Det har i lengre tid vært debattert hvordan man i Norge kan oppnå en tryggere bolighandel, og derved hindre rettstvister. De fleste er enige om at tvistenivået har vært for høyt, og selv om megler i utgangspunktet ikke er en del av tvisten mellom boligkjøper og boligselger, er det klart at megler ofte blir involvert (eller forsøkt involvert) i sakene. En av de tilbakevendende problemstillingene gjenstår, selv etter tiår med diskusjoner og en endret avhendingslov; Hvordan skal standardhevingsfradraget fastsettes?
Av: Kristian Ellstrøm, advokat i Advokatfirmaet Grette og Elisabeth Strand Bjørkhaug, advokat i Sedgwick– Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2023
Uavklarte retningslinjer for standardhevingsfradrag skaper flere tvister
Det høye tvistenivået resulterte som kjent i endringer i avhendingslova og en ny forskrift som trådte i kraft 1.1.22. Etter endringene er det ikke lenger mulighet for boligselgere å selge bolig «som den er» og derved overføre risiko for feil og mangler over på boligkjøperen. I tillegg stilte forskriften, ofte omtalt som takstforskriften, et strengere krav til informasjonsinnhenting og -overlevering fra selger ved salget.
Formålet om tryggere bolighandel skulle da (forhåpentligvis?) innfris ved at boligkjøper skulle få mer og grundigere informasjon om boligen fra fagfolk og boligselger. Ingen var lengre tjent med ullen og uklar kommunikasjon ved salget, ettersom de selv nå har risikoen for dette. Prosentlæren fikk endelig den siste spikeren i kisten – og det ble i stedet innført en egenandel på kr 10 000.
Da kunne man vel tro at alt var i sin skjønneste orden?
Virkningen av lovendringen har fremdeles ikke helt slått inn. Selv om nye tall viser at konfliktnivået kan være på vei ned , vil det fremdeles være andre tvistetemaer som kan tas til domstolene, eksempelvis spørsmålet om hvor stort prisavslag boligkjøperen har rett på. Det er i disse større sakene at man ofte ender opp i langvarig konflikt med behov for omfattende vitneførsel og domstolsavklaring. Ofte involveres både selgende megler og andre meglere for å avgi uttalelser for mangelens betydning for boligens standard og innvirkning på prisen på eiendommen. Dette fører oss over til en underkommunisert del av kjøpsretten, nemlig standardhevingsfradraget.
Standardhevingsfradrag – hva er det?
Et generelt prinsipp i erstatningsretten er at et prisavslag kun skal balansere opp for mangelen – kravstiller skal ikke stilles bedre enn etter kontrakten. Kort fortalt; har du kjøpt et bad opplyst fra 1960, har du ikke rett på å få det erstattet med et bad fra 2023 – i hvert fall ikke på boligselgers regning. Det er dette standardhevingsfradraget skal avhjelpe oss med. Standardhevingsfradraget beregnes i praksis primært på bakgrunn av to parametere: som følge av kvalitetsheving (økning i boligens verdi), eller som følge av kjøpers besparte fremtidige vedlikeholdskostnader.
Disse parameterne er vanskelig å fastsette nøyaktig da bygningsdeler vil kunne ha ulik alder, forventet levetid, være oppusset på forskjellige tider, ulike fagkyndige vil kunne ha ulike vurderinger mv. Domstolene har derfor uttalt at standardhevingsfradrag skal utmåles skjønnsmessig, rett nok slik at det er opp til selgersiden å bevise størrelsen på et standardhevingsfradrag. For oss som har gått i retten med disse sakene fremstår det imidlertid nærmest som bingo om standardhevingsfradraget settes høyt eller lavt. Og som man vet; desto mer uklar rettstilstand og behov for skjønn, desto flere saker for domstolene.
Dessverre gir verken forarbeidene eller den nye avhendingsloven retningslinjer for å avhjelpe utfordringene. Det er fremdeles opp til domstolenes skjønn å fastsette størrelsen på standardhevingsfradraget. Det at lovgiver har oversett problemstillingen eller valgt å la denne rettstilstanden stå uforandret, er etter vår oppfatning rart og meget uheldig – tatt i betraktning at formålet med lovendringen var å deeskalere konfliktnivået.
Er skjematisk fradrag en mulig løsning?
Retter vi blikket mot våre venner i Danmark, ser man at lovgiver har gitt helt konkrete retningslinjer på utmålingsspørsmålet. I dansk rett er det inntatt en utmålingstabell for de forskjellige bygningsdelene, basert på levertidsbetraktninger. Modellen fungerer slik at man hvis man eksempelvis har skade på tak med naturskifer, skal tabell A legges til grunn for utmåling. Tabell A sier at for naturskifertak med alder inntil 30 år skal erstatning gis 100%. Og hvis samme type tak er fra 1920, kan vi ut fra tabellen lese at erstatning skal gis med 63%. Tabellen tar for seg de fleste typer bygningsdeler og alle aldere. Tabellen kan enkelt oppdateres i tråd med nye bygningsdeler og endrede materialvalg eller utbedringsløsninger.
Selv om fradrag basert utelukkende på levetid er kritisert og ikke i tråd med gjeldende rett i Norge, er vi sikre på at inntakelse av lignende løsning i Norge ville redusert antallet rettstvister sterkt. Det ville gitt større forutsigbarhet for alle parter i bolighandelen, og er allerede en suksess i Danmark – i form av et lavere tvistenivå på denne typen saker.
En løsning med standardiserte standardhevingsfradrag vil føre til endringer i utmålingsprinsippene sammenlignet med dagens skjønnsmessige system, som vil kunne slå ulikt ut både for kjøper og selger. Vi tror imidlertid at alle vil være tjent med en slik løsning, dersom det kan bidra til å ta tvistenivået ned. Dette gjelder særlig tatt i betraktning de store sakskostnadene involvert med å ta slike saker til domstolen, samt den store belastningen slike saker utgjør i domstolene.
Det er uansett valg av løsning synd at man etter tiår med diskusjoner og en endret avhendingslov, gjenstår med en av de største problemstillingene ubesvart og uten retningslinjer fra lovgiver. Tør man håpe på prinsipielle avklaringer om standardhevingsfradrag fra Høyesterett?
