Det er stor fokus på eiendomsskatt for tiden da Oslo kommune vil innføre eiendomsskatt for boliger i 2016 og for næringseiendom, verk og bruk i 2017.
Kommunene har anledning til å beslutte utskrivning av eiendomsskatt i medhold av Eiendomsskatteloven av 1975. I dag har ca 80 % av landets kommuner benyttet seg av denne muligheten.
Av: Advokat Torill Hasle Aamelfot, Deloitte advokatfirma
Hva er Eiendomsskatt ?
Eiendomsskatt er en objektskatt da det er eiendommen som sådan som skal beskattes. I utgangspunktet er det ikke relevant hvem som er eier av eiendommen, om denne er belånt eller pantsatt. Eiendomsskatt er en 100 % kommunal skatt som i utgangspunktet fastsettes uavhengig av formueskattegrunnlag i selvangivelse og statlig utlignet skatt.
Den årlige eiendomsskatten er lik et fastsatt eiendomsskattegrunnlag multiplisert med årlig kommunebesluttet skattøre. Nivået i kommunen kan besluttes til et nivå mellom 2 og 7 promille. Når en kommune først har besluttet å innføre eiendomsskatt, er trenden at kommunen øker skattøret for å få budsjettene til å gå opp.
Kommunens fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for den enkelte eiendom er å anse som et enkeltvedtak og i det store og hele gjelder forvaltningslovens regler for saksbehandling. Eiendomsskattegrunnlaget fastsettes for 10 år av gangen og selve fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget første gang er svært viktig selv om det er anledning til å begjære omtaksering.
Hvem er ansvarlig for å betale eiendomsskatten
Det er den reelle eier av eiendommen eller leietaker som må svare for eiendomsskatten. Avtale mellom leietaker og utleier vil avgjøre hvem som er ansvarlig for eiendomsskatten. Som regel vil dette fremkomme klart av leiekontrakten, men i enkelte tilfeller, kan dette være noe uklart og vil være grunnlag for avtaletolkning. Spørsmålet blir også aktuelt å avklare i forbindelse med fornyelse av eksisterende leiekontrakter og inngåelse av nye.
I mange tilfeller er det en annen person eller selskap enn den som reelt eier eiendommen som står oppført som hjemmelshaver i Kartverket. Dette har i seg selv ingen betydning i forhold til hvem som er ansvarlig for å svare eiendomsskatt.
Eiendommer som er unntatt fra Eiendomsskatt
Eiendomsskatteloven § 5 fritar en rekke eiendommer for eiendomsskatt. Dette gjelder i første omgang eiendommer som kommunen eier selv samt statlig eide bygg og anlegg som er brukt av Kongehuset, til kulturelle formål som idrettsanlegg, teater, museer, historiske bygg og eiendommer som helseforetak eier. Videre er det unntak for statlig eide bygg og anlegg så lenge de tjener til allmennyttig formål, så som bygg i samferdselsforetak, vassdrag, fabrikker mm. Eiendommer som blir brukt direkte i jernbanevirksomhet er også unntatt. Kirker, konsulater og ambassader er unntatt. Eiendommer som, blir drevet som jordbruk, skogbruk og gartneri er også unntatt.
I tillegg til disse lovbestemte unntakene i § 5 kan det enkelte kommunestyre med hjemmel i Eiendomsskatteloven § 7 vedta å helt eller delvis frita eiendommer eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne et allmennyttig formål. Dette kan være for eksempel bygninger til idrettslag, kulturinstitusjoner, skoler, sykehus. Videre kan det gis fritak for bygninger med historisk verdi.
Det er viktig å søke om fritak dersom eier av bygg som kan falle inn under noen av kategoriene ovenfor blir taksert eller får utskrevet eiendomsskatt. Her er det viktig å være tidlig ute.
Fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for den enkelte eiendom
Ved taksering skal det tas utgangspunkt i det beløp den konkrete eiendommen antas å kunne avhendes for i ved fritt salg. Eiendomsskattegrunnlaget fastsettes ved taksering hvert 10. år og innenfor de rammer Eiendomsskatteloven og rettspraksis har fastsatt. Kommunestyret vedtar retningslinjer for takseringsprinsipper innenfor Eiendomsskattelovens rammer. Takseringen skal som hovedregel bekostes av kommunen (kan stille seg annerledes ved begjæring om omtakstering) og av kommunalt oppnevnte takstmenn. Kommunen må også vedta hvordan takseringen skal organiseres med hva slags nemd og saksbehandlingsrutiner.
Boligeiendommer
For boligeiendommer har kommunen anledning til å bygge på de prinsipper som anvendes ved fastsettelse av ligningsverdi (grunnlag for beregning av formueskatt) året før. Ligningsverdien fastsettes for eksempel i Oslo med utgangspunkt i statistiske data for pris på omsatte boliger der boligtype, byggeår, areal (P-rom) og geografisk beliggenhet er hensyntatt.
Ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget multipliseres dette grunnlaget med 0,8 uavhengig av om boligen er primærbolig eller sekundærbolig og uavhengig av rabatten på hhv 25 % og 70 % som anvendes ved fastsettelse av ligningsverdi. Ligningsverdi på MNOK 1,5 på en primærbolig medfører følgende eiendomsskatt:
MNOK 6 x 0,8 = MNOK 5. I Oslo har det nye Byrådet foreløpig uttalt at det skal gis et bunnfradrag pr boenhet på MNOK 4. Eiendomsskatten blir første år MNOK 1 x 0,002 = 2.000.
Kommunen kan selv utarbeide retningslinjer for hva som skal anses som egen boenhet, men visse kriterier er angitt i forarbeider til loven. Det bør bl.a. legges vekt på om det aktuelle bygningsarealet er godkjent til varig opphold, om arealet har utgang til ytre rom (f.eks. trappoppgang) og om det er eget kjøkken, bad og wc. Dersom deler av boligen leies ut som egen boenhet vil det under visse vilkår være mulig å få to bunnfradrag.
Næringseiendommer
Utgangspunktet for takseringen er gjerne en sjablonmessig vurdering basert på en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for ulike kategorier eiendom som for eksempel hotell, kontor/forretningsbygg, lagerbygg, butikk, næringstomter, garasjeanlegg mm. Ett bygg må ofte splittes i de ulike kategorier. Det er arealenes fordeling pr 1 januar i skatteåret som er avgjørende. Sjablongverdsettelse er kun egnet som et utgangspunkt for verdsettelse av den enkelte eiendom.
Hjelpeberegning og konkret vurdering av den enkelte eiendom foretas på grunnlag av leieverdivurdering der leieverdien reduseres for eierkostnader og arealledighet multiplisert med en kapitaliseringsfaktor.
Utviklingseiendommer og eiendommer som konverteres fra næring til bolig
I pressområder og i særdeleshet i Oslo er det en rekke næringseiendommer som er under omregulering til bolig. Her kan det oppstå utfordringer i de ulike fasene i utviklingsprosjektet. Ved helt eller delvis tømming av leietakere, bør eier kreve omtaksering slik at tomme lokaler blir hensyntatt.
I rivingsfasen kan det være aktuelt å kreve at eiendommen skal takseres som tomt. Spørsmålet er videre hvilket tidspunkt eiendommen skal anses å ha gått over til bolig. Her kan man tenke seg flere alternativer. Loven gir intet klart svar men noen kommuner har visse retningslinjer på dette området. Oslo kommune vil muligens utarbeide visse retningslinjer eller mest sannsynlig vil det utvikle seg en praksis for håndtering verdivurderingen av ombyggings – og utviklingsprosjekter.
Verk og Bruk
Ved taksering av verk og bruk ((fabrikker, produksjonsbedrifter, verft, steinbrudd, møller, deponi, avfallsanlegg mm) kan avkastningsverdimetode anvendes i spesielle tilfeller, men denne type eiendommer takseres som hovedregel med utgangspunkt i substansverdi/teknisk verdi. Med dette menes justerte kostnader til anskaffelse redusert med slit og elde og utidsmessighet. Avkastningsverdimetoden kan påberopes av den skattepliktige dersom denne ligger vesentlig lavere enn substanseverdimetoden. Avkastningsverdimetoden er også anvendelig ved uttak av naturforekomster, grustak etc.
Hva bør eier eller leietaker ha fokus på ?
Det er viktig at eier og leietaker aller først enes om hvem som er ansvarlig for å svare eiendomsskatt for den aktuelle eiendommen.
Særlig ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for næringseiendom, verk og bruk vil det til dels være store variasjoner i verdi og verdsettelsesmodeller med sjablong – og skjønnselementer kan gi en feilaktig verdi det for en del eiendommer.
Det er svært viktig at den som skal svare eiendomsskatt besørger at;
- kommunen sitter med korrekt data knyttet til eiendommens areal
- det søkes unntak fra eiendomsskatt for den eiendommen som muligens kan være berettiget til unntak
- det gis korrekte opplysninger knyttet til anskaffelseskost når substansverdimetoden anvendes
- anskaffelseskost for eiendeler som ikke skal inngå i eiendomsskattegrunnlaget blir trukket ut
- de ulike kategorier i næringsbygg fordeles blir korrekt i forhold til areal
- konkrete elementer i takstgrunnlaget som kan medføre en lavere verdi tillegges vekt og fremheves ved fastsettelse av verdien nettopp for denne eiendommen
- det foretas omtaksering ved ombygging, konvertering fra næringsbygg til bolig
Vi har erfart at involveringen, handling og aktivitet ved selve takseringen og befaringen er helt sentralt.
Klagerett
Dersom man fremdeles mener at taksten er feil foreligger det en klagemulighet. Det kan klages hvert år, dog ikke med samme klagegrunn. Eiendomsskattekontoret kan rette taksen dersom denne bygger på feil faktum, feil rettsanvendelse eller takstfeil. Klagen behandles av overskattetakstnemnd/sakkyndig ankenemnd. Eiendomsskattegrunnlaget for den enkelte eiendom er et enkeltvedtak som kan påklages der prinsippene i Forvaltningsloven skal legges til grunn. Dette betyr at den eiendomsskattepliktige bandt annet har krav på fullt innsyn i grunnlaget for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget for egen eiendom. Fastsettelsen skal bygge på likhetsprinsipper og ikke ha medført usaklig forskjellsbehandling i forhold til andre tilsvarende eiendommer.
Først trykket i Eiendomsmegleren 8 2015
