Arealavvik er en av de manglene som lettest kan konstateres av kjøper. Det er derfor viktig at selger, eiendomsmegler og takstfolk har fokus på korrekt angivelse av areal – i alles interesse. Advokat Ole Per Solum klargjør for ny dom og rettstilstanden.
Av: Ole Per Solum, advokat/partner, SGB Storløkken
Eiendommer som viser seg å være mindre enn angitt – det som omtales som «arealavvik«, fører ofte til tvister mellom kjøper og selger. Eiendomsmegleren trekkes i de fleste tilfelle ikke inn som part, men hvilke opplysninger som er blitt gitt av megler blir ofte et tema. Det er derfor viktig for megleren å forvisse seg om at korrekte arealer blir lagt til grunn ved salget.
Kjøperne vil som regel også henvende seg til eiendomsmeglermegler når det blir klart at eiendommen er mindre enn forutsatt, og det er derfor viktig å ha kjennskap til betydningen av areal
Arealavvik er en av de manglene som lettest kan konstateres av kjøper. Det er derfor viktig at selger, megler og takstfolk har fokus på korrekt angivelse av areal – i alles interesse.
De fleste rettsavgjørelser har elementer av konkrete vurderinger. Hensikten med fremstillingen her er å peke på de rettslige utgangspunktene og å illustrere vurderingstemaene i slike saker.
Med referanse til dette knytter jeg kommentarer til en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett og der dommen omhandler individuelle forhold som ble vektlagt. Dommen viser at fastleggelse av målbare avvik må suppleres med vurdering av konkrete omstendigheter.
Avhendingslovens §§ 3-3 og 3-8
Tradisjonelt har domstolene sjelden gitt kjøper medhold i krav om prisavslag når en bebygget eller ubebygget tomt er mindre enn opplyst. Som jeg skal komme tilbake til nedenfor kan arealavvik lettere få konsekvenser ved salg av boliger.
Når det skal mer til for tomter, er dette begrunnet med at arealets eksakte størrelse normalt ikke har vært motiverende for kjøperen.
Domstolene legger til grunn at kjøperen, selv med korrekte opplysninger om areal, uansett ville ha kjøpt eiendommen. Dette er forståelig med større eiendommer der kjøper har fått påvist eiendommens grenser.
Kjøper vil i slike tilfelle ha tatt beslutning om kjøp ut fra hva han har sett, bl.a. om utstrekning av tomt og helhetsinntrykket av eiendommen. Slike vurderinger finner man også på andre rettsområder, f.eks. i husleiesaker.
Arealavvik i saker der leietaker har besiktiget leieobjektet før inngåelse av avtale vil normalt ikke medføre rett til mangelsbeføyelser.
Etter hvert har imidlertid utviklingen gått i retning av et skjerpet markedsføringsansvar. Boliger blir verdivurdert med eksakte arealer som sentrale premisser for verdsettelsen.
Også kjøpere sammenligner objekter ut fra areal, f.eks. om leiligheter er dyrere enn andre sammenlignbare leiligheter. Pris pr. kvadratmeter er blitt et sentralt begrep ved omsetning av eiendom.
Feilaktige opplysninger om areal kan bli utslagsgivende, og kjøpesummen kan bli svært mye høyere enn om oppgitt og markedsført areal hadde vært korrekt. En kjøper har i disse tilfellene foranledning til å vurdere om han har betalt for mye, ofte ut fra godt kjennskap til hva tilsvarende eiendommer jevnt over omsettes for pr. kvadratmeter.
Etter avhendingslovens bestemmelser anses arealsvikt for tomt ikke som mangel med mindre arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren eller at selger har opptrådt særlig klanderverdig. Dette følger av lovens § 3-3 som lyder:
Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.
Ser man bort fra de tilfelle der selger har opptrådt klanderverdig, er bakgrunnen for avhendingslovens § 3-3 at det er totalinntrykket som normalt vil være avgjørende for kjøperens vurdering av verdien.
For innendørs arealsvikt gjelder ikke avhendingslovens § 3-3. Dette følger av ordlyden. Arealsvikt kan imidlertid gi grunnlag for krav mot selger etter bestemmelsene i avhendingslovens § 3-8 som lyder:
Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Les også: Drømmeboliger og potensielle mareritt – boliger med single purpose selskaper som selger
Arealsvikt ved salg av tomt kontra salg av arealsvikt ved salg av bolig
For innendørs arealavvik skal det relativt mindre til før det kan være tale om mangler enn ved arealavvik for tomt. Det er heller ikke ethvert avvik som kan anses som mangel; det må en del til. Dette prinsippet er fulgt og utviklet i rettspraksis. Dommer bygger bl.a. på at moderne målemetoder har ført til at det er mindre grunn til å akseptere avvik på grunn av feil ved målingen.
Generelt har domstolene tatt utgangspunkt i en vurdering av om feilaktige opplysninger har innvirket på avtalen. Videre hvorvidt korrekte opplysninger har vært en forutsetning for hele avtalen slik at det ikke ville ha blitt inngått avtale dersom korrekte opplysninger forelå. Domstolene vurderer også om avtalen ville ha blitt inngått på andre vilkår dersom informasjonen hadde vært korrekt.
Det har vært en tendens til å ville knytte feilaktige arealtall til hvor stort prosentmessig avvik det er snakk om.
Ut fra dette har det vært en utvikling i retning av om avviket representerer et tilstrekkelig prosentmessig avvik fra det korrekte. Men det er ikke så enkelt, og det prosentmessige avviket er bare ett av flere momenter i vurderingen. Et utgangspunkt er at helt små avvik neppe gir grunnlag for prisavslag.
Ved avvik i størrelsesorden 5 – 6% og oppover er man innenfor det som etter omstendighetene kan gi grunnlag for krav om prisavslag.
Areal er bare ett av flere momenter i en helhetsvurdering
Et illustrerende eksempel på de avveininger som er av interesse fremkom i en sak for Borgarting lagmannsrett der dom ble avsagt 6. april 2017.
Saksforholdet gjaldt en loftsleilighet på Frogner i Oslo der arealet ifølge taksten var på 76 kvadratmeter (P-rom). Korrekt areal var på 71-72 kvadratmeter, med andre ord et avvik på mellom 5,3 og 6,6%. Retten uttalte i premissene at selv om arealavvikets størrelse i antall kvadratmeter og prosent danner grunnlaget for mangelsvurderingen, er dette likevel bare ett av flere momenter i en helhetsvurdering av om avviket er tilstrekkelig stort til å utgjøre en mangel i lovens forstand.
Det kan derfor ikke oppstilles en absolutt grense for hvilket prosentmessig avvik som utgjør en mangel. I saken tok lagmannsretten likevel utgangspunkt i at avviket i dette tilfellet lå i det nedre sjikt for hva som kan anses for å være en mangel, selv om det dreier seg om en mindre, sentrumsnær leilighet hvor pris per kvadratmeter i utgangspunktet er høy.
Retten bemerket videre at arealavviket på 4-5 kvadratmeter – målt i P-rom – til dels var knyttet til at deler av leiligheten ikke hadde takhøyde som gjorde arealet målbart. At gulvarealet likevel hadde en bruksverdi, innebar etter rettens syn at avviket i målbart areal måtte tillegges noe mindre vekt ved mangelsvurderingen.
Et viktig forhold var også andre kvaliteter ved leiligheten og der retten la vekt på at leiligheten hadde vesentlige kvaliteter som var uavhengig av målbart innendørs areal. Ut over beliggenhet, antall rom, planløsning, romfølelse, lysforhold, standard mv, hadde leiligheten en spesiell takterrasse.
Takterrassen lå over loftsleiligheten med 360 graders fritt utsyn i tradisjonell murgårdsbebyggelse på Frogner. Retten uttalte at markedet for leiligheter med samme kvaliteter fremsto som begrenset, og retten la med referanse til leilighetens øvrige kvaliteter til grunn at avvik på 4-5 kvadratmeter målbart P-rom, hadde begrenset betydning for bruks- og markedsverdien.
Avviket i forhold til «avtalt kvadratmeterpris» ble derfor vurdert som mindre fremtredende enn for mer kurante boliger med mindre særpreg. Retten bemerket at dette er et relevant moment i en konkret vurdering av om arealsvikten utgjør et rettslig relevant avvik fra det som er avtalt.
Retten konkluderte etter dette med at det samlede arealavviket i utgangspunktet ikke utgjorde en mangel og frifant dermed selgers forsikringsselskap. Saken ble ikke anket.
Dersom saken var blitt anket og Høyesterett hadde tatt saken til behandling er det i prinsippet mulig at utfallet og premissene hadde blitt annerledes. Poenget for meg har imidlertid vært å belyse at vurderingene i slike saker er mer sammensatte. Man skal med andre ord være kritisk hvis man støter på skråsikre uttalelser ut fra kvadratmeter og prosentavvik.
Les også: Hvordan kan man bruke «som-den-er» klausul ved salg av nyoppført bolig
Helhetsvurdering er avgjørende
Saken illustrerer at det er skjønnsmessige elementer i en vurdering av om et krav om prisavslag kan føre frem. En del av dette gjelder de negative forhold som kan påberopes i tilknytning til arealavviket, og på den annen side forhold ved eiendommen som er av spesiell verdi eller betydning.
Det foreligger uansett ikke noe fasitsvar for hvor mange kvadratmeter eller prosentmessig avvik som skal til før man kan ha rettslig grunnlag for et krav om prisavslag, og man bør være forsiktig med å konkludere uten inngående kjennskap til saken.
SGB Storløkken
Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapir, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokaforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledene franchise- og distrubusjonskjeder.
Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr 5-2017
