Av: Advokatene Mina Lundby Michaelsen og Christian O. Hartmann i SANDS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2021
Bakgrunn
Søk på «skjeggkre» i Lovdata viser at første (publiserte) rettsavgjørelse om de vingeløse og høyst upopulære insektene ble avsagt i 2016. Senere har rettslige spørsmål om skjeggkre vært behandlet av ulike instanser i nærmere 170 avgjørelser, blant annet i Finansklagenemnda, ting- og lagmannsrett. I mars i år kom også Høyesterett på banen – med et resultat som neppe kan omtales som annet enn selgervennlig.
Avgjørelse fra Høyesterett (HR-2021-668-A)
Saken gjaldt en bolig solgt «som han er» i januar 2018, med kjøpesum på kr 4 785 000,-. Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøper over funn av skjeggkre. Selger påtok seg å rette, og skadedyrfirmaet Pelias ble engasjert for å utrydde bestanden. Boligen ble først varmet opp til mellom 50-70 grader, deretter ble boligen behandlet med gift. Drøye to år senere, i april 2020, erklærte Pelias at boligen var fri for skjeggkre. Bortsett fra at det ble fanget én ikke formeringsdyktig nymfe i mai 2019, hadde ikke Pelias observert skjeggkre siden desember 2018. Pelias kunne imidlertid ikke gi noen garanti for at det ikke ville dukke opp nye skjeggkre i boligen.
Kjøper fremmet krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12, under henvisning til at:
- Boligens verdi var redusert grunnet risiko for at bestanden skulle ta seg opp igjen (såkalt «restlyte») og;
- Kjøper hadde opplevd ulemper frem til rettingen var gjennomført (såkalt «midlertidig bruksulempe»).
I vurderingen av om restlytet utgjorde en «mangel» etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, fant Høyesterett at:
«Selskapet har riktignok ikke gitt noen garanti for at det ikke vil dukke opp nye skjeggkre i boligen, men dette må ses på bakgrunn av den utbredelsen skjeggkre etter hvert har fått. Fagpersoner antar at rundt 40-50 prosent av alle boliger i Norge vil ha skjeggkre i løpet av fire til fem år. På tilsvarende måte sprer dyrene seg til kontor-, handels- og produksjonslokaler. Spredningen skjer særlig i forbindelse med at gjenstander fraktes fra et sted til et annet, slik som postpakker, kjøpsgjenstander, vesker mv. Pelias har derfor gode grunner for ikke å gi noen slik garanti».
Førstvoterende uttalte deretter at han var «i tvil» om risikoen for at det igjen skal komme skjeggkre utgjør en mangel. Det var imidlertid ikke nødvendig å ta endelig stilling til dette, da saken ble avgjort på annet grunnlag.
Avgjørende for Høyesterett var at kjøper ikke hadde «godtgjort» at usikkerhet rundt skjeggkrebestanden reduserte boligens verdi.
Høyesterett avklarte innledningsvis at vurderingen av om rettingen er vellykket må skje på bakgrunnen av den kunnskapen som foreligger på domstidspunktet, ikke overtakelsestidspunktet, slik kjøper hadde anført.
For å underbygge at boligens verdi var redusert, hadde kjøper lagt frem takstrapporter fra april og august 2018. Høyesterett la imidlertid ikke «nevneverdig vekt» på rapportene, da
«metodene for å bekjempe skjeggkre er langt mer effektive nå enn da erklæringene ble avgitt».
Høyesterett viste derimot til at det var fremlagt en rekke underrettdommer, avsagt etter at de nye og effektive utryddelsesmetodene ble tatt i bruk, som talte for at tidligere forekomst av skjeggkre i alminnelighet ikke medfører verdireduksjon.
Kjøper fikk heller ikke medhold i krav om prisavslag for anført midlertidig bruksulempe. Tiltakene for å bekjempe skjeggkre ble ikke ansett å utgjøre noen urimelig ulempe for kjøper. Høyesterett viste til at kjøperne ble boende i boligen gjennom rettingsperioden, og at tiltakene var begrenset til enkelte mindre arealer i boligen. Videre ble det uttalt at:
«Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand. Det er riktignok anført at forekomsten av skjeggkre hadde omfattende negative konsekvenser for kjøperne i form av redusert livskvalitet, men vurderingen av lovens krav må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier».
Hva vi kan utlede fra dommen
Kravet om prisavslag er vurdert konkret, det er likevel tre forhold i avgjørelsen vi mener det er verdt å merke seg. Sentralt for to av dem er at Høyesterett synes å akseptere at skjeggkre nå kan bekjempes.
For det første anses utbedring å ha vært tilfredsstillende utført selv om ikke selger kan garantere at det ikke vil dukke opp nye skjeggkre. At selger ikke kan gi slik garanti, må ses på bakgrunn av den ventede økningen i bestanden – skjeggkre kan likeså godt komme med en pappeske fra IKEA.
For det annet innebærer en tilfredsstillende utbedring at boligen ikke uten videre får noen reduksjon i verdi. Giftmiddelet Indoxcarb, som tidligere har vært brukt mot kakerlakker, viser seg å være effektivt mot skjeggkre. Og FHI har nylig tillatt bruken av dette middelet. Det er videre opp til kjøper å påvise at den konkrete boligen er mindre verdt – og da med sterkere lut enn takstrapporter som ikke tar hensyn til nye utbedringstiltak.
For det tredje gir ikke ubehag med skjeggkre i boligen frem til utbedring er gjennomført tilsynelatende grunnlag for prisavslag. Dette synes å være i kontrast til enkelte tidligere tingrettsavgjørelser. Uten at Høyesterett skriver dette med bred penn, kan det tenkes at kjøper gis mindre sympati for anførsel om ubehag når det anses mulig å bli kvitt problemet, og dessuten når skjeggkre må forventes å bli en del av de flestes hverdag.
Avdramatisering
Høyesterett avdramatiser betydningen – iallfall den rettslige – av å kjøpe bolig som viser seg å ha skjeggkre. Et ansvar, forutsatt at selger påtar seg/pålegges retting, synes å være begrenset til å omfatte kostnader til utbedring.
Avgjørelsen er såpass fersk at vi ikke tør spå hvilken betydning den eventuelt vil ha for salg av boliger med eksisterende eller tidligere skjeggkreproblematikk. En naturlig følge kan imidlertid være at den prisdempende effekten ikke bør utgjøre mer enn kostnadene med å gjennomføre retting. Men merk at dersom selger først er kjent med skjeggkre forutfor et salg, bør dette fortsatt opplyses om. I motsatt tilfelle vil selger med stor sannsynlighet pådra seg et mangelsansvar som følge av å ha brutt sin opplysningsplikt.
Kostnadene til utbedring var ikke tema for Høyesterett. Beløpet vil presumtivt avhenge av flere forhold, eksempelvis størrelse på så vel boligen som skjeggkrebestanden. Rettspraksis gir en viss veiledning der utbedringskostnadene i enkelte tilfeller har blitt estimert til opp mot kr. 200.000.
Mer skjeggkre i Høyesterett?
Avgjørelsen er konkret, og det er fortsatt rettslige spørsmål om skjeggkre som ikke er avklart av høyeste instans. I foreliggende sak la lagmannsretten til grunn at selger ikke hadde kunnskap om skjeggkreene før salg. Verken selgers kunnskap om mangelen, eller hvorvidt selger var forpliktet til å forestå retting i utgangspunktet, var tema i Høyesterett. Det er altså ikke rettslig avklart i hvilke tilfeller skjeggkre gir grunnlag for retting (dersom selger motsetter seg dette), og omfanget av kjøpers krav dersom selger har tilbakeholdt opplysninger om skjeggkre. Så da er det kanskje ikke siste gang vi ser skjeggkre i Høyesterett eller i våre boliger!
