Joda – det stemmer at det i skatteloven (sktl.) er noen unntak fra lovens utgangspunkt om at gevinst ved salg av formuesobjekter er skattepliktig. Når det gjelder salg av bolig er disse unntakene noe de fleste boligeiere har hørt om. Eiendomsmeglerne er også godt kjent med vilkårene om bo- og eietid og hva som skal til for at disse er oppfylt.
Av: advokat Nina Fodstad Skumsrud, NEF
Skattelovens regler – salg av tomt
Lovens utgangspunkt er altså at man skal betale skatt dersom man oppnår en gevinst ved salg av et formuesgode.
En tomt er på samme måte som en enebolig et formuesgode, men ved salg av ubebygget tomt er det i skatteloven ingen unntak som kan påberopes selv om man har eid tomten lenge; blir det gevinst etter et salg skal gevinsten beskattes.
Så hva gjelder der man selger en bolig med tomt?
Kan man bli skattlagt for gevinst etter slikt salg hvis man har eid og bodd på eiendommen i flere år? Svaret er «ja».
Det følger av skattelovens § 9-3 (2) at gevinst ved salg av en «boligeiendom» er unntatt fra skatteplikten når eier oppfyller de nevnte vilkår om bo- og eietid. Med begrepet «boligeiendom» menes selve boligen med garasje, uthus mv., samt en naturlig arrondert tomt. Det er dette med en «naturlig arrondert tomt» som kan skape utfordringer.
Bestemmelsen som fastslår at gevinst ved salg av en ubebygget tomt er skattepliktig er inntatt i sktl. § 9-3 (8), hvor det fremgår at unntaksreglene som gjelder ved salg av boligeiendom ikke kommer til anvendelse ved realisasjon av tomt. Her heter det videre at «som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt.».
Denne bestemmelsen sier altså at hele eller deler av en eiendom – uansett om den er bebygget eller ikke – i skattemessig forstand kan oppfattes som en «tomt».
En praktisk konsekvens av dette er at dersom man selger en enebolig med stor tomt, så kan selger bli ilagt skatt for deler av gevinsten (den del av eiendommen som går ut over en «naturlig arrondert tomt»), selv om selger har eid og bodd på eiendommen i en årrekke.
Hva er vilkårene?
For at en selger skal komme i en slik skatteposisjon, er det dog ikke nok at tomten rundt eneboligen i seg selv er stor.
Det første vilkåret som må være oppfylt er at denne delen av eiendommen både fysisk og juridisk er egnet til bygging av for eksempel boliger eller fritidsboliger.
At eiendommen på salgstidspunktet ikke kan bebygges, for eksempel på grunn av en reguleringsplan, er i seg selv ikke til hinder for at den kan anses egnet. En reguleringsplan kan endres eller det kan gis dispensasjoner, så det må foretas en konkret vurdering. På den annen side må man også se hen til hva som er realistisk; dersom utnyttelse av tomten forutsetter dispensasjoner fra for eksempel et byggeforbud og dette ikke ses på som realistisk å oppnå, skal det nok mye til for at tomten anses «egnet» til bygging.
Fra både rettspraksis og teori rundt disse bestemmelsene følger det at vilkåret om eiendommen er egent til utbygging må bedømmes objektiv, og ikke ut fra den aktuelle kjøperens faktiske bruk av eiendommen.
Det andre vilkåret er at den prisen som er oppnådd for eiendommen er «bestemt» ut fra muligheten til å bruke eiendommen til utbygging. Dette er et absolutt vilkår så om man selger en bolig med stor tomt uten at salgsprisen er påvirket av utbyggingsmulighetene, kan tomtegevinstbeskatning ikke ilegges.
For å avgjøre om dette andre vilkåret er oppfylt må man se nærmere på om og i så fall hvilken betydning muligheten for utbygging har hatt for salgsprisen. Hvis det er noesom tyder på at prisen ville blitt vesentlig lavere om man på salgstidspunktet så bort fra utbyggingsmulighetene, vil dette vilkåret kunne anses oppfylt. Er prisen fastsatt uten å være påvirket av utbyggingsmulighetene, er vilkåret ikke oppfylt og tomtegevinstbeskatning kan ikke finne sted.
Hva må du som eiendomsmegler passe på?
Mange boligeiere er som nevnt kjent med reglene om fritak fra gevinstbeskatning – ikke like mange er klar over at det altså finnes regler som gjør at de kan bli skattlagt helt eller delvis for gevinst tross lang eie- og botid.
Får du som eiendomsmegler inn en boligeiendom med stor tomt for salg, så pass på å informer oppdragsgiver om reglene og skatterisikoen, og dokumenter at dette er gjort!
Først trykket i Eiendomsmegleren nr. 6 2016
