Av: Hans Reppen, advokat HELP Forsikring – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2026

I løpet av andre halvår 2025 har flere sentrale dommer fått betydning for rettsstillingen mellom kjøper og selger etter endringene i avhendingslova som trådte i kraft 1.1.2022. Høyesteretts første dom etter lovendringen, sammen med to lagmannsrettsavgjørelser, gir viktige føringer for kjøpers undersøkelsesplikt, selgers opplysningsansvar og vurderingen av mangler. For eiendomsmeglere er det avgjørende å forstå hvordan disse dommene påvirker boligsalget, særlig med tanke på risikofordeling og hvilke opplysninger som må gis i salgsprosessen.

Høyesteretts dom: Avskjæring av mangelskrav og undersøkelsesplikt

Høyesterett behandlet en sak om en bolig i Tromsø, hvor det var mus, feil ved kledning og garasje. Spørsmålet var om kjøpers eventuelle mangelskrav var avskåret etter avhendingslova § 3-10, med fokus på om kjøper kjente til forholdene eller hadde forsømt sin undersøkelsesplikt. Dommen er sentral fordi den tolker lovendringen fra 2022, der risikoen ble flyttet i større grad over på selger for å motivere til grundigere opplysninger om boligens tilstand.

Det ble slått fast at det ikke er tilstrekkelig med kjøpers kjennskap om en konkret omstendighet for å avskjære et mangelskrav – kjøperen må også har forstått omstendighetens betydning som mangel. Generelle risikoopplysninger eller generell oppfordring til å undersøke nærmere utløser ikke automatisk undersøkelsesplikt; det må gis konkrete, begrunnede oppfordringer for å etablere en plikt til å undersøke nærmere. En opplysning om for eksempel egeninnsats, er ikke tilstrekkelig til å utløse en undersøkelsesplikt for kjøper.

Høyesterett fant at verken selgers opplysninger om egeninnsats eller kjøpers oppdagelse av muselort på visning, var tilstrekkelig til å avskjære krav mot selger. Saken ble sendt tilbake til lagmannsretten for ny behandling, med viktige signaler om at selgers risikooverføring krever tydelig og spesifikk informasjon.

Et viktig poeng som vi dermed kan ta med oss videre, er at risiko, for å utløse undersøkelsesplikt, må være tydelig og presist kommunisert. En slik forståelse er godt i tråd med klarhetskravet vi nå finner i § 3-10 første ledd, annet punktum, som setter rammene for kjøpers kjennskap forut for avtaleinngåelsen. Etter mitt skjønn vil også kravet til klart språk i forskrift til avhendingslova § 1-4 være et utslag av samme prinsipp – der den sakkyndige skal formidle sine funn gjennom et klart språk.

Hålogaland lagmannsrett: Mangelsvurdering og betydningen av opplysninger

I lagmannsrettens fornyede behandling fikk kjøper medhold i at feil ved kledning, garasje og museskader utgjorde mangler etter avhendingslova § 3-2 og § 3-7. Særlig sentralt var vurderingen av hvilke opplysninger fra selger som faktisk overfører risiko til kjøper.

Generelle risikoopplysninger, eller såkalte «nakne» opplysninger om ufaglært arbeid, ble ikke ansett som tilstrekkelig til å overføre risikoen. Dersom selger har krysset av for både faglært og ufaglært arbeid uten å spesifisere hvilke deler som er utført av hvem, er det usikkert for kjøper hva som kan forventes. Lagmannsretten la til grunn at det må gis mer utfyllende opplysninger om arbeidet for at det rettslig overfører risikoen for feil til kjøper.

Videre ble det slått fast at avvik fra offentligrettslige krav, som tekniske forskrifter etter plan- og bygningsloven, utgjør en mangel etter § 3-2 tredje ledd dersom det ikke er opplyst om, eller avtalt slike avvik. Lovteksten isolert sett sier jo det samme, så det var særlig hva som skal til for at bestemmelsen anses fraveket, som var det sentrale i saken.

Sentralt i dommen var viktigheten av å formidle fullstendige, presise og klare opplysninger om risiko. Det er ikke nok å bare krysse av i egenerklæringsskjemaet – kjøper må reelt sett ha mulighet til å sette seg inn i, og forstå betydningen av opplysningene som gis.

Borgarting lagmannsrett: Prisavslag og spesifikasjon av undersøkelsesplikt

Borgarting behandlet en sak der det ble krevd prisavslag for avvik ved el-anlegg, drenering og fuktskader i kjeller. Boligen var solgt som dødsbo, og det var gitt flere negative opplysninger før salget. Blant annet var det manglende samsvarserklæringer på el-anlegget og anbefaling om å undersøke nærmere med sakkyndig.

Lagmannsretten kom frem til at de opplysningene som var gitt, ikke var nok til å utløse en plikt for kjøper til å kontrollere el-anlegget nærmere før kjøpet. Tilstandsgraden (TG2) gjaldt spesifikke avvik, og ikke hele anlegget. Da det senere ble avdekket flere feil og ufagmessig arbeid, ble dette ansett som uforutsette mangler, og kjøper fikk prisavslag på 900 000 kroner.

For dreneringen var det gitt konkrete opplysninger om fukt på ett punkt, og anbefalt videre undersøkelser. Likevel mente lagmannsretten at oppfordringen bare gjaldt dette punktet, ikke hele dreneringen. Da det ble klart at hele dreneringen måtte skiftes, ble dette vurdert som en mangel etter både § 3-2 og § 3-7, og kjøper fikk ytterligere prisavslag. Fuktskader i kjelleren ble også ansett som mangler, med ytterligere prisavslag og fratrekk for standardheving.

Avslutning

Domstolenes praksis gir flere viktige læringspunkter:

• Risikooverføring krever tydelighet: Selger må gi detaljerte og presise opplysninger om både utført arbeid og eventuelle avvik fra tekniske krav. Generelle risikoopplysninger eller avkrysninger i skjema er ikke nok til å overføre risiko til kjøper.
  Eksempel: «Vi hadde tidligere mus i boligen. Vi tror vi fant årsaken til at musene kom inn i 2019, og har tettet igjen. Vi har ikke undersøkt de skjulte konstruksjonene, og det er usikkert om musene lagde skader inne i vegger og tak. Vi vet heller ikke omfanget på det tidligere museproblemet»
• Undersøkelsesplikt utløses av konkret og begrunnet oppfordring: For at kjøper skal ha plikt til å undersøke nærmere, må selger eller sakkyndig gi en spesifikk og godt begrunnet oppfordring. Oppfordringen må gjøre det klart hva som skal undersøkes og hvorfor.
  Eksempel: «Selger synes at utførelsen på el-anlegget ser ufagmessig ut, og har ikke kjennskap til hvem som har montert det, eller når dette var. På bakgrunn av manglende kunnskap om anleggets tilstand, og synlige utførelse, oppfordres kjøper til å undersøke anlegget med faglig bistand.»
• Opplysning om ufaglært arbeid må være utfyllende: Det bør fremgå nøyaktig hvilket arbeid som er utført av faglærte og ufaglærte, og hvilken kvalitet arbeidet har. Dette gir både kjøper og bygningssakkyndig et bedre grunnlag for å vurdere risikoen for feil eller skader.
• Avvik fra offentligrettslige krav gir mangel: Dersom det ikke er opplyst om avvik fra tekniske forskrifter eller lovkrav, vil slike avvik normalt utgjøre en mangel. Selger kan bare fritas for ansvar hvis kjøper har fått rimelig grunn til å forvente avviket eller hvis partene har avtalt det.
• Viktigheten av tidlig og tydelig kommunikasjon: For å unngå konflikter i etterkant bør risiko og eventuelle avvik avdekkes og kommuniseres så tidlig som mulig i salgsprosessen. Dette gir riktigere forventninger og mer forutsigbare resultater for både kjøper og selger.

De siste dommene viser at domstolene stiller høye krav til presisjon og tydelighet i opplysninger fra selger og sakkyndig. For eiendomsmeglere er det viktig å bidra til gode og utfyllende salgsopplysninger, og å veilede selger om betydningen av å dokumentere utført arbeid og eventuelle avvik. Dette gir tryggere omsetning, færre konflikter og mer fornøyde kunder.