Besiktigelse av eiendommen

Den senere tid har flere eiendomsmeglingsforetak lansert forretningskonsepter som i stadig større grad legger opp til automatiserte, digitale prosesser, og hvor den personlige kontakten mellom selger og megler er begrenset. Slike tjenester gjør det i større grad enn tidligere mulig for en selger med eiendom for eksempel i Alta å velge å bruke en megler som sitter i Arendal. Men hva sier eiendomsmeglingsloven om meglers plikt til å besiktige eiendommen? Kan besiktigelsen utkontrakteres, og i så fall til hvem?

Av: Arne Solberg, spesialrådgiver i Finanstilsynet – artikkelen stod også på trykk i Eiendomsmegleren nr. 2 2018

I slutten av desember 2017 gjorde Finanstilsynet rede for rekkevidden av meglerens plikt til å besiktige eiendommen, og for adgangen til å utkontraktere besiktigelsen til andre. Uttalelsene om utkontraktering er dels i strid med hva som har blitt antatt tidligere. Innholdet i denne artikkelen er i stor grad en gjengivelse av hva som framkommer i brevet.

Megleren plikter som hovedregel å besiktige eiendommen . Besiktigelsen er en del av eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt . I forarbeidene til eiendomsmeglingsloven uttales det at «Meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren. Megleren bør likevel ha en selvstendig plikt til å kontrollere og supplere selgerens opplysninger. […] Megleren bør normalt undersøke eiendommens grunnboksblad og besiktige eiendommen. […] Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige».

Besiktigelse spiller imidlertid også en viktig rolle i oppfyllelsen av eiendomsmeglerens opplysnings- og rådgivningsplikt overfor oppdragsgiver. Meglerens kjernekunnskap er innsikten i markedet, og en sentral del av et eiendomsmeglingsoppdrag er å gi selger veiledning og bistand vedrørende alle sider av salgsstrategien ved et eiendomssalg. Dette omfatter blant annet om oppussingstiltak bør gjennomføres før salg, behovet for eierskifteforsikring, og fastsettelse av prisantydning og prisstrategi.

Besiktigelse av eiendommen er ansett som så sentralt at oppgaven må utføres av ansvarlig megler selv, og kan ikke settes til en medhjelper .

Finanstilsynet uttaler at rekkevidden av plikten til besiktigelse er sammenfallende med rekkevidden av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i emgll. § 6-7 (1). I leddets annet punktum åpnes det for at megler kan unnlate å innhente, kontrollere og videreformidle enkelte opplysninger, selv om det er opplysninger kjøperen har grunn til å få og som kan få betydning for avtalen. I disse tilfellene skal kjøper – før handel sluttes – gis skriftlig orientering om grunnen til at opplysningene ikke er innhentet, kontrollert og videreformidlet. Eiendomsmegleren står imidlertid ikke fritt til å av avgjøre hvilke opplysninger som skal gis, og hvilke som kan unntas etter første ledd annet punktum. Det følger av lovens forarbeider at unntaket er ment å være en sikkerhetsventil, og at denne kun kan benyttes der det foreligger «forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende for megler å innhente eller kontrollere opplysninger som kjøper i utgangspunktet har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen». På samme måte kan eiendomsmegler altså kun unnlate å besiktige eiendommen der det foreligger forhold som gjør dette umulig eller urimelig ressurskrevende. Hvis slike tilfeller foreligger og besiktigelse ikke er gjennomført, skal det framgå av prospektet hvorfor megler ikke har besiktiget eiendommen.

Hvilke forhold som skulle gjøre besiktigelsen umulig eller urimelig ressurskrevende, er det ikke mulig å gi en uttømmende opplisting av. Konkrete forhold ved den enkelte formidling kan gjøre at lista for hva som regnes som «urimelig ressurskrevende» vil kunne være lavere enn i normaltilfellene. Man må for eksempel kunne anta at en besiktigelse lettere vil kunne anses som urimelig ressurskrevende hvor det er snakk om formidling av en rivningsklar eiendom, enn ved formidling av en normal bruktbolig. Megleren vil i førstnevnte tilfelle likevel ikke automatisk kunne unnlate å besiktige eiendommen; tomtens beliggenhet og beskaffenhet vil også kunne gi megler viktig informasjon av betydning for både opplysningsplikten overfor kjøper, og rådgivningsplikten overfor selger.

En ting som normalt ikke vil gjøre besiktigelsen umulig eller urimelig ressurskrevende, er at det er stor geografisk avstand mellom eiendomsmeglingsforetaket og eiendommen. Hvis megleren synes avstanden til eiendommen er stor, kan hun vurdere å utkontraktere besiktigelsen.

Utkontraktering av besiktigelsen
Utkontraktering kan bidra til reduserte kostnader og økt effektivitet i eiendomsmeglingsforetak. Det kan også bidra til økt innovasjon i bransjen, og dermed et mer variert tjenestetilbud. Med mindre noe annet framgår av lov eller avtale, kan en kontraktspart benytte konktraktsmedhjelpere for å oppfylle en kontraktsrettslig forpliktelse. Den utkontrakterende parten beholder imidlertid oppfyllelsesansvaret overfor den annen part i henhold til avtalen.

Mange eiendomsmeglingsforetak utkontrakterer i dag flere oppgaver. Det må imidlertid skilles mellom utkontraktering av konsesjonspliktig virksomhet (for eksempel gjennomføring av oppgjøret) og andre oppgaver (for eksempel it-tjenester, renhold og trykkeritjenester). For sistnevnte gruppe er utkontrakteringsadgangen fri, med mindre noe annet er avtalt med oppdragsgiverne. Utkontraktering av konsesjonspliktig virksomhet reguleres derimot av eiendomsmeglingsloven § 3-5. Av denne bestemmelsen framgår det at slike oppgaver bare kan settes ut til kontraktsmedhjelpere som selv har tillatelse til å drive eiendomsmegling.

I forarbeidene til bestemmelsen uttales følgende:

Utvalget går videre inn for å opprettholde kravet om at konsesjonspliktig virksomhet bare kan utkontrakteres til foretak eller person med bevilling til å drive eiendomsmeglings-virksomhet. Ved den nærmere vurderingen må det her ses hen til om oppgavene som utkontrakteres er eiendomsmegling i lovens forstand, se punkt 5.3.1 foran. Det avgjørende ved denne vurderingen er om et enkelt ledd i forhold til det utkontrakterende foretaket må anses for å falle inn under lovens saklige virkeområde.

Det skal, med utgangspunkt i det utkontrakterende foretaket, vurderes om oppgaven utgjør en del av lovens saklige virkeområde. Hvis eiendomsmeglings¬foretaket må ha tillatelse for å utføre den enkelte oppgaven som et ledd i et eiendomsmeglings¬oppdrag, må også virksomheten som påtar seg oppgaven ha tillatelse. Det må her blant annet ses hen til Falkanger-utvalgets såkalte ni faser . Dette innebærer at utkontraktering av kjerneoppgaver som er med og begrunner konsesjons-ordningen, eller oppgaver hvor det er stilt krav til kompetanse hos vedkommende som skal utføre dem, omfattes av eiendomsmeglingsloven § 3 5.

Eiendomsmeglerens besiktigelse av eiendommen er en sentral del av eiendomsmeglingsoppdraget og meglers oppfyllelse av rådgivnings-, undersøkelses og opplysningsplikten. Besiktigelse av salgsobjektet faller inn under lovens saklige virkeområde, og er også angitt i punkt 2 i Falkanger-utvalgets ni faser. Besiktigelse av eiendommen må utføres av ansvarlig megler , eventuelt av en eiendomsmeglerfullmektig, under tilsyn av ansvarlig megler . Meglers besiktigelse omfattes derfor av bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 3-5, og et eiendomsmeglingsforetak kan derfor kun benytte kontraktsmedhjelpere som selv har tillatelse til å drive eiendomsmegling til denne oppgaven.

I et høringsnotat fra 2008 uttalte Finanstilsynet at «besiktigelse av eiendommen i seg selve [sic] ikke er eiendomsmegling i lovens forstand og faller derfor ikke inn under bestemmelsen i § 3-5». Uttalelsen ble gitt i forbindelse med vurdering av særskilte forskriftsregler for eiendom i utlandet, men det siterte ble sagt generelt. Dette synspunktet er nå altså forlatt; besiktigelse av eiendommen er ikke eiendomsmegling i seg selv, men omfattes likevel av utkontrakteringsbestemmelsen når den er del av et eiendomsmeglingsoppdrag.

Fotnoter:

1. Brev av 19. desember 2017 til Gjensidige Forsikring ASA, sak 17/10851.
2. Artikkelen gjelder salgsoppdrag. Hvitvaskingsregelverket kan riktignok tilsi at eiendomsmegleren etter omstendighetene også besiktiger eiendommen ved kontrakts- og oppgjørsoppdrag, men dette faller utenfor denne artikkelens tema.
3. Jfr. emgll. § 6-7 (1).
4. NOU 1987:14 s. 75, som det også er henvist til i NOU 2006:1.
5. Jfr. emgll. § 6-3 (2).
6. Jfr. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 (1).
7. Ot.prp. nr.16 (2006-2007) s. 159.
8. Jfr. NOU 2006:1 s. 70.
9. Jf. NOU 1987:14 s. 50 og NOU 2006:1 s. 26.
10. Jfr. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 (1).
11. Jf. emgll. § 6-2 (3)
12. Kredittilsynets høringsnotat av 26. mars 2008