Av: Advokatene Thomas Lie og Arnt Olaf Stillerud, Tenden Advokatfirma
Eiendomsmeglere vil bli holdt ansvarlige for feil
Det er nok en erfaring for mange eiendomsmeglere at oppdragsgivere og kjøpere er raskere til å fremme klager og krav enn tidligere. Dette synes å være en trend, og noe mange yrkesgrupper erfarer. Noen ganger er kravene uberettigede og bærer preg av å komme fra en kranglete selger eller kjøper, mens andre ganger er det slik at eiendomsmegleren har gjort en feil, stor eller liten. Enkelte ganger gir feilen også grunnlag for et erstatningsansvar. Uansett hva man synes om denne utviklingen så er det nok slik at det er mer sannsynlig å bli holdt ansvarlig for feil nå enn tidligere.
Denne hverdagen fordrer at eiendomsmeglere utfører sitt oppdrag med tilstrekkelig fokus og nøyaktighet, og ikke minst at eiendomsmegleren unnlater å la seg friste til å bli «for snill» med kunden eller potensielle kjøpere av salgsobjektet.
I denne artikkelen vil vi peke på hvilket ansvar eiendomsmeglere har for at riktige opplysninger gis om salgsobjektet, og noen av de feilene som vi ser at eiendomsmeglere enkelte ganger begår. Vi vil også gi noen gode råd for å unngå å havne i ansvarssituasjoner.
Eiendomsmegleres erstatningansvar – profesjonsansvaret
Eiendomsmeglere er ved utøvelsen av eiendomsmegleryrket underlagt et såkalt profesjonsansvar. Profesjonsansvaret sies ofte og være strengt, og i mange tilfeller oppleves det nok også slik. Profesjonsansvaret innebærer at man blir vurdert ut fra sin profesjon og sin kunnskap som en profesjonelle aktør som tar betalt fro den tjenesten man yter. En eiendomsmegler blir vurdert etter de krav som i alminnelighet stilles til eiendomsmeglere, på samme måte som en advokat blir vurdert etter de krav som stilles til advokater.
Erstatningsansvaret bygger på en aktsomhetsnorm. Derfor må enhver eiendomsmegler forvente å bli vurdert i forhold til det man kan forvente av en aktsom eiendomsmegler. I de konkrete tilfellene blir vurderingen ofte denne; hva ville en aktsom eiendomsmegler, med den kunnskapen man må kunne forvente at en eiendomsmegler har, gjort i samme situasjon? Er svaret på dette at en aktsom eiendomsmegler ville handlet på samme måte, foreligger det ikke noe erstatningsansvar. Er svaret derimot at en aktsom eiendomsmegler ville gjort noe annerledes, vil det som regel foreligge et ansvarsgrunnlag som kan gi grunnlag for et krav om erstatning.
Forholdet mellom ansvarsgrunnlag og erstatningsansvar
Det er viktig å være oppmerksom på at det kreves mer enn et ansvarsgrunnlag, for at noen kan kreve erstatning. Det må også foreligge et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom tapet og den ansvarsbetingende handlingen/-unnlatelsen (ansvarsgrunnlaget).
Vi går ikke nærmere inn på dette i denne artikkelen, men vil nøye oss med å nevne at en god tommelfingerregel for når eiendomsmegleren er erstatningsansvarlig, er når eiendomsmeglerens uaktsomhet har medført et økonomisk tap, som ellers ikke ville oppstått. Dersom det ikke har oppstått tap, eller tapet ville oppstått uansett, foreligger ikke erstatningsansvar. Da blir resultatet i en sak hvor megler har opptrådt uaktsomt, at det foreligger brudd på normen for god meglerskikk.
Omverdenen forventer at opplysningene som gis er riktige
Eiendomsmeglerens plikt til å sørge for at det blir gitt fullstendige og riktige opplysninger om eiendommen som selges oppfattes nok av mange, ved siden av å forestå et sikkert oppgjør, som den viktigste av eiendomsmeglerens oppgaver. Etter vår erfaring gjelder mange av de klager og krav som blir fremmet mot eiendomsmeglere angivelige feil opplysninger om eiendommen. Omverdenen forventer at de opplysningene eiendomsmegler gir er riktige.
Det foreligger også andre forventninger til et eiendomsmegleroppdrag, og andre forhold som kan føre til klager og erstatningskrav. Eksempler er eiendomsmeglerens håndtering av bud, håndtering av kontrakt/kontraktsmøtet og håndtering av kjøpers tilbakehold av kjøpesum ved reklamasjoner.
Dette er heller ikke noen uttømmende liste, men vår erfaring er at uriktig håndtering av opplysninger og opplysningsplikten i en del tilfeller fører til ansvar, og at dette i mange tilfeller enkelt kunne vært unngått. Det er dette vi nå skal se nærmere på, med fokus på opplysninger som gis i salgsarbeidet, altså før bud blir akseptert.
Lovbestemt opplysningsplikt og erstatningsansvar
Eiendomsmeglerens opplysningsplikt er etter loven forholdsvis omfattende. Det følger av eml. § 6-7 første ledd, første setning, at eiendomsmegleren «skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.»
Kjernen i bestemmelsen er hvilke opplysninger kjøperen har grunn til å regne med å få. Det er med andre ord den alminnelige kjøpers forventning om opplysninger som gir rammene for eiendomsmeglerens opplysningsplikt. Bestemmelsen utfylles av eml. § 6-3 som sier at megleren skal opptre i tråd med «god meglerskikk» og «gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen». Det er grunn til å fremheve at lovens krav er god meglerskikk. Dette harmonerer godt med det mulige erstatningsansvar megleren har (profesjonsansvaret), som i realiteten er et spørsmål om omverdenens berettigede forventninger til eiendomsmegleren er innfridd.
Hvilke opplysninger kjøpere «har grunn til å regne med å få» kan være så mangt, og omfatter mer enn det som er listet opp i eml. § 6-7, første ledd, annet punktum. Det dreier seg i prinsippet om alle forhold ved eiendommen som eiendomsmegleren får kjennskap til, eller burde skaffet seg kunnskap om. Dette gjelder uavhengig av hvor opplysningene kommer fra så lenge det gjelder forhold som de fleste kjøpere ville forvente å få vite om. Det kan være seg alt fra kjent vedlikehold, veirettigheter for naboer, eventuelle problemer med overvann ved mye nedbør, reguleringsplaner i nærområdet, spesielle grenseforhold og til de mer uvanlige forholdene som at noen har ligget død i lengre tid i boligen.
Som de fleste eiendomsmeglere kjenner til krever eml. § 6-7 en aktiv oppfølging av opplysningsplikten, megleren skal både innhente og kontrollere opplysningene. Det ligger i bestemmelsen et krav om kvalitet på de opplysninger eiendomsmegleren gir. Megleren kan ikke ukritisk videreformidle opplysninger megleren får dersom megleren burde stilt spørsmål ved opplysningene.
Forhold ved opplysningene kan gjøre at megleren må undersøke opplysningene nærmere. Er opplysningene riktige? Er opplysningene fullstendige og gir de et riktig bilde? Dette er spørsmål som loven krever at eiendomsmegleren stiller seg før opplysningene blir formidlet til kjøperen, og som den alminnelige kjøper regner med at eiendomsmegleren har vurdert og kvalitetssikret ut fra sitt faglige ståsted.
Dersom eiendomsmegleren ikke har gjort en faglig sett aktsom vurdering av opplysningene som videreformidles, vil det medføre erstatningsansvar om opplysningene er uriktige eller misvisende og kjøperen eller selgeren som følge av det lider et økonomisk tap. Og motsatt, dersom megleren har gjort en tilstrekkelig aktsom vurdering, vil det ikke medføre ansvar selv om opplysningene likevel skulle vise seg å være uriktige. Megleren har ikke noe objektivt ansvar for at alle opplysninger er riktige.
Et eksempel på det siste er at megleren som hovedregel må kunne stole på opplysninger som innhentes fra offentlige myndigheter, uten å sjekke disse nærmere. Viser det seg å være feil i slike opplysning, så er ikke det meglerens ansvar, i hvert fall så lenge det ikke er åpenbare feil eller forhold ved opplysningene som burde vekket meglerens oppmerksomhet.
Eiendomsmeglerens opplysningsplikt er ufravikelig. Det betyr at megleren ikke (gyldig) kan avtale seg bort fra plikten til å innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen. Opplysningsplikten er dog ikke absolutt. Det kan tenkes tilfeller hvor det vil være for vanskelig, urimelig arbeidskrevende, eller kanskje umulig å innhente enkelte opplysninger. Da har megleren mulighet til å opplyse om dette, slik det fremgår av eml. § 6-7, første ledd, annet punktum.
Det må bero på et fornuftig skjønn hvor mye jobb megleren må gjøre for å skaffe tilveie riktige opplysninger, og det er nok klart at det i enkelte tilfeller vil bli krevd betydelig mer enn det som er vanlig i standardoppdragene. Grensen går her også ved hva omverdenen, de som baserer seg på eiendomsmeglerens undersøkelser og opplysninger, kan forvente av en aktsom eiendomsmegler.
Disse lovbestemte kravene vi nå har sagt noe om må alle eiendomsmeglere forholde seg til, og mer informasjon om hva dette innebærer finner man ved å lese loven, forarbeider og litteratur om eml. § 6‑7. Avvik fra de krav som stilles etter eml. § 6-7 medfører ofte at det foreligger ansvarsgrunnlag, og hvis noen blir påført et økonomisk som følge av eiendomsmeglerens (mangelfulle) håndtering av oppdraget, vil det som regel også foreligge erstatningsansvar.
Selv om profesjonsansvaret sies å være strengt, er det et visst rom for feil, så det er ikke nødvendigvis alltid slik at brudd på eml. § 6-7 fører til erstatningsansvar. Men har man derimot oppfylt sin plikt etter eml. § 6-7, vil man ikke komme i ansvar etter denne bestemmelsen.
Andre opplysninger og erstatningsansvar
I en del tilfeller ser vi at ansvar for eiendomsmeglere oppstår som følge av at megler har gitt ytterligere opplysninger, altså opplysninger utover det som følger av eml. § 3-7, eller har gitt opplysninger som kjøperen ikke har noen berettiget forventning om å få. Dette er opplysninger som eiendomsmegleren ikke er pålagt å gi.
Det kan selvfølgelig være fint å gi tilleggsopplysninger noen ganger, og det kan være en god service overfor oppdragsgiver og potensielle kjøpere, og så lenge opplysningene er kontrollert og riktige, er det helt uproblematisk.
Det er imidlertid viktig å være klar over at man ved å gi opplysninger om eiendommen, utover det som følger av opplysningsplikten, eksponerer seg for en risiko man ikke trenger å ta. Vi ser ofte at det nettopp er i de tilfellene hvor megler strekker seg litt lenger, og yter litt ekstra service, at man blir mindre påpasselig med sannhetsgehalten eller presisjonen i de opplysningene som gis. Det er farlig. I ettertid vil man bli vurdert etter den samme strenge ansvarsnormen, og uforsiktighet kan lett føre til ansvar. Ofte et helt unødvendig ansvar.
Gjennomgående vil kjøpere forholde seg til opplysninger fra eiendomsmeglere som kontrollerte og riktige. Det skal de også kunne gjøre. Ansvaret for de opplysninger som gis, er det samme, uavhengig av om opplysningene er lovpålagte eller ikke. Årsaken til dette er at kjøperen ikke har noe forhold til hvilke opplysninger som er lovpålagte eller ikke, og at kjøperen skal kunne stole på at alle opplysninger fra megleren er vurdert ut fra samme standard.
Hvordan unngå å havne i ansvarssituasjoner
Når det gjelder den lovpålagte opplysningsplikten så er rådet naturlig nok å være oppmerksom på denne, og samvittighetsfullt innhente og vurdere de opplysninger som skal gis.
Andre opplysninger er det grunn til å si litt mer om.
For det første bør du som eiendomsmegler vurdere om du i det hele tatt skal gi opplysningene. Du bør tilstrebe å være særlig oppmerksom på hva du faktisk vet og hva du ikke vet om salgsobjektet. Det er bare det du vet, du bør si noe om. Får du spørsmål om forhold du ikke kjenner til så bør svaret også være at det kjenner du dessverre ikke til.
Alternativt kan du tilby å undersøke det. Det er aldri et godt alternativ å fortelle om hvordan du tror det er. De forbehold du da måtte ta blir sjelden oppfattet slik de burde.
En eiendomsmegler bør tenke at potensielle kjøpere oppfatter det de sier som tilnærmet objektive sannheter om salgsobjektet, selv om megleren har sagt at han tror at det er sånn og slik. Kjøperne baserer sin kjøpsbeslutning på eiendomsmeglerens opplysninger. Dette er også utgangspunktet for det relativt strenge ansvaret eiendomsmegler har.
Det hjelper som regel lite for en eiendomsmegler å hevde i ettertid at kjøperen burde forstått at dette bare var noe megleren trodde, og ikke noe han visste.
For det andre bør du unngå skryt om faktiske forhold. Det er lov å skryte av salgsobjektet og fremheve dette i generelt positive ordelag. Det ligger jo også som en forventning fra oppdragsgiveren at megleren er en selger når eiendommen markedsføres, både i annonser og på visning. Det går imidlertid en grense mot opplysninger om faktiske forhold, disse skal objektivt sett være riktige.
Opplysninger som «flott baderom med fine detaljer» er i realiteten uforpliktende. «Moderne baderom med de nyeste tekniske løsningene», kan derimot gi grunnlag for konkrete forventninger. Hvis det i ettertid viser seg at membranløsningen er gammel, lekk og utdatert kan en opplysning om at badet har «de nyeste tekniske løsningene» være uheldig for megleren. Den er jo ikke riktig.
For det tredje bør du være presis og fullstendig i dine beskrivelser. Det å beskrive noe presist innebærer at man må tenke nøye gjennom hva man beskriver og hvilket grunnlag man gjør det på. Hvis vi tar eksemplet ovenfor så ville en mer detaljert beskrivelse av «de nye tekniske løsningene» kanskje blitt en beskrivelse av hvilke løsninger som badet hadde.
Har du som megler ingen gode holdepunkter for en presis og fullstendig beskrivelse bør du i hvert fall unngå beskrivelser hvor kjøperne kan tolke mer inn enn hva du kan stå inne for.
Til sist bør du som eiendomsmegler sikre dokumentasjon på de opplysningene du har gitt. Hvorfor ikke føre en logg på saken over dette. Forsikringsbransjen er et eksempel hvor dette gjøres, og hvor alle telefonsamtaler loggføres på sak med informasjon om hva som ble sagt.
Eiendomsmeglere har alle muligheter til å sikre seg tilsvarende dokumentasjon på hva som er sagt. Hvorfor ikke skrive et notat etter visninger hvor man skriver ned hvilke eventuelle tilleggsopplysninger som er gitt, eventuelt det ikke ble gitt noen opplysninger utover det som stod i salgsprospektet? Det vil være god dokumentasjon i ettertiden på hva som du som eiendomsmegler har gitt av opplysninger.
Dersom du gir opplysninger til enkeltpersoner er det lurt å be om å få epostadressen deres og bekrefte opplysningene på epost i ettertid. På den måten kan man «låse» de opplysningene som ble gitt, og kanskje også presisere opplysningene når du får tenkt deg om.
Det vil være vanskelig eller umulig i ettertid for en kjøper å hevde at du har sagt noe annet enn det du har bekreftet per epost. En slik epost vil også være egnet til å oppklare misforståelser dersom kjøperen har forstått opplysningene annerledes, og blir det en epostutveksling om hvordan opplysningene er å forstå så har du også sikret meget god dokumentasjon på hva du har gitt av tilleggsopplysninger.
Men husk: Det viktigste er å gjøre en samvittighetsfull jobb og tenke gjennom alle de opplysninger man gir. Tar man seg tid til det, vil man trå riktig i de aller fleste salg.
Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2016
