E-tinglysning – fra dagbokføring til klokkeslettprioritet

Snart kan alle rettsstiftelser i fast eiendom og borettsandeler tinglyses og slettes elektronisk. Hva betyr det nye systemet for meglere, oppgjørsansvarlige og for meglers systemleverandør?

Lovendringer for å få på plass e-tinglysing er vedtatt, og Kartverket jobber nå med tekniske dataløsninger for implementering av nytt system. Allerede i mars er systemtestet versjon klar for pilotering, og full produksjon hos Kartverket er foreløpig satt til medio september 2016.

Siden 2007 har det eksistert en prøveordning med elektronisk tinglysing for registrering og sletting av pantedokumenter fra banker, utlegg fra Statens innkrevingssentral og meldinger fra konkursregisteret. Mange banker og meglerforetak har tatt pilotløsningen i bruk. Når ordningen nå skal utvides til å omfatte alle rettsstiftelser, herunder tinglysing av skjøter, vil dette innebære en ny hverdag for banker og meglerforetak. Også private vil omfattes av ordningen.

Ved innføring av e-tinglysing legges det opp til at det skal være et to-sporet system hvor papirbasert tinglysing og elektronisk tinglysing skal leve side om side, iallefall i en periode. Først når systemet er utprøvd og kvalitetssikret i tilstrekkelig grad, vil det være snakk om eventuelt å utfase papirtinglysing.

Et dokument som e-tinglyses vil få prioritet fra det klokkeslettet en rettighet er registrert, mens prioriteten etter dagens system vil gis dagen for dagbokføringen. Etter dagens system vil et dokument som kommer inn til kontoret innen klokken 14.00, innføres i registeret den dato det er kommet inn. Kommer det senere, innføres det neste kontordag.

Nytt system innebærer imidlertid at både elektroniske dokumenter og papirdokumenter vil få klokkeslettprioritet istedenfor prioritet på en gitt dato.

Elektroniske dokumenter vil få prioritet på det eksakte klokkeslettet dokumentet blir registrert.

Når det gjelder papirdokumenter ser departementet for seg at disse skal gis prioritet klokken 16:00 den dagen dokumentet registreres inn i grunnboken. Andre klokkeslett som har vært nevnt i Kartverkets skisser er klokken 23:59. Departementet ser videre for seg at et papirdokument som kommer inn til Kartverket senere enn for eksempel klokken 14:00, først registreres i grunnboken neste kontordag.

Vi skal her se på hvilke konsekvenser et slikt to-sporet system vil få med hensyn til prioritet. For å illustrere virkningene av e-tinglysing og klokkeslettprioritet, vil vi se på noen eksempler. Eksemplene er basert på departementets forslag. Nærmere regulering vil bli gitt i forskrift, og eksemplene må leses i lys av dette.

EKSEMPEL 1 – TILFELLER HVOR ET E-TINGLYST DOKUMENT GIS PRIORITET FORAN PAPIRDOKUMENTER

I et tilfelle med frivillig pant hvor ett pantedokument sendes for papirtinglysing og ett skal e-tinglyses, vil det e- tinglyste dokumentet gis prioritet foran papirdokumentet, dersom begge registreres hos Kartverket samme dag klokken 14:00.

Dette skyldes at det e-tinglyste dokumentet gis prioritet på det klokkeslettet det blir registrert inn, mens papirdokumentet, etter nytt system, gis klokkeslettprioritet påfølgende kontordag, for eksempel klokken 16:00.

Forskriftshjemmelen gir mulighet til å fastsette et annet skjæringstidspunkt for når man er over i en ny dag, samt hvilket klokkeslett et papirdokument skal gis prioritet.

EKSEMPEL 2 – TILFELLER HVOR ET E-TINGLYST DOKUMENT OG ET PAPIRDOKUMENT GIS LIK PRIORITET

Når to frivillige pantedokumenter registreres klokken 16:00 samme dag, vil dokumentene, slik det er lagt opp til, gis lik prioritet. I dette tilfellet gjelder dette uansett om dokumentet er papirbasert eller om dokumentet skal e- tinglyses.

Begrunnelsen er at dokumentet som e-tinglyses, gis prioritet på det eksakte registreringstidspunktet, som i dette tilfellet er klokken 16:00. Det papirbaserte dokumentet gis også prioritet klokken 16:00, gitt at departementets synspunkter med hensyn til klokkeslettet følges opp i forskriften.

EKSEMPEL 3 – TILFELLER HVOR TO DOKUMENTER E-TINGLYSES OG HVOR ETT ER UTLEGGSPANT OG ETT ER FRIVILLIG PANT

Vi kan tenke oss et tilfelle hvor et frivillig pantedokument registreres elektronisk hos Kartverket klokken 14:59, og hvor et utleggspant registreres elektronisk klokken 16:00. I et slikt tilfelle vil utleggspantet gis prioritet siden dette går foran et frivillig pant som er registrert samme dag. Dette til tross for at utleggspantet i tid er registrert etter det frivillige pantet.

I et slikt tilfelle vil ikke grunnboken gi korrekte opplysninger. I proporsisjonen går imidlertid departementet inn for at et papirdokument ikke bør gjøres synlig i grunnboken før prioritetstidspunktet. Hvorledes dette skal løses i praksis, gjenstår å se.

EKSEMPEL 4 – MELDINGER FRA KONKURSREGISTERET

Ved konkurs vil boet gis prioritet foran for eksempel et e-tinglyst skjøte, selv om melding om konkurs registreres elektronisk på et klokkeslett senere samme dag. Konkursbo har en særskilt beskyttelse etter tinglysingsloven § 23, og overgangen til e-tinglysing vil ikke medføre noen endringer for disse tilfellene.

FORDELER OG ULEMPER VED E-TINGLYSING

Eksemplene viser hvilke klare fordeler e-tinglysing har med hensyn til prioritet. I tillegg vil e-tinglysing, i motsetning til papirbasert tinglysing, i utgangspunktet innebære at grunnboken vil være oppdatert til enhver tid ned til minuttet. Dette vil igjen gi oppgjørsansvarlig oppfordring til å tinglyse raskt, og meglere og andre brukere vil kunne yte sine kunder en svært god og betryggende service. I motsetning til ved papirtinglysing får brukerne straks full oversikt og klarhet i alle rettsstiftelser tilknyttet eiendommen eller borettsandelen, i tillegg til at rettighetshaveren vil sikres prioritet raskt.

Kun i noen unntakstilfeller vil e-tinglysing ikke gi betryggende informasjonsverdi, med mindre de systemtekniske løsningene og forskriften tar høyde for dette. Ved utlegg som papirtinglyses og som innføres i registeret etter skjæringstidspunktet klokken 14:00, vil frivillige rettsstiftelser som er registrert e-tinglyst denne dagen, gis prioritet, selv om den frivillige rettsstiftelsen registreres etter klokken 14:00 samme dag. Ved konkurs vil boet fortsatt ha forrang, slik at frivillige rettsstiftelser som hovedregel må være registrert senest dagen før konkursåpningen for å få prioritet.