Boligkjøpsmodeller

Av: Anne Sofie Bjørkholt, Advokatfirma BAHR – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2021

Terskelen for å komme inn på boligmarkedet i pressområder blir stadig høyere. Prisveksten har i enkelte områder vært ekstrem. Lav reguleringstakt fremheves som en årsak, sammen med restriksjoner knyttet til antallet små boliger som tillates bygget (leilighetsnormen). For å bremse lånebelastningen i husholdningene, og derigjennom forebygge et krakk i økonomien, setter boliglånsforskriften krav til egenkapital og maks belåning. Samtidig har vi et skattesystem som favoriserer eie fremfor leie og en formuende foreldregenerasjon som kan hjelpe sine barn med finansieringen, særlig etter at arveavgiften ble fjernet i 2014. Hver for seg er dette forståelig regler og til dels ønskede effekter. Men til sammen utgjør det en ekskluderende cocktail for mange førstegangskjøpere, skilte og pensjonister som ønsker å etablere seg i leilighet.

Utfordringen

Resultatet uteblir ikke: En enslig sykepleier kunne i 2020 kjøpe 3 % av omsatte boliger i Oslo.  Tilsvarende tall for Trondheim, Stavanger og Bergen er henholdsvis 29, 33 og 35 %.

Denne utfordringen forsøker det offentlige og private utbyggere å løse. I løpet av de siste to årene har flere aktører lansert såkalte boligkjøpsmodeller, som har det til felles at de skal senke terskelen for å kjøpe egen bolig. Modellene har bitt svært populære. 30 % av boligene OBOS solgte i Oslo var i fjor under en boligkjøpsmodell.

Ulike modeller, men ingen mal

Det finnes flere slike modeller, og det er ingen juridisk definisjon av hva som er en boligkjøpsmodell. Kort fortalt er følgende modeller tilgjengelige i dagens marked:

Bostart: Her får forbrukeren en rabatt ved kjøpet mot at utbygger har forkjøpsrett til boligen om den skal selges. Prisen settes lik kjøpspris justert for utviklingen i boligprisindeksen til Eiendom Norge. Det vil si en markedsprisjustering, men uten budkrig.

Deleie: Forbrukeren kjøper boligen steg for steg. Først kjøper man 50 % (eventuelt mer), og leier resten av utbygger. Så kjøper man seg opp inntil man eier hele boligen. Både leien og kjøpesummen settes til markedspris. Fordelen ligger i at investeringen kan tas trinnvis, men man disponerer boligen som en eier fra dag 1.

Leie-til-eie: I denne modellen inngår forbruker avtale med utbygger om å leie boligen i noen år, oftest inntil 3 år. Leien settes til markedsleie. I leieperioden har forbruker en opsjon på å kjøpe boligen til den prisen den hadde da kontrakten ble inngått. Inngår man kontrakten før byggestart, vil man kunne få med seg inntil 5 år prisstigning (2 år byggetid og 3 års leieperiode). Dette kan være gunstig i et stigende marked, og kanskje særlig for nyutdannede som i løpet av sine første arbeidsår vil etablere en god økonomi.

Leie-til-eie med nedbetaling: I enkelte kommunalt tilbudte modeller går leien til fradrag i kjøpesummen. Da inneholder kontrakten et klarere element av finansiering.

Aktørene

Flere aktører tilbyr boligkjøpsmodeller. OBOS har gått i front ved utvikling av Bostart og deleie, mens Fredensborg og USBL har utviklet leie-til-eie modeller. Modellene er gunstig for boligutviklerne ved at man når ut til flere potensielle boligkjøpere og kan komme raskere til byggestart.  

Positiv offentlig sektor

Statlige og kommunale myndigheter ser positivt på produktutviklingen, og støtter opp gjennom utvikling og tilpasning av lovverket. Et eksempel på dette er lovforslaget Finansdepartementet sendte på høring 21. mai 2021, hvor man åpner for at inntil 30% av leilighetene i et borettslag kan tilbys på leie-til-eie kontrakter. Slik reglene er nå, vil maksimalt 15 % kunne tilbys under en slik ordning, og det begrenser muligheten til å skalere opp slike tilbud.

Et annet eksempel er de klare uttalelsene i Byrådsplattformen for Oslo, om at Byrådet ønsker å legge til rette for at flere private aktører utvikler og skalerer opp innovative konsepter med rimeligere boliger, som f.eks. Bostart. Kommunaldepartementet har tatt initiativ til et erfaringsnettverk for aktører som tilbyr slike modeller, og første møte i nettverket er avholdt. Det er ikke utenkelig at det innføres gunstige ordninger for prosjekter med slike boligsosiale innslag, for eksempel i form av raskere offentlig behandling.

Kapitalbindingsproblemet

En utfordring for å få økt tilbudet av boliger under boligkjøpsmodeller, er kapitalbindingen som ligger i modellene: Den delen forbruker ikke eier, må utbygger fortsette å eie. Boligutbyggere flest er imidlertid ikke rigget for å binde mye kapital. De har behov for å frigjøre kapitalen for å investere den i nye prosjekter. Under deleie- og leie-til-eie blir hele eller deler av boligen værende på utbyggers balanse i flere år etter at boligen er ferdig. Dette er en utfordring, særlig for børsnoterte boligutviklere.

Denne utfordringen kan løses ved at det etableres en «avlastningsenhet» som kjøper boligene etter hvert som de blir ferdigstilt og eier den helt eller delvis frem til forbruker overtar. Avlastningsenheten kan være et selskap med flere investorer. Inntektene vil bestå av løpende leie og eventuell gevinst ved salg til forbruker eller andre. Fordi utbygger får frigjort kapital tidligere enn om de selv hadde beholdt (del)eierskapet, bør en slik enhet få en viss rabatt. Det jobbes med slike modeller, og dersom de gir tilstrekkelig økonomisk incentiv kan dette være en viktig nøkkel for å få flere boligprodusenter på banen.

Meglernes rolle

Boligkjøpsmodeller har åpenbart truffet et behov og har kommet for å bli. De tilbys primært i nybyggprosjekter så det er særlig prosjektmeglerne som har merket dette. Selv om boligkjøpsmodellene er et positivt tilskudd til å hjelpe flere inn i boligmarkedet, er det komplekse modeller. Modellene er skrudd sammen som «hybrider» som berører flere regelverk, herunder bustadoppføringslova, husleieloven og sameieloven.

I tillegg kommer reglene i eierseksjonsloven og borettslagsloven inn. Finansieringen av en deleid bolig blir dessuten noe annerledes enn en heleid, og det er viktig at bankene også er med på laget. Megleren må forstå modellene og rammebetingelsene godt og forsikre seg om at produktet er også er forstått av forbruker.

De modellene som tilbys i markedet i dag er utviklet av solide aktører og det ligger mye arbeid bak. Vårt inntrykk er at det er tenkt på det meste. På sikt kan det bli innført en form for standardisering eller sertifisering av slike modeller. Men med den økende populariteten, er det ikke utenkelig at mer hjemmesnekrede modeller vil bli tilbudt i markedet før et sertifiseringssystem er på plass. Særlig gjelder dette i prosjekter som viser seg tungsolgte. Her vil eiendomsmeglerne ha en viktig rolle for å sikre trygg bolighandel.