Mange eplehageprosjekter består av et gammelt hus som pusses opp, og typisk et nybygg eller to. I en nylig avsagt dom kom lagmannsretten til at renovasjonsarbeider foretatt på en bolig var så omfattende at de ikke lenger var regulert av håndverkertjenesteloven, men av bustadoppføringsloven. Dette kan blant annet påvirke hvordan mangler vurderes og entreprenørens plikt til å stille garanti. Entreprenøren vil være eksponert for et større ansvar, mens kjøperen av det renoverte huset på sin side vil ha større trygghet.
Av: Advokatene Julia Ringvik Bennin og Ingrid Høstmælingen, Steenstrup Stordrange
I saken for Agder lagmannsrett hadde entreprenøren foretatt ombygging av en enebolig, og et av de sentrale spørsmålene som retten vurderte, var om avtalen skulle reguleres av håndverkertjenesteloven eller bustadsoppføringsloven.
For at bustadsoppføringslova skal komme til anvendelse, må avtalen som utgangspunkt gjelde nyoppføring av bygning til boformål, jf. bustadsoppføringslova § 1 første ledd bokstav a og håndverkertjenesteloven § 1 fjerde ledd bokstav b.
Det følger imidlertid av bustadsoppføringslova § 1 siste ledd at «full ombygging» regnes likt med oppføring. Lagmannsretten måtte derfor ta stilling til hva som skal til for at en ombygging er av en slik karakter at det måtte regnes som nybygg.
Utgangspunktet er at ombyggingen må være så omfattende man i realiteten får en ny bolig. I denne saken var det foretatt en svært omfattende renovering og utbygging av boligen, som opprinnelig ble oppført i 1949. Lagmannsretten la blant annet vekt på at saksøkte i beskrivelsen av prosjektet hadde sagt at hun ønsker seg en helt «ny» bolig.
Videre ble det lagt vekt på at det dreide seg om en full oppgradering av det gamle huset, hvor huset hadde blitt «ribbet ned til skjelettet og bygd opp igjen», slik at det eneste som gjensto var grunnmuren, kjernen i konstruksjonen i tak/gulv og reisverk. I tillegg var det en del helt ny bygningsmasse i tre fløyer. Lagmannsretten la i den forbindelse ikke avgjørende vekt på at den gamle delen hadde større grunnflate.
Lagmannsretten kom til at ombyggingen skulle regnes som nyoppføring, slik at bustadsoppføringslova kom til anvendelse.
Avgjørelsen er i og for seg ikke overraskende, og den er i tråd med både forarbeider og rettspraksis. I forarbeidene (NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad s. 16) ble det pekt på at visse eksisterende bygninger kan bli ombygd på en slik måte at de må regnes som nybygg, hvor det som eksempel brukes at kun «skallet» til huset blir stående.
At slike bygg regnes som nybygg slik at bustadsoppføringslova kommer til anvendelse, fremgår også av forarbeidene til håndverkertjenesteloven. I Ot.prp. nr. 29 (1988-1989) s. 73 fremgår det at den fysiske sammenhengen er avgjørende, i den forstand at der eksisterende bygg utvides med nye rom, bør håndverkertjenesteloven gjelde. Samtidig vises det til at forholdene må vurderes annerledes der arbeidet er dominerende i forhold til det eksisterende bygget.
En utfordring ved grensedragningen som avgjørelsen ikke tar opp, er i relasjon til mangelsvurderingen. Når full ombygging likestilles med nyoppføring av bustad, kan selve mangelvurderingen bli forskjellig. Dette er kommentert i forarbeidene hvor det vises til at dersom forbrukeren vet at han kjøper en ombygd bolig, så kan han måtte regne med at for eksempel kjeller og loft ikke har samme standard som et nybygg, eller at alle vinklene ikke er like rette.
Samtidig må selgeren opplyse dersom boligen er dårligere enn forbrukeren må kunne forvente av en fullt ombygd bolig.
Et spørsmål som også kan reises er hvilken betydning lovvalget får for forbruker og entreprenør. I den nylige avsagte dommen uttalte lagmannsretten at skillet fikk begrenset betydning, men fremholdt at det kunne innvirke på entreprenørens plikt til å stille garanti for oppfylling av avtalen etter bustadsoppføringslova § 12, ettersom det for håndverkertjenesteloven ikke gjelder en slik plikt.
For entreprenøren vil dette innebære at hvis arbeidet faller under bustadsoppføringslova, kan forbrukeren kreve en garanti som skal gjelde frem til fem år etter overtakelse og svare til minst 10 % av vederlaget, jf. § 12 annet ledd første punktum. Dersom kravet om garanti først blir fremsatt etter overtakelse, kan likevel garantisummen være 5 % av vederlaget, jf. § 12 annet ledd annet punktum.
Først trykket i Eiendomsmegleren nr. 7 2015
