I forbindelse med regjeringens arbeid med å forenkle og fornye offentlig forvaltning ble det i juni 2014 vedtatt endringer i byggesaksdelen i plan- og bygningsloven. Endringene går i all hovedsak på strukturelle tiltak for effektiv tilrettelegging for utbygging, men det er også gjort endringer med tanke på å sikre forutsigbarhet og hensiktsmessig bruk av ressurser.
Av: Jannike Nilsen, advokatfullmektig, Advokatfirmaet Torkildsen & Co AS
I og med at plan- og bygningsloven ikke har hatt en klar anvisning på hvordan eldre byggesaker skal avsluttes, er det i forbindelse med lovendringen også gjort endringer i bestemmelsen om ferdigattest. Endringene innebærer at kravet om ferdigattest bortfaller for eldre byggetiltak.
Krav om ferdigattest etter plan- og bygningsloven
En ferdigattest markerer slutten på bygningsmyndighetens befatning med en byggesak og innebærer en bekreftelse på at byggearbeidende er ferdigstilt i tråd med gitte tillatelse. Ferdigattesten utstedes på grunnlag av innsendt sluttdokumentasjon i forbindelse med byggesaken, og avslutter også ansvaret til de ansvarlige foretakene.
Å avslutte byggesaken med ferdigattest er viktig for det offentlige da dette gir grunnlag for oversikt over bebyggelsen i kommunen samt oppdaterte kart og situasjonsplaner. I tillegg har ferdigattesten betydning for selgere og kjøpere som sikkerhet for at bygget er i overensstemmelse med offentlige krav etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Ferdigattesten kan også være et viktig dokument overfor forsikringsselskap og bank når byggelån skal konverteres og forsikringer tegnes.
Hovedregelen i plan- og bygningsloven er at byggverk ikke lovlig kan tas i bruk før det foreligger ferdigattest. Alternativet er at det er utstedt midlertidig brukstillatelse i påvente av at mindre vesentlige arbeider ferdigstilles. En midlertidig brukstillatelse gir rett til å ta bygget i bruk, selv om ikke alle vilkår i byggetillatelsen er oppfylt.
Kravet om ferdigattest har vært gjeldende i plan- og bygningslovgivningen i lengre tid. Før plan- og bygningsloven av 1965 hadde man imidlertid ikke landsdekkende regler for søknadsplikt, og for eldre bygg kan situasjonen være at de er lovlig oppført uten søknad. I et slikt tilfelle vil det heller ikke foreligge ferdigattest.
Selv om ferdigattest er et krav, har nok midlertidig brukstillatelse i praksis vært det viktigste skjæringspunktet for utbyggere og boligkjøpere. En av grunnene til dette er nok at før 1998 skulle den kommunale bygningskontrollen gå ferdigbefaring før ferdigattest kunne gis. I tillegg har man hatt bestemmelser hvor kommunen er gitt frist på en uke for å vurdere søknad om midlertidig brukstillatelse. Brukte kommunen lengre tid, hvilket de ofte gjorde grunnet postgang og journalføring, kunne bygget tas i bruk uten at det var fattet vedtak. Som følge av dette valgte nok mange å søke om midlertidig brukstillatelse for på den måten å vite at etter en uke kunne man lovlig ta bygget i bruk. Etter at det var gitt midlertidig brukstillatelse unnlot imidlertid mange å følge opp byggesaken med å søke om ferdigattest. Resultatet er at det er mange bygg uten ferdigattest.
Ferdigattest for eldre bygg
Ved vedtakelsen av ny plan- og bygningslov i 2008 ble det et økt fokus på at det skal foreligge ferdigattest for samtlige nye bygg. Samtidig hadde lovgiver et bevisst ønske om å presisere meglers undersøkelsesplikt, og innførte ved eiendomsmeglingsloven av 2007 minstekrav til informasjon ved salg av eiendommer. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 at oppdragstakeren plikter å gi kjøperen skriftlig opplysning om hvorvidt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger for eiendommen. Det er dermed grunn til å tro at aktørene i eiendomsmarkedet også har blitt mer bevisst på betydningen av ferdigattest, og dette har kommunen fått merke ved økt saksmengde.
Hvordan kommunen skal behandle søknad om ferdigattest i eldre byggesaker har imidlertid ikke vært klart. Plan- og bygningsloven gir i dag ingen anvisning på hvordan slike eldre tiltak skal avsluttes. Kommunen har hatt stor pågang fra ulike parter om hvordan dette skal løses, i tillegg til hvordan manglende informasjon og dokumentasjon skal fremskaffes og hvilke aktører som skal involveres.
Det har vist seg å være store variasjoner mellom kommunene, og ulike saksbehandlere kan ofte ha ulik praksis innen en og samme kommune. Noen kommuner har krevd at byggesaken skal belegges med ansvar etter ansvarsrettssystemet uavhengig av om saken er behandlet før eller etter ansvarsrettsystemet ble innført som obligatorisk 1. januar 1998. Enkelte kommuner har nøyd seg med at det utstedes erklæring fra eier hvor det bekreftes at tiltaket er gjennomført i samsvar med byggetillatelsen, mens andre har krevd at det legges frem en tilstandsrapport fra kompetent foretak for at ferdigattest kan utstedes.
Dagens system og praktisering gjør at det offentlige vanskelig kan tilby en ordning for å utstede en troverdig ferdigattest for eldre bygg. For å sikre et bedre grunnlag for effektiv og ensartet praksis på området, er det nå vedtatt en egen hjemmel i plan- og bygningsloven slik at kravet om ferdigattest bortfaller i eldre saker.
Plan- og bygningsloven § 21-10 nytt femte ledd lyder:
Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.
Skillet er altså satt ved saker før og etter innføringen av ansvarsreformen, hvilket harmonerer med hvordan lovverket har vært utformet gjennom tidene. Ansvarsreformen markerer blant annet avviklingen av den kommunale bygningskontrollen og innføringen av ansvarsrettssystemet for foretakene.
Endringene innebærer større forutsigbarhet for eiere og brukere av bygg, og mindre ressursbruk for både kommunen og allmennheten. Det antas at endringen også vil forenkle eiendomsmeglerens arbeid i forbindelse med salg av eldre bygg. Om ikke annet vil man ha en tydelig regel å vise til i de tilfeller ferdigattest for eldre bygg etterlyses. At kommunen skal henlegge gamle saker som ikke er avsluttet med ferdigattest og avvise henvendelser om ferdigattest i slike saker innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige. Ulovlig oppførte tiltak vil kommunen fremdeles kunne forfølge og kreve omsøkt etter dagens regelverk.
Endringen trår i kraft 1. juli 2015.
Føyen Torkildsen AS
Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS er det fremste juridiske spesialistfirmaet innen eiendom og entreprise i Norge, og bistår eiendomsselskaper på et bredt spekter av områder, fra transaksjoner til plan- og bygningsrett, utleie og utvikling av næringseiendom. Føyen Torkildsen har også sterke miljøer innen IKT, arbeidsrett, selskapsrett og skatt. Selskapet er resultat av fusjonen mellom FØYEN Advokatfirma og Advokatfirmaet Torkildsen & Co, som ble gjennomført tidligere i år.
Jannike Nilsen
Artikkelforfatteren er advokatfullmektig hos Torkildsen og Co. og jobber hovedsakelig innenfor plan- og bygningsretten, dvs regulerings-, bygge- og delesaker, seksjonering, utbyggingsavtaler, tomtestrukturering osv.
Nilsen har 12 års erfaring fra Plan- og bygningsetaten i Oslo og har vært innom Kommunal- og moderniseringsdepartementet i forbindelse med lovarbeidet knyttet til forenklinger av plan- og bygningsloven.
Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2015
