Høyesterett har i kjennelse av 17. mars 2016 behandlet spørsmålet om beregning av avgiftsgrunnlag for dokumentavgift ved oppløsning av sameie som består av flere matrikkelenheter. Kjennelsen er prinsipiell og klargjør forståelsen av dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd.
Av: Camilla Kristiansen Lunne, partner/advokat Schjødt
Ved beregning av dokumentavgift er det nå klart at det skal gjøres fradrag for verdien av erververens sameieandel i hele det oppløste sameiet, ikke bare for verdien av erververens sameieandel i den matrikkelenheten som erverves. Kjennelsen innebærer med andre ord en lavere dokumentavgiftsbelastning på eiers hånd.
Saken gjaldt oppløsning av et sameie i en hytteeiendom bestående av i alt seks gårds- og bruksnummer i Grimstad, som var eid av en mor og hennes fire barn med én ideell andel hver. Formålet med oppløsningen var at hver av søsknene skulle overta full eiendomsrett til en eller to av matrikkelenhetene.
Statens kartverk nektet å tinglyse de innsendte skjøtene under henvisning til at beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften var galt. Sameierne anket vedtaket.
Uenigheten mellom Statens kartverk og sameierne bestod i hvordan fradraget i dokumentavgift skal beregnes ved oppløsning av sameie bestående av flere matrikkelenheter. To ulike bestemmelser regulerer forholdet; dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd og Stortingets avgiftsvedtak § 2 første ledd bokstav d.
Etter dokumentavgiftsloven skal beregningsgrunnlaget for dokumentavgift ved oppløsning av sameie beregnes av salgsverdien for eiendom som den enkelte sameier erverver utover verdien av den andel sameieren hadde «i sameiet.»
Etter Stortingsvedtaket er det kun egen sameieandel i den enkelte eiendom som erverves, som er fritatt for dokumentavgift ved oppløsning av sameie.
Statens kartverk anførte at de to bestemmelsene til sammen gir uttrykk for én regel, nemlig at fradraget begrenser seg til verdien av den enkelte sameiers ideelle andel i den enkelte matrikkelenhet som vedkommende skal erverve full eiendomsrett til.
Sameierne fremholdt derimot at lovens ordlyd tilser at fradrag må gjøres for verdien av en sameiers ideelle andel i hele sameiet, altså for samtlige matrikkelenheter under ett. Sameierne anførte også at i den grad Stortingsvedtaket begrenser dokumentavgiftsloven, må loven veie tyngre når dette er til borgerens gunst.
Høyesterett fant enstemmig at sameiernes anke måtte føre frem og opphevet Statens kartverks vedtak. Høyesterett konkluderte med at sameiernes forståelse var den mest nærliggende tolkningen av ordlyden, og fant også støtte for lovforståelsen i forarbeidene.
Høyesterett konkluderte videre med at loven og stortingsvedtaket inneholder motstridende bestemmelser. Høyesterett konkluderer med at når det verken fremgår av Stortingets avgiftsvedtak eller dets forarbeider at det har vært meningen å fravike dokumentavgiftsloven til borgernes ugunst, må dokumentavgiftsvedtaket § 2 første ledd bokstav d vike for lovens § 7 femte ledd.
Kjennelsen innebærer et høyere fradrag for den enkelte sameier enn hva som har blitt praktisert av tinglysingsmyndighetene de senere år, og representerer således en god nyhet for sameiere som ønsker å oppløse sameier bestående av flere matrikkelenheter. Aktører som tidligere har betalt for høy dokumentavgift i disse tilfellene bør vurdere om det er grunnlag for å kreve dokumentavgiften tilbakebetalt.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2016
