Det er betydelig usikkerhet og uskrevet praksis rundt rettigheter og bruk av bilder tatt i forbindelse med salg av eiendom. Det er et firepartsforhold mellom megler, fotograf, boligselger og boligkjøper som burde avtales tydelig og hvor man enkelt kan unngå usikkerhet og tvister i etterkant.
Av: Knut Skarvang, advokat – Deloitte advokatfirma
Hva er problemet?
Den normale fremgangsmåten ved eiendomssalg er at fotografering er en del av megleroppdraget. De to vanligste avtaleformene er enten at bildene utgjør en del av meglerens markedspakke eller at prisingen fremgår av meglers prisliste og blir direkte fakturert fra fotograf til boligselger.
Vår erfaring er at eiendomsmeglernes standard oppdragsavtaler ikke regulerer rettigheter knyttet til bildene. Det er heller ikke vanlig at det inngås særskilte oppdragsavtaler mellom fotograf og boligselger, selv der fotografen fakturerer boligselgeren direkte, da oppdraget som regel går igjennom megleren. Etter våre opplysninger er det heller ikke vanlig at meglerhuset og freelance-fotografer har noen skriftlig rammeavtale e.l. for å regulere oppdrag gitt fotografen. Det utelukkes ikke at kjedeavtaler eller liknende kan være inngått med enkelte større fotoaktører, men innholdet i disse avtalen er etter vår erfaring lite kjent blant meglerne.
Rettighetssituasjonen er derfor uklar og kan være kilde til konflikt. For å fastslå partenes rettigheter må vi se nærmere på bakgrunnsretten, som blant annet avtaleloven og åndsverksloven. Videre vil etablert praksis være av betydning og kan være styrende i mange forhold.
Hvem har rett til å bruke bildene?
Det følger av åndsverksloven § 1 at den som skaper et åndsverk har opphavsrettighetene til dette, noe som inkluderer fotografier. Videre gir opphavsretten enerett til å råde over bruken av åndsverket, jf. åndsverksloven § 2. Utgangspunktet er derfor at fotografen har alle rettigheter knyttet til bildene som tas av eiendommen. Vi ser at klagenemnda for eiendomsmeglertjenester også har lagt dette til grunn, blant annet i sak 2008028. Som regel vil imidlertid fotografen ha gitt fra seg delvis eller fulle rettigheter til bruk av bildene gjennom avtale med kunden (megler og/eller boligselger).
Fotograferingen er et betalt oppdrag for fotografen, slik at oppdragsgiver forutsetningsvis må gis betydelige rettigheter til bruk av bildene. Det er i utgangspunktet boligselger som betaler for fotograferingen og som i prinsippet bør får disse rettighetene. Det må imidlertid hensyntas at prisen på fotograferingen avhenger av det totale volumet av fotografioppdrag som meglerforetaket produserer, slik at prisen normalt er betydelig lavere når oppdraget går igjennom megleren enn det boligselgeren ville ha fått gjennom en privat avtale med fotografen. Dette taler for at både boligselger og meglerforetaket får rett til å bruk bildene.
Hvor omfattende rettigheter boligselgeren og megleren får er uklart så lenge det ikke foreligger noen avtaleregulering av dette, og heller ikke rettighetsforholdet dem imellom. Den naturlige tolkningen er at bildene må kunne brukes i det omfang som er nødvendig for å omsette boligen, da det må være forutsatt for at oppdragsgiver skal ha noen interesse av å betale for fotograferingen. Spørsmålet er hvilken annen bruk av bildene som er inkludert i prisen, for eksempel ved senere boligsalg, utleie av boligen eller i andre offentlige fora?
Selv om åndsverksloven gir fotografen rett til bildene, så taler både betalingen og den manglende avtalereguleringen for at det ikke er noen begrensning i meglers og boligselgers bruk av bildene i ettertid. Det er også naturlig å anse fotografen som den profesjonelle part, da det er fotografens virksomhet å tjene penger på å ta bilder. Dersom fotografen ønsker å begrense oppdragsgivers bruk av bildene, så burde fotografen klargjøre det før oppdraget avtales, herunder prisen for utvidet bruk av bildene.
Normalt vil heller ikke fotografen ha særlig interesse i bildene i ettertid. Dersom ikke annet er avtalt, burde meglerforetaket og boligselger derfor kunne bruke bildene de får overlevert av fotografen uten restriksjoner i tid eller omfang.
Det er vår oppfatning at dette også reflekteres i den vanlige praksisen som har utviklet seg i bransjen, slik at fotografer som ikke uttrykkelig avtaler annet vil avstå fra å kreve ytterligere betalt for bildebruk utover boligsalget.
Les også: GDPR – Hva betyr det vår vår virksomhet?
Enkelte fotografer krever særskilt betaling for gjenbruk av bilder, spesielt er dette aktuelt for områdebilder. Etter vår oppfatninger er en slik praksis lite populær blant meglerne, blant annet på grunn av det kan være administrativt utfordrende og oppleves som gjentagende betaling for samme vare. Vi kjenner derfor ikke til utbredelsen av slike avtaler. Det er for øvrig en utbredt løsning at meglerhusene selv betaler for områdefotograferinger, slik at formålet med bildene vil være klart. Disse bildene skal normalt ligge i områdepooler som er tilgjengelige for alle meglerne ved meglerhuset. Bildene vil normalt være uten bruksbegrensninger, herunder krav om ytterligere betaling til fotografen ved bruk.
En ting er fotografen og meglerens forhold til boligselger, et annet er deres forhold til boligkjøper. Boligkjøperen har i utgangspunktet ingen rettigheter til bruk av bildene, men er den som ofte her den største interessen av etterfølgende bruk. Dette kan for eksempel være aktuelt ved videresalg, ved utleie eller i forbindelse med før- og etterbilder til en oppussingsblogg. Med mindre annet er avtalt, vil det kreves samtykke fra både megler og boligselger og eventuelt fotograf for at boligkjøper skal kunne bruke bildene videre.
Det er flere saker i reklamasjonsnemnda for eiendomsmegling som omhandler bildebruk fra tidligere oppdrag i senere salgsoppdrag av samme eiendom. Ikke overraskende har reklamasjonsnemnden konkludert med at bruk av tidligere selgers private bilder ikke kunne gjenbrukes uten samtykke (Klage nr. 2013052).
I en annen sak mente tidligere boligselger at meglerens gjenbruk av bilder tatt av boligfotografen var i strid med god meglerskikk. Megleren hadde etter kort tid videresolgt boligen med bruk av noen av de samme bildene som ble innhentet i forbindelse med det forutgående salget. Reklamasjonsnemnda konkluderte litt overraskende med at bilder tatt av fotograf i forbindelse med salgsoppdraget ikke tilhører hverken megler eller den tidligere boligselgeren, men dette kom ikke på spissen, da fotografen ikke hadde fremsatt noe krav eller var del i saken. Reklamasjonsnemnda konkluderte uansett med at bildene ikke kunne gjenbrukes uten samtykke fra tidligere selger. Bruken ble regnet som brudd på god meglerskikk, jf. uttalelsen i sak 2008028:
«Fotografen har rettighetene til bildene. Klageren har ingen rettigheter til bildene og heller ikke krav på noen kompensasjon for bruken av disse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier god meglerskikk likevel at megler bør utvise varsomhet med å bruke de samme bildene dersom dette kan oppfattes negativt av den første selgeren. Reklamasjonsnemnda ser det ikke urimelig om megleren opprettholder tilbudet om å dekke kostnadene til fotograf på 1.406 kroner.»
Det er ikke sikkert at klagenemndas uttalelse om at boligselgeren ikke har noen rettigheter til bilden ville stå seg i en tvist mellom fotografen og boligselgeren. Det må uansett konkluderes med at all gjenbruk av bilder krever samtykke fra den boligselgeren det ble innhentet bilder på vegne av.
Hva bør meglerne gjøre?
Alle meglerhus burde lage en standardavtale som blir inngått med alle fotografer som underleverandører av meglerhuset. I tillegg til regulering av pris, mengde og kvalitet, bør oppdragsgiver gis en ubegrenset rett til å bruke bildene, herunder gjenbruk av områdebilder til senere megleroppdrag.
Videre bør oppdragsavtalen mellom megler og boligselger regulere rettighetene til bildene av eiendommen. Bildene skal naturligvis kunne brukes i forbindelse med den aktuelle annonseringen, men meglerhuset bør også påse å sikre ubegrenset rett til senere bruk av områdebilder, generiske detaljbilder og liknende i andre salgsoppdrag. Videre bør meglerhuset sikre seg retten til å gjenbruke bilder av boligen ved f.eks. videresalg. Gjenbruk av bilder uten særskilte personlige elementer bør kunne brukes uten at boligselgeren informeres.
Boligkjøpers bruk av bildene bør avklares med boligselgeren og det er naturlig å regulere dette i kjøpsavtalen for eiendommen.
Kjøper av eiendommen har normalt den største interessen av å bruke bildene av eiendommen fremover, slik at denne rettigheten kan være god for kjøper å ha. Med mindre fotograferingen var spesielt kostbar, bør retten overdras til kjøper uten vederlag. Dette kan være aktuelt å ta inn i meglerhusenes standard kjøpsavtale.
Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren nr 6-2017
Deloitte advokatfirma
Deloitte advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse.
Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.
