Norges Eiendomsmeglerforbund har blant annet bedt om en avklaring på hvordan man skal forstå begrepet «som ledd i næringsvirksomhet». Dette siste har skapt mye hodebry for eiendomsmeglere over det ganske land.
Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, fagsjef Norges Eiendomsmeglerforbund
Den 1. januar 2019 trådte en ny bestemmelse i § 2-11 i avhendingsloven (avhl.) i kraft. Med denne bestemmelsen ble det innført en plikt for næringsdrivende til å stille garanti ved salg av nyoppførte, ferdigstilte boliger. En næringsdrivende selger må etter denne stille en garanti for sin oppfylling av avtalen på linje med garantibestemmelsen i bustadoppføringsloven (buofl.) § 12.
Bestemmelsen lyder:
«Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.»
Norges Eiendomsmeglerforbund støttet i sin tid forslaget om å innføre en garantiplikt også ved salg etter avhendingsloven, men i forkant av lovens ikrafttredelse ba vi Justisdepartementet om en tolkningsuttalelse om flere spørsmål knyttet til bestemmelse.
NEF har blant annet stilt spørsmål om hva som kreves for at en bolig skal anses «fullført», om full ombygging av en eksisterende bolig vil omfattes av den nye bestemmelsen, og om det er adgang til å videreføre en allerede stilt garanti og kun stille en tilleggsgaranti beregnet av merverdien.
Vi har også stilt spørsmål rundt tidspunkt for og størrelsen av garantien som skal stilles. I tillegg til dette har vi bedt om en avklaring på hvordan man skal forstå begrepet «som ledd i næringsvirksomhet». Dette siste har skapt mye hodebry for eiendomsmeglere over det ganske land.
Les hele vårt brev her.
Justisdepartementet har nå avgitt en grundig tolkningsuttalelse – les den her.
Løper fra det tidspunktet boligen er fysisk ferdigstilt
Kort oppsummert fremgår av uttalelsen at 6 måneders fristen som det vises til i lovteksten løper fra det tidspunktet boligen er fysisk ferdigstilt. Departementet har i denne forbindelse også drøftet et stadig tilbakevendende spørsmål, nemlig hvilke betydning har det for vurderingen av om boligen er ferdig at det gjenstår arbeider på fellesareal?
Konklusjonen er at i normaltilfellene vil en bolig kunne anses ferdigstilt selv om det gjenstår noe arbeider på fellesarealene. En forutsetning er at alle arealer (inne og ute) som kjøper skal ha eksklusiv råderett iver er klargjort og i tillegg må fellesareal som ligger i umiddelbar tilknytning til boenheten være ferdigstilt.
Garantiplikt
Når det gjelder garantiplikten kommer det tydelig frem at ved salg av nyoppført bolig etter avhendingsloven plikter den næringsdrivende selgeren å stille garantien straks etter avtaleinngåelse – det er med andre ord ikke grunnlag for å vente med å stille garantien til overtakelse.
Departementet er også tydelig på at full ombygging av en eksisterende bolig vil omfattes av bestemmelsen.
Næringsvirksomhet?
NEF har stadig spørsmål om hva som ligger i begrepet «som ledd i næringsvirksomhet», særlig i forbindelse med videresalg av bolig mens den er under oppføring. Anses videreselgeren (kjøper 1) for å ha gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet er han forpliktet til å inngå avtale med den nye kjøperen etter buofl. med selvstendig oppfyllelses- og garantiansvar. Anses videreselgeren derimot som forbruker vil han som utgangspunkt kunne transportere kontrakten sin videre uten slikt ansvar.
Finanstilsynet har i R6/20156 uttalt at «Med mindre vidareseljaren sitt opphavlege føremål med kjøpet har vore å skaffe bustad til eigen bruk, eller til bruk for familiemedlemar, bør omsetninga som utgangspunkt bli regulert av bustadoppføringslova.». Det skal etter denne ikke mye til før en videreselger anses som næringsdrivende. Samtidig benytter tilsynet begrepet «bør» hvilket tyder på at det må foretas en konkret vurdering.
Justisdepartementet uttaler at kriteriet i begrepet «som ledd i næringsvirksomhet» må fastlegges i samsvar med en generell grensedragning mellom salg i og utenfor næring, og konkluderer med at «Det er ikke tilstrekkelig at formålet med kjøpet har vært å oppnå avkastning ved utleie eller gevinst ved videresalg; utleie- og spekulasjonsvirksomheten må ha et visst omfang for å kunne regnes som næringsvirksomhet».
Vi oppfordrer alle til å lese tolkningsuttalelsen i sin helhet.
