Eiendomsmeglere må være på vakt når boligen de skal selge har installert smarthussystemer for styring av lys, varme og lyd. Hva vil selgeren ta med, og hva kan han normalt ta med. Dette må du se etter som eiendomsmegler!
Av: Carsten Pihl, NEFs forbrukerrådgvier som også følger digitaliseringen av boliger og bolighandelen tett. Temaet om smarthus og digitalisert innbo behandles dypere i kurset «Eiendomsmegling i en digital verden». Dette kurset er blant kursene som NEF kan holde for foretak og andre. Se mer på nef.no/kurs.
NB: Denne artikkelen er skrevet for eiendomsmeglere. Forbrukere bør lese denne artikkelen her: Selge smarthuset ditt – dette bør du tenke på
Smarthusløsninger blir installert i flere og flere hus. Det vanligste er systemer for styring av lys, varme og lyd. Men også mer avanserte systemer kan være installert. Smarthusløsningene vil kunne styre lys, varme, lyd mm fra egne apper på telefonen, styringen kan skje på basis av tid, eller ved at «noe skjer». For eksempel skrus lyset i huset på når garasjeporten åpnes og bilen kjører inn.
Felles for disse systemene er at eierne ofte har brukt en god del penger på det, og gjerne vil ta med seg hele eller deler av systemet videre når boligen selges. Men det er det ikke i utgangspunktet sikkert at han eller hun kan.
Fastmontert eller ikke?
Det første man må gjøre som eiendomsmegler er å finne ut av om det finnes smarthusløsninger i boligen som skal selges. Foreløpig er det ikke så vanlig, og mange selgere vil derfor fremheve at de har dette i boligen. Men det vil være lurt å ha dette som et punkt på sjekklisten for befaring.
Hvis det viser seg å være smarthusløsninger, vil det neste spørsmålet være om de er fastmonterte eller ikke.
Særlig lysstyringssystemer kan være løse, der man har en liten styringsenhet som snakker direkte med lyspærene. Her vil altså hele systemet kunne tas med ved at man skrur ut pærene og tar med seg styringsenheten. Ikke noe av dette vil være å sanse fastmontert elektrisk anlegg etter lovverket eller løsørelisten.
Noen vanlige slike systemer er Philips Hue, Belkin Wemo og MyDlink. Dette er systemer som selges i de fleste elektrostormarkedene og som er lette å sette opp og lette å ta med seg. Merk at slike systemer både kan kobles til lys, kameraer og for eksempel styre stikkontakter slik at varme i huset kan styres.
Disse enkle systemene vil altså ikke regnes som fastmonterte etter lovverket og løsørelisten og selger kan derfor ta de med seg. Men selgeren bør få råd om å sette inn vanlige lyspærer i lamper som blir stående igjen! (Selgeren kan selvfølgelig også la det hele bli stående igjen i boligen, og da kan og bør det fremheves i salgsoppgaven.)
Når installatøren har vært på plass
Større smarthussystemer vil som oftest være installert av elektriker. I disse systemene er styringsenhetene satt inn som en del av det elektriske anlegget. Det betyr blant annet at man mange ganger kan bruke vanlige lyspærer og lysbrytere for å styre anlegget, i tillegg til apper.
Kjennetegn for at slike styringssystemer er fastmontert kan være:
- Flere ting styres på en gang – lys, varme, lyd
- Mann bruke vanlige lysbrytere til styring av lys
- Det er levert av installasjonsfirma/elektriker
Det er flere slike systemer på det norske markedet. Xcomfort og Futurehome er to av de mer kjente.
Slike fastmonterte anlegg er nettopp «varig og fastmontert» som avhendingsloven paragraf 3-5 omtaler, og skal både etter loven og løsørelisten som et utgangspunkt være igjen i boligen når den selges.
Kan ta med…
Vi skriver «som utgangspunkt» over, for etter avhendingsloven (paragraf 3-4) kan man avtale at selger skal ta med seg også fastmontert utstyr. Det vil si at ivrige selgere som gjerne vil ta med seg mer utstyr kan gjøre det. Men da må utstyret enten tas ned før fotografering og visning, eller man må ta et klart forbehold i salgsoppgaven.
Hvor lurt det er å ta med seg slikt fastmontert utstyr kan nok diskuteres. Det vil koste en del å få inn autorisert installatør til å demontere det, og så må man ha installatør for å montere det opp igjen. Det lureste for mange selgere vil nok være at man selger det med boligen – og heller fremhever smarthusløsningen i salgsoppgaven.
Men selgere må bli minnet på at her gjelder det samme som for alt innbo og innredning som selges med boligen: man får aldri tilbake like mye for det man har puttet inn i boligen som det man har betalt!
Husk dokumentasjon av korrespondanse
Jeg får mange henvendelser om løsøre – også fra selgere. Og mange ganger er det ofte en diskusjon mellom selgeren og eiendomsmegleren om hva man har blitt enige om. Derfor er det viktig at man som eiendomsmegler dokumenterer hva man har snakket om, og hva man har blitt enige om. Dette må også sendes over til selgeren, så begge har dokumentasjonen.
Smarthushuskeliste for eiendomsmegleren:
Her er punkter som eiendomsmeglere bør huske på å få avklart når man skal selge boliger med smarthusløsninger.
Avklare hva som gjelder for systemet i denne boligen:
- Hvem har installert det?
- Hvor ble det kjøpt?
- Fulgte det med huset/hytta da den ble kjøpt (som indikerer at det er fastmontert)
Avklare hva selger vil – ta med eller selge det med boligen?
- Hva er utgangspunktet etter regelverket?
- Hva kan man gjøre og hva er lurt å gjøre?
Dokumentér skriftlig det man er enige om!
