Ved kjøp av bolig under oppføring eller rehabiliteringsprosjekter, hender det at ferdigstillelse og overtakelse blir forsinket i forhold til de avtalte frister. Slik forsinkelse kan gi rett til dagmulkt. Høyesterett har nylig tatt stilling til når krav på dagmulkt bortfaller i forbrukerforhold, særlig i relasjon til reglene om sluttoppgjør og passivitet.
En nylig avsagt dom i Høyesterett åpner for at krav på dagmulkt etter en helhetsvurdering kan falle bort som følge av passivitet.
Av: advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA
Dagmulkt
Ved forsinkelser i byggeprosjekter der det er fastlagt et bestemt tidspunkt for når leveransen skal finne sted, oppstår ofte spørsmålet om byggherren har krav på dagmulkt. Den juridiske «definisjonen» av dagmulkt er et bestemt kronebeløp som en leverandør må betale for hver dag ytelsen er levert for sent.
En dagmulkt har tre formål:
- Å gi en viss skadeserstatning for de økonomiske konsekvenser som forsinkelsen har ført til.
- Å virke preventivt for å få leverandøren til å levere i tide.
- Å begrense leverandørens potensielle erstatningsansvar.
Dagmulkten fastsettes ofte til et bestemt beløp eller en prosent/promille av kontraktsverdien, og er således en form for standardisert eller normalisert erstatning. Et særpreg er at dagmulkten kan påløpe uten at de vanlige, rettslige vilkår for erstatningsplikt er oppfylt. Det må ikke påvise et økonomisk tap. Det er tilstrekkelig at leveringsfristen er utløpt. Merk at det forutsettes at det ikke er gitt fristutsettelse eller at det foreligger andre fritaksgrunner for leverandøren.
For forbrukere som kjøper bolig under oppføring eller ved omfattende rehabiliteringer, følger rett til dagmulkt av bustadsoppføringslova. I andre tilfeller eller for næringsdrivende, så vil dagmulkt normalt være avtale direkte eller følge av standardkontrakter det vises til.
Frister i forbrukertilfeller
Det foreligger ingen bestemmelser i bustadsoppføringslova som inneholder konkrete frister for når dagmulktskravet skal gjøres gjeldende.
På grunn av manglende lovregulering har Høyesterett nylig tatt stilling til om et krav på dagmulkt var bortfalt etter bustadoppføringslova § 48 tredje ledd (som direkte gjelder i forhold til sluttoppgjøret), eller etter ulovfestete passivitetsregler.
Høyesterett dom av 27. februar 2018
I den aktuelle saken ble en eierseksjon kjøpt under oppføring, og overtakelse var avtalt midt i juli 2014. Overtakelsen ble forsinket og den 7. august 2014 ble det varslet krav om dagmulkt. Selger avviste kravet og varslet krav om betaling av tilleggsarbeider. Overtakelsen fant sted 17. november 2014, siste innbetaling skjedde 13. januar 2015 og skjøtet ble tinglyst et par uker senere. Den 30. januar 2015 sendte eiendomsmegleren «oppgjørsoppstilling», som verken inneholdt krav om dagmulkt eller krav på betaling for tilleggsarbeider. Kjøperne hadde ingen kommentarer til oppgjørsoppstillingen. Forsommeren 2015 avkreftet selger at kjøper skyldte han noe i forbindelse med oppgjøret. I e-post 20. september 2015 krevde kjøper dagmulkt for 100 dagers forsinkelse, som ble avvist samme dag.
Høyesterett gjorde en konkret vurdering. Samtalen forsommeren 2015 var utgangspunktet for eventuelle passivitetsvirkninger, og en periode på fire måneder var her ikke tilstrekkelig til at passivitet inntraff før krav om dagmulkt ble fremmet i september.
Faller krav på dagmulkt bort ved manglende innvendinger til sluttoppgjør?
Bustadoppføringslova § 48 inneholder en bestemmelse som tilsier at entreprenøren blir bundet av sitt sluttoppgjør som sendes til forbrukeren uten forbehold. Det følger også av samme bestemmelse at forbrukeren som hovedregel blir bundet dersom han ikke reiser innvending innen en måned.
Spørsmålet er om krav om dagmulkt er en slik «innvending» en forbruker må reise innen en måned etter at sluttoppgjøret er mottatt. Altså om det er en frist på en måned etter sluttoppgjør med å kreve dagmulkt. Svaret er nei.
Begrunnelsen for svaret er at både lovforarbeidene og lovteksten tilsier at begrepet
«innvending» utelukkende tilsier at forbrukeren må imøtegå entreprenørens sluttoppgjør, typisk hevde at entreprenøren ikke har grunnlag for det vederlaget han har krevd. Noe annet er de krav forbrukeren selv har opparbeidet mot entreprenøren.
Dagmulktkrav er en misligholdsbeføyelse en forbruker kan gjøre gjeldende ved en forsinkelse, og kan både fremsettes som en innvending mot og til motregning i –entreprenørens vederlag. Misligholdkravet kan også fremsettes særskilt, uten å gjøres gjeldende til motregning. Ordlyden tilsier derfor at det bare er forbrukerens innvendinger mot entreprenørens oppstilling som tapes, ikke hans krav på dagmulkt.
Faller krav på dagmulkt bort på grunn av passivitet fra forbruker?
Det rettslige utgangspunktet er at krav oppstått ved avtale, kan bortfalle ved passivitet etter ulovfestete regler. Forarbeidene til bustadsoppføringslova forutsetter også at ulovfestete passivitetsregler får anvendelse ved siden av lovens regler:
«allmenne passivitetsreglar [kan] koma inn dersom forbrukaren ventar urimeleg lenge med å fremje sine krav»
Utgangspunktet er derfor at også et dagmulktkrav kan bortfalle som følge av passivitet. Vurderingen av om et dagmulktkrav bortfaller som følge av passivitet, må avgjøres etter en helhetsvurdering av de konkrete omstendigheter i saksforholdet, der en rekke momenter vil inngå.
Det sentrale i vurderingen er om forbrukeren har hatt en særlig oppfordring til å gjøre kravet gjeldende tidligere enn han gjorde, og på den andre siden om entreprenøren har hatt et særlig behov for å innrette seg på at kravet enten ikke eksisterer eller ikke blir forfulgt. Vurderingen må også skje i lys av de forventinger til gjensidig lojalitet som avtaleforholdet har skapt.
I den aktuelle saken la Høyesterett vekt at entreprenøren var klar over at forbrukeren ventet på et tilleggskrav, og at entreprenøren i en samtale forsommeren 2015 avkreftet at det kom flere krav fra han. Frem til våren 2015 hadde derfor entreprenøren ikke noen rimelig grunn til å innrette seg på at dagmulktkravet var frafalt. Så lenge entreprenøren antok at forbruker ventet på tilleggskrav fra ham, kunne han ikke innrette seg på at forbruker hadde frafalt dagmulktkravet mot ham.
Høyesterett fremhevet lojalitetsplikten i avtaleforholdet, samt at de i helhetsvurderingen la vekt på at kjøper var forbrukere «…som gjennomgående må innrømmes noe romsligere frister enn andre før de reagerer».
Passivitet kan inntre også i forbrukerforhold!
Selv om Høyesterett i den konkrete avgjørelsen kom til at dagmulktkravet ikke var bortfalt som følge av passivitet, er det viktig å være oppmerksom på at de faktiske omstendigheter i andre saker kan tilsi andre resultater.
Det foreligger ingen konkrete frister for å fremme dagmulktkrav, men det er ingen grunn til å vente for lenge. Det anbefales at dagmulktskravet tas med som en innsigelse til sluttoppgjøret, eller at kravet fremmes kort tid etterpå. I motsatt fall kan passivitetsvirkninger inntreffe og medføre bortfall av kravet.
Bing Hodneland
Vår avdeling for fast eiendom og enterprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsgivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen enterprise bistår vi entrepenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og enterprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører.
Først publisert i Eiendomsmegleren 3 2018
