetsinnskrenkninger og sørger for at det gis tilstrekkelig god og korrekt informasjon om disse i salgsoppgaven.
