Ved nyttår 2017 trådte en ny boliglånsforskrift i kraft. Forskriften inneholder en innstramming av bankenes utlånsmuligheter og setter strengere krav for lånefinansiering av boligprosjekter med pant i bolig.
Av: Christian O. Hartmann og Camilla Lous. Forfatterne er advokater i Steenstrup Stordrange og er tilknyttet firmaets avdeling for næringseiendom
Gjelder forskriften for profesjonelle aktører?
– Boliglånsforskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig. Basert på forskriftens ordlyd skulle man i utgangspunktet tro at forskriften kun gjaldt utlån til privatpersoner. Finansdepartementet har i sine kommentarer til forskriften påpekt at forskriften også gjelder utlån til andre enn privatpersoner, så langt de passer, sier Hartmann og fortsetter: «Ifølge Finanstilsynet er det i utgangspunktet bygningens reguleringsmessige status som avgjør om denne anses som en boligeiendom og dermed om forskriften kommer til anvendelse.»
Dersom bygget er regulert til et annet formål enn bolig vil forskriften i utgangspunktet ikke gjelde, ifølge Hartmann.
– I det tilfellet at eiendommen er regulert eller lovlig brukes til både bolig og næring må det trolig foretas en konkret vurdering av hvilken del av lånet som omfattes av forskriften, understreker han.
Spørsmålet om forskriften kun gjelder privatpersoner, slik at denne ikke får betydning for profesjonelle aktørerer, har vært diskutert i bransjen i etterkant av forskriftens ikrafttredelse. Fra enkelte har det vært stilt spørsmål ved om forskriften må tolkes slik at profesjonelle aktører er unntatt.
– Vi ser at det åpenbart er et behov for avklaring på dette området, sier Lous. Finanstilsynet har imidlertid vært helt klare på dette punkt. Forskriften omfatter per i dag alle selskaper som tar opp lån med pant i bolig.
Advokatene mener endringene i boliglånsforskriften (dersom den faktisk kommer til anvendelse på profesjonelle aktører) typiske vil ramme «singel purpose selskaper» (SPV) som finansierer for eksempel kjøp av bygårder for utvikling med pant i eiendommen.
Finanstilsynet har etter forskriften mulighet til å komme med utfyllende bestemmelser for å avklare eventuelle spørsmål om tolkning av forskriften.
– Vi har vært i kontakt med Finanstilsynet som sier at de løpende vurderer muligheten for å utforme slike bestemmelser, sier Lous.
Eiendomstransaksjoner ved kjøp av aksjer
En rekke eiendomstransaksjoner utføres ved salg av aksjer i selskapet (SPV’er) som eier eiendommen. Det vil derfor ifølge advokatene være naturlig å anta at slike transaksjoner ikke omfattes av forskriften.
– Det kommer imidlertid an på hvilken form for sikkerhet som stilles for lånopptaket, sier Hartmann, og tilføyer: «Dersom lånopptaket skjer med sikkerhet i eiendommen, og dette er en boligeiendom (bygård eller lignende) vil lånet omfattes av forskriften, med unntak av en eventuell refinansiering.»
– Dette vil gjelde uavhengig av om eiendommen erverves direkte eller via et aksjeselskap, presiserer Hartmann.
Strengere krav
– For lån knyttet til sekundærbolig i Oslo innfører forskriften et nytt krav om at lånet per innvilgelsestidspunktet ikke kan overstige 60 prosent av verdigrunnlaget for boligen (som ikke kan være høyere enn markedsverdi). Dette gjelder både nedbetalingslån og lån uten avdragsplikt, sier Lous. Lous tilføyer at for ordinære nedbetalingslån utenfor Oslo gjelder fortsatt det opprinnelige kravet om 15 % egenkapital. Lous understreker videre at det er verdt å merke seg at bolig eid av et aksjeselskap vil bli ansett som sekundærbolig.
– Ved beregning av belåningsgraden kan sekundærboligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen eiendom, kausjon eller garanti, sier Lous. Dette innebærer at tilleggssikkerheten kommer i tillegg i nevneren ved beregning av belåningsgraden.
I tillegg til økt egenkapitalkrav ved sekundærbolig inneholder den nye forskriften også en ny bestemmelse om låntakers samlede gjeldsgrad.
– Forskriftens nye § 4 innebærer at låntakers samlede gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Forskriftens nye krav til gjeldsgrad vil derfor i mange tilfeller føre til at SPV’er uten særlig kontantstrøm ikke vil oppfylle forskriftens krav, selv om egenkapitalkravet skulle være oppfylt, forklarer Lous. Det kan derfor stilles spørsmål om denne bestemmelsen er ment å ramme profesjonelle aktører.
– Gjeldsgradsbestemmelsen kan ikke omgås ved å splitte låneopptaket i to eller flere lån til samme kunde, fortsetter Hartmann.
Forskriften har imidlertid ikke tilbakevirkende kraft. Lånetilbud som er akseptert i 2016 omfattes ikke av forskriften selv om lånet utbetales i 2017.
– Vi har fått avklart av Finanstilsynet at avtaler om lån som er inngått i 2016 ikke vil regnes med på den såkalte fleksibilitetskvoten bankene har fått for å innvilge lån som ikke oppfyller forskriftens krav, sier Lous.
Fleksibilitet for bankene
For at forskriften ikke skal stenge for ethvert utlån i boligprosjekter hvor forskriftens krav ikke kan oppfylles er den opprinnelige fleksibilitetsbestemmelsen videreført, men med noen innskrenkinger.
– Forskriftens § 8 åpner for at hver enkelt bank kan innvilge en begrenset andel lån med pant i bolig som ikke oppfyller forskriftens krav. På landsbasis utgjør denne fleksibilitetskvoten for de respektive banker 10 prosent av de lån som innvilges hvert kvartal, forklarer Hartmann.
– For Oslo er grensen satt til 8 prosent, alternativt at samlet kvartalsvise lån ikke overstiger 10 millioner kroner. Bankene vil dermed kunne velge den grense (prosentvis eller beløpsmessig) som gir størst fleksibilitet. For de fleste banker vil dette være den prosentvise grensen slik at 8 prosent av bankens kvartalsvise låneopptak vil være unntatt de aktuelle reglene i forskriften, forsetter han.
Ifølge Hartmann kan eiendomsaktører risikere at enkelte banker i det aktuelle kvartal har «brukt opp» sin kvote, men han legger til at det er noe usikkerhet knyttet til hvordan bankene vil praktisere unntaksregelen.
Refinansiering
Forskriften inneholder også en bestemmelse om i hvilken grad refinansiering av lån omfattes av forskriftens innstramming av bankenes utlånsmuligheter.
– Forskriften er ikke til hinder for at lån med pant i bolig kan erstattes med nytt lån. Hvilken innvirkning slik refinansiering vil ha i relasjon til forskriftens øvrige bestemmelser om bankenes fleksibilitetskvote og belåningsgraden er imidlertid ikke gitt ut fra forskriftens ordlyd, sier Hartmann.
Lous understreker at reglene er utformet slik at eksisterende pantelån kan refinansieres. Forskriften setter imidlertid en rekke vilkår for at refinansiering av lån skal unntas forskriftens bestemmelser om blant annet gjeld- og belåningsgrad.
– Slik refinansiering må innebære at det nye lånopptaket i) ikke overstiger det eksisterende lånets størrelse på refinansieringstidspunktet, ii) gis med pant i samme bolig, iii) har en løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid på lånet som refinansieres og iv) har samme eller strengere krav til avdragsbetaling som eksisterende lån, forklarer hun.
– Slike refinansieringer vil heller ikke fylle opp bankenes fleksibilitetskvote, presiserer Hartmann.
På grunn av de strenge vilkår for å unnta refinansiering fra forskriftens anvendelsesområde, stiller Lous spørsmål til hvilken grad bestemmelsen vil lempe på forskriftens nye innstramninger.
– I normaltilfellene vil en kjøper refinansiere eksisterende lån på eiendommen, men samtidig ha behov for å belåne denne ytterligere for å finansiere kjøpesummen. For dette tilfellet har vi fått signaler fra Finanstilsynet på at det samlede lånet på eiendommen vil bli omfattet av forskriftens bestemmelser. Det er med andre ord ikke mulig å skille ut den del av lånet som kun gjelder refinansieringen, sier Lous.
Eiendomstransaksjoner skjer også rutinemessig ved kjøp av et selskap som eier eiendommen. Da vil gjerne kjøper gjennom eiendomsselskapet refinansiere eksisterende lån på eiendommen.
– En refinansiering fra samme debitor vil ikke omfattes av forskriften forutsatt at vilkårene for øvrig er oppfylt. Som nevnt over vil kjøper normalt sett ha behov for ytterligere finansiering med pant i boligen, utover eiendomsselskapets refinansiering, for å dekke kjøpesummen. Dette kjøperlånet vil imidlertid på ordinært vis være omfattet av forskriftens bestemmelser, sier Hartmann.
Boliglånsforskriften i praksis
Forskriften innebærer etter sin ordlyd en vesentlig innstramming i bankenes utlånsmuligheter. Bankene har imidlertid en betydelig fleksibilitetskvote som kan benyttes også ovenfor profesjonelle aktører.
Hvordan forskriften vil påvirke eiendomsmarkedet i praksis vil derfor bero på bankenes villighet til å benytte fleksibilitetskvoten. Forskriften viser at betydningen av en god bankforbindelse har blitt enda viktigere enn tidligere.
Det vil i tillegg være behov for ytterligere avklaringer og presiseringer fra Finanstilsynet. Som nevnt innledningsvis gjelder dette særlig forskriftens virkeområde ovenfor profesjonelle aktører.
Det er per dags dato ikke gitt slike utfyllende bestemmelser av Finanstilsynet.
Den nye boliglånsforskriften er en videreføring av tidligere forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig som trådte i kraft 1. juli 2015. Den nye boliglånsforskriften gjelder til 30. juni 2018.
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange har et sterkt og voksende fagmiljø innenfor næringseiendom og har spisskompetanse innenfor bl.a. eiendomstransaksjoner leiekontrakter, finansiering, skatte- og avgiftsspørsmål, forurensning og selskapsrett.
