Det siste året har to kjøpere med boligkjøperforsikring vunnet viktige seire i Høyesterett. I fjor «avlivet» Høyesterett prosentlæren. I denne ferske avgjørelsen kom Høyesterett, motsatt av ting- og lagmannsretten, til at det var grunnlag for å gjenåpne en mangelssak fra 2013. Nye bevis tilsa at dommen kunne være feil.
Av: adv. Halvor Mathias Elde, HELP Forsikring, (artikkelen sto først på trykk i Eiendomsmegleren nr. 4 2018)
Avgjørelsen er grensesprengende ved at den fraviker utgangspunktet om at en dom som ikke er anket er endelig bindende for partene. Dessuten setter den de alminnelige reglene for reklamasjon- og foreldelse til side.
Bakgrunn
Kjøperne anskaffet i november 2011 en bolig fra 1917, tilbygget i 1984 og vesentlig modernisert siden byggeåret. Høsten 2012 oppdaget de skjulte fukt- og råteskader. De reiste derfor sak for Moss tingrett med krav om prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Ved dom av 7. oktober 2013 kom Moss tingrett til at det forelå en feilkonstruksjon, men at dette ikke gjorde eiendommen «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Selger og hans forsikringsselskap, Protector Forsikring ASA, «Protector», ble på bakgrunn av dette frifunnet og tilkjent sakskostnader. Dommen ble ikke anket.
Nye feil
I 2016 oppdaget kjøperne flere feil ved eiendommen. Denne gangen gjaldt det feil ved vind- og damptettingen over stuen, manglende membran på terrassen, med mer. Det ble reklamert over dette i november 2016 og fremmet krav om prisavslag som også omfattet feilene som ble gjort gjeldende i søksmålet for Moss tingrett i 2013. Kjøperne og Protector inngikk i mars 2017 forlik knyttet til de nyoppdagede feilene. Forliket omfattet ikke feilene som var omhandlet i dommen fra 2013. Protector mente den delen av saken var oppe og avgjort.
Begjæring om gjenåpning
Kjøperne begjærte derfor gjenåpning av dommen fra tingretten med grunnlag i de nyoppdagede feilene, jf. tvisteloven § 31-4 bokstav a som fastsetter at en rettskraftig avgjørelse kan gjenåpnes «hvis opplysninger om faktiske forhold som var ukjent da saken ble avgjort, tilsier at avgjørelsen høyst sannsynlig ville blitt en annen».
Tap i ting- og lagmannsrett
Tingretten la imidlertid til grunn at de nyoppdagede feilene gjaldt et annet krav enn feilene som det ble krevd prisavslag for i 2013, og nektet derfor kjøperne gjenåpning. Kjøperne anket til Borgarting lagmannsrett, som forkastet anken med samme begrunnelse som tingretten.
Seier i Høyesterett
Kjøperne anket ved hjelp av sin advokat i HELP Forsikring AS, «HELP», lagmannsrettens kjennelse til Høyesterett. Anken ble begrunnet med at tidligere instansers lovtolkning var feil – de nyoppdagede feilene gjaldt samme krav som feilene knyttet til kjelleren som ble gjort gjeldende ved søksmål i 2013, ettersom kjennskap til de nyoppdagede feilene ville medført et annet resultat i saken fra 2013. Terskelen for hva som skal til for å utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-9 ville da ha vært oppfylt.
Flertallet i Høyesteretts ankeutvalg viste til at spørsmålet om en solgt eiendom er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med – jf. avhendingslova § 3-9 – beror på en helhetsvurdering av eiendommens tilstand, slik det også ble understreket i den forrige saken HELP bisto kjøpere med i Høyesterett, i HR-2017-1073-A. Opplysninger om nye feil som var ukjent da dommen ble avsagt, kunne derfor ha betydning ved vurderingen av om vilkåret i avhendingslova § 3-9 var oppfylt.
Høyesterett konkluderer:
«Når det, som i dette tilfellet, kommer frem nye feil ved eiendommen som ikke var kjent da Moss tingretts dom ble avsagt 7. oktober 2013, vil dette være «opplysninger om faktiske forhold som var ukjent da saken ble avgjort». Opplysningene kan ha betydning for vurderingen av om eiendommen var «i vesentleg ringare stand» enn de ankende parter hadde grunn til å regne med. De nye opplysningene gjelder dermed den samme tvistegjenstanden som ble avgjort ved Moss tingretts dom. Gjenåpning etter tvisteloven § 31-4 kan derfor være aktuelt.»
De nye opplysningene gjaldt dermed samme tvistegjenstand (krav) som var avgjort ved den rettskraftige dommen. Tingrettens og lagmannsrettens lovtolkning var derfor feil, og avgjørelsene ble opphevet.
Avgjørelsens betydning
Kjøperne venter nå på tingrettens avgjørelse av om det neste vilkåret i bestemmelsen om gjenåpning i tvisteloven § 31-4 bokstav a er oppfylt. Spørsmålet er om de nye opplysningene, dersom de var kjent på domstidspunktet i 2013, ville ført til at retten «høyst sannsynlig» ville ha kommet til at det var en mangel ved boligen etter avhendingslova § 3-9. Lovforarbeidene krever her «meget høy grad av sannsynlighet for endring».
Hvis kjøperne får medhold, vil dommen fra 2013 oppheves, og det vil bli ny hovedforhandling. Dette vil kunne føre til at kjøperne – mer enn syv år etter kjøpet – får medhold i at boligen de kjøpte ikke var i den stand de kunne forvente, slik at de får tilkjent prisavslag etter avhendingslova § 4-12.
Avgjørelsen er grensesprengende ved at den innskrenker rettskraften, det vil si at den fraviker utgangspunktet om at en dom som ikke er anket er endelig bindende for partene. Videre fraviker den de alminnelige reglene for reklamasjon- og foreldelse.
Høyesteretts avgjørelse har prinsipiell betydning for andre kjøpere i samme situasjon og generelt på obligasjonsrettens område. Problemstillingen er sjelden, men viktig i de sakene det gjelder. Det forventes flere tilfeller fremover, etter den avklaringen Høyesterett nå har gitt i HR-2018-203-U.05
Mer om HELP forsikring finner du her.
