Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er opprettet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge, Den norske Advokatforening og Forbrukerrådet. Etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73 skal foretak og advokat som driver eiendomsmegling være tilsluttet nemndsordning. Nemnda er godkjent av Barne- og likestillingsdepartementet etter lov om klageorganer for forbrukersaker. Godkjennelsen er gitt 19. desember 2016 og gjelder fra 1. januar 2017. Nemnda ledes av et…
Avgjørelser fra domstolene og reklamasjonsnemnda om eiendomsmegleres ansvar –
- Av: Redaksjonen
- 6. mars 2020
- Fagstoff, Forsidenytt


Eiendomsmeglers ansvar for å foreta finansieringskontroll av budgiver .
Av: Jarl R. Henstein, advokat/partner i advokatfirmaet Riisa. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2020)
1. Innledning
Det ble i forrige medlemsblad introdusert en egen spalte hvor hensikten er å rette fokus på ulike problemstillinger som omhandler eiendomsmegleres erstatningsansvar og overholdelse av reglene om god meglerskikk.
I denne utgaven av spalten vil vi ta for oss Gulating lagmannsretts dom av 7. desember 2017[1] som gjaldt spørsmål om eiendomsmeglers ansvar for å kontrollere budgivers finansiering, og å opplyse selger om risikoen og konsekvensene ved å akseptere et bud der finansieringen ikke er sjekket nærmere. Dommen reiser også interessante spørsmål knyttet til kravet om årsakssammenheng og økonomisk tap, men disse forhold vil ikke bli behandlet nærmere her.
2. Kort om faktum
Faktum i saken som var til behandling for Gulating lagmannsrett var som følger:
Selger og eiendomsmegler inngikk den 13. februar 2015 oppdragsavtale om salg av eiendom. Eiendommen ble taksert til kroner 5 750 000.
Den 8. mars 2015 ble eiendomsmegler kontaktet per e-post av en person (senere benevnte som budgiver A) som ønsket privat visning. A skrev at han var villig til å by kroner 7 000 000 for eiendommen. Han formidlet samtidig at han var avhengig av å flytte økonomiske midler til Norge, og at han hadde en leilighet i Tyskland og en leilighet i Norge som skulle selges. Megler orienterte budgiveren om at selger ønsket at bud skulle gå gjennom megler på vanlig måte og at bud måtte ha en frist til kl. 12.00 dagen etter fellesvisning, som var annonsert 10. mars s.å. Megler videreformidlet på dette tidspunkt ikke denne informasjonen til selger.
Dagen etter fellesvisningen kom det flere bud under prisantydningen. I løpet av påfølgende dag, 12. mars, ble det en budrunde som etter hvert endte med A og B som de eneste budgiverne. Samme dag klokken 1600 innga A et bud på kroner 6 300 000 med akseptfrist 20 minutter senere.
Det er enighet om at megler ringte selger kl. 16.02 og orienterte om at det nå hadde kommet inn et bud på kr. 6 300 000,-. Selger erkjente at hun i telefonsamtalen (som varte ca. 1 minutt) fikk opplysninger om at budgiver A ble lignet i Tyskland, at han skulle selge en leilighet i Tyskland og at han ikke skulle lånefinansiere kjøpet. Det var for øvrig noe usikkerhet om hva som ble sagt i telefonsamtalen, men megler erkjente at han ikke sa noe om at budet innebar en risiko og heller ikke noe om et eventuelt dekningssalg. Han forklarte videre at han verken hadde kontrollert finansieringen til A eller B, og at dette heller ikke ville vært mulig da budfristen strakk seg til etter finansieringsinstitusjonens åpningstid.
A og B fortsatte å by mot hverandre og selger endte opp med å akseptere As bud på kr. 7 200 000,-. (Bs bud endte på kr. 7 100 000).
A evnet ikke å skaffe finansiering for sitt bud og eiendommen ble senere resolgt for kr. 6 200 000.
Selger gjorde gjeldende at megler burde ha sjekket budgivers finansiering og under enhver omstendighet orientert henne om risikoen og konsekvensene av å akseptere budet.
Megler ble frifunnet i tingretten, men dømt i lagmannsretten.
3. Lagmannsrettens vurdering av meglers ansvar
Lagmannsretten tok innledningsvis utgangspunkt i at det i rettspraksis og juridisk teori er fastsatt et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel slik at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, skal anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf bla. Rt. 1995 s. 1350.
Når det gjelder meglers generelle ansvar for å kontrollere budgivers finansiering viser lagmannsretten til forarbeidene (NOU 2006:1)[2] hvor det blant annet fremgår at meglers omsorgsplikt tilsier at budgivers finansiering kontrolleres så langt det er mulig. Det fremgår videre at selger skal informeres dersom megler ikke har fått bekreftet den finansieringsplan som er oppgitt, eller dersom budgiver ikke har oppgitt noen finansieringsplan. Samtidig indikeres at det kan være ansvarsbetingende av megler å anbefale et bud med usikker finansiering, uten å gjøre selger oppmerksom på usikkerheten.
Når det gjelder omfanget av undersøkelsesplikten legger lagmannsretten til grunn at det normalt vil være tilstrekkelig med en enkel henvendelse til finansieringskilden. (Se også dom fra Eidsivating lagmannsrett av 3. august 2015[3] hvor det samme uttales). Retten presiserer likevel at omfanget av undersøkelsesplikten må vurderes i lys av den konkrete sak og her vil meglerforetakets interne retningslinjer kunne spille en sentral rolle.
I den aktuelle saken påpeker lagmannsretten at meglerforetakets interne retningslinjer for finansieringskontroll var omfattende og detaljert. Det ble særlig pekt på at det i retningslinjene fremgikk at meglers samtale med selger skulle loggføres samt at selger uttrykkelig skulle gjøres oppmerksom på konsekvensene, og risikoen av, at finansiering ikke var bekreftet.
I forlengelsen av dette uttalte retten at dersom megler velger en fremgangsmåte som medfører at det ikke blir mulig å sjekke budgivers finansiering, må det stilles desto strengere krav til at han gjør selgeren oppmerksom på risikoen ved å akseptere et bud der finansieringen ikke er sjekket nærmere.
Som påpekt ovenfor erkjente megleren at han verken hadde kontrollert finansieringen til A eller B. Han erkjente videre at han ikke hadde sagt noe til selger om at budet innebar en risiko og heller ikke noe om et eventuelt dekningssalg. Dette var i strid med de interne retningslinjene og lagmannsretten fant det klart at det også forelå brudd på «god meglerskikk». Konklusjonen ble da at megleren hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Lagmannsretten reiser deretter en interessant og vanskelig problemstilling: Når vil eiendomsmegler være forpliktet til å meddele usikkerhet omkring finansiering av et bud til øvrige interessenter?
Retten viser i den forbindelse til at en eiendomsmegler ved provisjonssalg vil kunne ha en egeninteresse i at budene «drives» høyest mulig og at dette i utgangspunktet tilsier at det må legges til grunn at alle involverte skal ha samme informasjon i en budprosess. Hvis dette ikke skjer vil en budgiver i realiteten kunne ende opp med å by mot seg selv.
Lagmannsretten var i det konkrete tilfelle ikke i tvil om at opplysningene megler satt inne med var av en slik karakter at opplysningene skulle ha vært videreformidlet til både selger og andre budgivere
3. Oppsummering
Lagmannsretten slår fast at eiendomsmegler har en alminnelig plikt til å kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig. Meglerforetakets interne retningslinjer vil kunne få avgjørende betydning for aktsomhetsvurderingen.
I lys av tidligere retts- og nemndspraksis vil det etter vår oppfatning være tilstrekkelig å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank. Ved privat finansiering kan det normalt ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.
Megler bør ikke sette seg i en slik situasjon at kontroll av finansiering ikke lar seg gjennomføre, f.eks. som følge av finansieringsinstitusjonens åpningstider.
I den grad megler ikke lykkes med å kontrollere budgivers finansiering, eller at finansieringen på andre måter fremstår som usikker, må selger på en klar måte (megler må sikre seg notoritet) opplyse selger om risikoen og konsekvensene ved å akseptere et slikt bud.
Megler vil i visse situasjoner ha en plikt til også å informere øvrige budgivere slik at disse ikke risikerer å by mot seg selv. Hvor grensen går vil her by på vanskelige avveininger, og det kan ikke statueres en plikt til å informere om mer bagatellmessige forhold.
Faktaboks:
Vår avdeling i Trondheim vil bli avviklet fra nytt år og jeg foreslår derfor at første setning i presentasjonen av advokatfirmaet endres slik:
«Advokatfirmaet Riisa ble etablert i 1988 og består i dag av
30 advokater og advokatfullmektiger fordelt på kontorer i Oslo og Bergen.
Firmaet har siden…….»
[1] LG-2017-98764
[2] NOU 2006:1, pkt. 10.3.3, side 126
[3] LE-2015-7588. Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, legger lagmannsretten til grunn at det normalt ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet
Relaterte Artikler
- Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester
-
Meglers ansvar i budprosessen – problemet med hemmelige bud
Av: Senioradvokat Caroline Waller, Advokatfirmaet Simonsen, Vogt & Wiig - Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2019 Stadig oftere opplever meglere at budgivere inngir bud med forbehold om at de skal være konfidensielle. Forbrukerne føler seg lurt, og regelverket regulerer ikke hvordan megler skal håndtere slike situasjoner. Vi tar en nærmere titt på meglers ansvar i budprosessen og hvordan skal hemmelige bud…
-
NEF – samarbeidspartner i Tettpå
Samarbeid mot arbeidslivskriminalitet Tettpå er et tiltak mot arbeidslivskriminalitet på tvers av offentlige etater, partene i arbeidslivet, byggebransjen og forbrukernes interesseorganisasjoner. Tiltaket er implementert i 20 av landets største by- og hyttekommuner. - Formålet med Tettpå er å påvirke og dyktiggjøre forbrukerne til å ta informerte valg av håndverkere, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Du kan lese mer om Tettpå…
-
Permittering – særlig om eiendomsmegleres stilling
Landet er i en vanskelig situasjon som berører alle bransjer, også vår bransje. Dersom oppdragsmengden faller vesentlig i et eiendomsmeglingsforetak vil permiteringer kunne bli aktuelt. Flere av våre medlemmer kan bli berørt av dette i tiden som kommer. Det gjelder bestemte vilkår for permitering og gjennomføring av permitering. Norges Eiendomsmeglerforbund har en samarbeidsavtale med advokatfirmaet Homble - Olsby, og har i den forbindelse innhentet…
- Norges Eiendomsmeglerforbund – vår historie
NEF er profesjonsforbundet for norske eiendomsmeglere. NEF har siden 1932 jobbet for at bolighandelen skal skje på en sikker og effektiv måte ved bruk av eiendomsmegler som mellommann. NEF har vært pådriver for å få den forbrukervennlige eiendomsmeglingsloven vi har i dag, og har vært initiativtager til dagens krav om treårig bachelorutdanning og toårig fullmektigpraksis. Fram til 1990 var det NEFs ansvar å utdanne…
-
Eierseksjonsloven § 26 – bytteordning for tilrettelagte plasser – rett på kompensasjon?
Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, Fagsjef NEF I eierseksjonsloven § 26 (2) er det inntatt en bestemmelse som pålegger et eierseksjonssameie å innføre bytteordning eller lignende for å sikre at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til tilrettelagte parkeringsplasser. Formålet bak bestemmelsen er å sikre at plasser som kreves tilrettelagt med hjemmel i plan- og bygningslovgivningen, blir gjort tilgjengelige for de som faktisk…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Til slutt sloss de to siste budgiverne prisen til himmels 19. august 2022
- Arendal Boligbyggelag 19. august 2022
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no