Av: Per Racin Fosmark, leder Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2023
Kort om fremtidsfullmakt
Fremtidsfullmakt er relativt nytt i Norge, men flere ser stadig fordelene ved å opprette fremtidsfullmakt som alternativ til ordinært vergemål hvis man for eksempel skulle bli dement. Reglene om fremtidsfullmakt finner vi i vergemålsloven kapittel 10 og vergemålsforskriften. En fremtidsfullmakt er en fullmakt til én eller flere personer om å representere fullmaktsgiveren etter at fullmaktsgiveren på grunn av sinnslidelse, herunder demens, eller alvorlig svekket helbred ikke lenger er i stand til å ivareta sine interesser innen de områdene som omfattes av fullmakten (vergemålsloven § 78). Den kan gjelde økonomiske og personlige forhold, men kan begrenses til å gjelde bestemte områder.
En fremtidsfullmakt skal gjøres skriftlig med to vitner som fullmaktsgiveren har godtatt, og som er til stede sammen og vet at dokumentet skal være en fremtidsfullmakt. Mens vitnene er til stede, skal fullmaktsgiveren skrive under dokumentet eller vedkjenne seg sin underskrift. Vitnene skal underskrive dokumentet mens fullmaktsgiveren er til stede, og etter hans eller hennes ønske (vergemålsloven § 81). Husk at vitnene – i motsetning til vitner på et testament – må være til stede samtidig.
For at en fremtidsfullmakt som omfatter salg av fast eiendom eller borettslagsandel, skal kunne benyttes, må det foreligge stadfesting fra statsforvalteren om at fullmakten har trådt i kraft (vergemålsloven § 84). Statsforvalteren skal sørge for at stadfestingsattesten blir tinglyst i grunnboken på den aktuelle eiendommen eller eiendommer (vergemålsforskriften § 30 andre ledd). Fullmektigen vil deretter være legitimert til å representere fullmaktsgiver i de disposisjoner som følger av fremtidsfullmakten. Når fremtidsfullmakten har trådt i kraft, kan den ikke lenger trekkes tilbake. Det er derfor tilstrekkelig at den innsendte fullmakten er bekreftet rett kopi.
Meglere som får salgsoppdrag i henhold til en fremtidsfullmakt, må være oppmerksom på at fremtidsfullmakten ikke kan benyttes med mindre statsforvalteren har stadfestet den. Dette kan ikke skje før fullmakten har trådt i kraft, det vil si at fullmaktsgiveren er kommet i en situasjon som beskrevet over. I tillegg må fullmakten selvsagt også i sitt innhold omfatte rett til å disponere over fast eiendom eller borettslagsandel. Det er ikke nødvendig å spesifisere en konkret eiendom eller borettslagsandel i fullmakten, da fullmaktsgiveren kan ha skiftet bosted eller eierskap til fast eiendom i tidsrommet mellom opprettelsen av fullmakten og det tidspunktet der behovet for å disponere over eiendommen oppstår. En annen sak er at det anbefales at man spesifiserer den faste eiendom, men presiserer i fullmakten at fullmakten også gjelder for den faste eiendom fullmaktsgiveren måtte erverve i stedet for den angitte.
Salg av eiendom i henhold til en fremtidsfullmakt, kan skape utfordringer for meglere, noe nemndas sak RFE-2022-264 er et eksempel på.
Kort om sakens bakgrunn:
Den 3. mai 2022 inngikk klageren en oppdragsavtale som gikk ut på å selge leiligheten til klagerens mor i henhold til en fremtidsfullmakt som hadde trådt i kraft, men ikke var stadfestet av statsforvalteren. Leiligheten ble solgt og overtagelsen var 22. juli 2022. Før oppgjøret kunne utbetales til klageren, måtte fremtidsfullmakten stadfestes av statsforvalteren. Klageren fikk dermed utbetalt salgssummen først 7. september 2022. I tillegg til salgssummen, fikk klageren utbetalt ordinær rentesats for perioden pengene stod på meglerforetakets klientkonto (22. juli til 6. september 2022). Klageren mente imidlertid å ha rett på forsinkelsesrente. Spørsmålet var om det forelå en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gav grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda kom enstemmig til at klagen førte frem når det gjaldt vederlagsnedsettelsen, men ikke kravet på forsinkelsesrente.
Reklamasjonsnemnda uttalte:
«Oppdragsavtalen er datert 3. mai 2022. Nemnda legger til grunn at megleren var informert om at salget skulle skje i henhold til morens fremtidsfullmakt. I en slik situasjon skulle megleren med en gang kontrollert om fremtidsfullmakten omfattet salg av eiendom, og om den var stadfestet av statsforvalteren. Den var på salgstidspunktet ikke stadfestet av statsforvalteren. Nemnda legger til grunn at megleren ikke kontrollerte om fremtidsfullmakten var stadfestet før i juli, noe som forsinket hele prosessen.
Tinglysingsmyndigheten krever at fremtidsfullmakter er stadfestet av statsforvalteren før fullmektigen kan disponere på vegne av fullmaktsgiveren. Det er fullmektigen selv som må vurdere om fullmaktsgiveren er kommet i en tilstand som gjør at fremtidsfullmakten er trådt i kraft. Han eller hun må da be statsforvalteren stadfeste at fullmakten er i kraft, jf. vergemålsloven § 84. Forutsatt at fremtidsfullmakten gir fullmektigen rett til å disponere over fullmaktsgiverens faste eiendom, skal statsforvalteren sørge for at stadfestingsattesten blir tinglyst i grunnboken, jf. forskrift til vergemålsloven § 30 andre ledd. Fullmektigen vil deretter være legitimert til å representere fullmaktsgiveren i de disposisjoner som følger av fremtidsfullmakten.
Dette innebærer at megleren allerede ved inngåelsen av oppdraget må kontrollere om fremtidsfullmakten er stadfestet av statsforvalteren. Dersom den ikke er det, må denne prosessen igangsettes omgående. Hvis statsforvalteren ikke stadfester fullmakten, kan salget ikke gjennomføres. Det er derfor av sentral betydning for gjennomføring av megleroppdraget at disse formelle tingene blir prioritert tidlig og før eiendommen markedsføres for salg.
Megler har ved sin håndtering av dette oppdraget handlet i strid god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved gjennomføringen av oppdraget når det gjelder prosessen rundt stadfestelse av fremtidsfullmakten, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg megler har hatt på vegne av oppdragsgiver. Vederlaget og poster i oppgjørsoppstillingen som inneholder vederlagselementer, utgjør rundt 60 000 kroner. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig kan nedsettes med 20 000 kroner. Avgjørende for nemnda er at meglers håndtering av fremtidsfullmakten i forbindelse med dette oppdraget er kritikkverdig.
Når det gjelder spørsmålet om klageren også har krav på forsinkelsesrenter av innestående på meglers klientkonto med fradrag av de renter klageren er godskrevet, finner nemnda at dette ikke kan føre frem. En forutsetning for å kreve forsinkelsesrenter, er at klageren har sendt såkalt påkrav til megleren. Det er ikke dokumentert at det er sendt påkrav 30 dager før klageren fikk pengene på konto.»
Meglers oppfølgning før salget av opplysninger som er gitt
Nemnda få med jevne mellomrom saker som gjelder brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til vedlikehold og økte felleskostnader, og hvor klager ofte krever erstatning. Et eksempel er nemndas sak RFE-2022-321.
Kort om sakens bakgrunn
Klagerne kjøpte en eierseksjonsleilighet 6. juli 2022 med overtakelse 27. juli 2022. I salgsoppgaven var det formidlet at det var besluttet å foreta fasaderehabilitering, men at kostnadene ved dette var usikre. I september samme år fikk klagerne tilsendt en kapitalinnkreving for deres leilighet med en total kostnad på 163 109 kroner. Det viste seg at det to uker før budaksept var avholdt generalforsamling, hvor kostnadene til prosjektet var nærmere spesifisert. Dette var ikke formidlet av megler. Spørsmålet i saken var om megleren ved dette hadde brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og om klagerne hadde krav på erstatning. Nemnda kom enstemmig til at megleren ikke hadde overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, men at kravet på erstatning ikke førte frem.
Reklamasjonsnemnda uttalte:
«Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
I salgsoppgaven var det gitt opplysninger om fasaderehabiliteringen, men det var ikke gitt noen opplysninger om hvilken kostnad dette ville ha for den enkelte seksjonseier. Megler hadde informasjon om at budsjettet etter planen skulle vedtas på årsmøtet planlagt i mai 2022, men årsmøtet ble først avholdt 22. juni. Nemnda legger til grunn at megler ikke fikk noen informasjon om dette.
Det springende punkt vedrørende meglers undersøkelsesplikt er etter dette om megler på eget initiativ skulle fulgt opp om årsmøtet ble avholdt som planlagt i mai, og hva som var status vedrørende utbedringskostnadene.
Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at leiligheten ble forsøkt solgt i slutten av mai 2022, og at prisantydningen ble redusert 1. juni 2022. Salget til klagerne fant sted i begynnelsen av juli. I en situasjon hvor det går ca. én måned fra prisantydningen blir redusert til salget gjennomføres, tilsier [det] at megler skulle undersøkt med forretningsfører/styret om hva som var status vedrørende utbedringskostnadene. Til dette kommer at megler var klar over at flere interessenter hadde unnlatt å inngi bud på grunn av den planlagte rehabiliteringen. Megler har derfor ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatningskravet
Meglerforetaket er objektivt erstatningsansvarlig for meglers uaktsomhet i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Det forutsetter at skadelidte (klagerne) har lidt et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Det er skadelidte som må sannsynliggjøre at vilkårene for erstatning er oppfylt.
Nemnda finner at klagerne ikke har sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap. Klagerne var informert om at det skulle foretas en fasaderehabilitering, og det var følgelig påregnelig at det ville påløpe kostnader. Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.»
