Til Eiendomsmegleren, spørsmål og svar til utgaven i mai – 2016

«NEF juridisk får en del spørsmål om hvilke gebyr et borettslag kan kreve i forbindelse med salg av leilighet, og hvem av partene (selger og kjøper) som kan bli belastet slike gebyr. Vi har stilt spørsmålet til Paul Henning Fjeldheim, førstelektor på BI, advokat og eiendomsmegler MNEF som svarer: ……………..»

Salg av borettslagsandel og gebyr

Borettslagenes praksis med å ta betalt fra selger eller megler for å gi informasjon om regnskap, budsjett, vedtekter, husordensregler m.m. skaper noen utfordringer for megler når det gjelder hvem som skal betale for at disse opplysningene gis. Megler har behov for disse opplysningene for å kunne oppfylle kravene til salgsoppgaven i hht. eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-7 andre og tredje ledd.

Selger kan i hht. borettslagsloven (brl.) § 4-6 avkreves inntil fire ganger rettsgebyret i eierskiftegebyr.[1] Selger kan i tillegg avkreves gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret for forhåndsavklaring av forkjøpsrett, jf. brl. § 4-22.[2] Videre kan kjøper avkreves innflyttingsgebyr e.l. for faktiske og dokumenterbare kostnader i forbindelse med innflyttingen, herunder kostnader til nøkkelfiling, postkasseskilt, ringeklokkeskilt mv.[3] Spørsmålet blir om det er hjemmel for at borettslaget tar ytterligere gebyr (informasjonsgebyr e.l.) i anledning innhenting av opplysninger ved salget, og hvem som evt. kan / skal dekke dette.

Det fremkommer i Kommunal- og regionaldepartementets rundskriv H-3/06 at der borettslaget må gi opplysninger i forbindelse med salget vil borettslaget «kunne betinge seg et gebyr for denne tjenesten. Gebyrets størrelse må også her stå i forhold til arbeidets art». Departementet uttaler i brev til Norges Eiendomsmeglerforbund av 19.03.13 at de «ikke [kan] se at det er nødvendig med noe særlig «hjemmelsgrunnlag» for slike krav».[4]

Det fremkommer av emgll. § 7-2 fjerde ledd at megler ikke kan avtale i oppdragsavtalen at andre enn oppdragsgiver skal betale meglerens vederlag eller utlegg. Megleren kan derfor ikke tilrettelegge for at han legger ut for det gebyret borettslaget krever for å forhåndsavklare forkjøpsrett eller gi informasjon i anledning salget, for deretter å kreve dette inn fra kjøper.[5]

Spørsmålet blir om megleren isteden kan la selger legge ut for disse kostnadene, for deretter å innta i salgsoppgaven at gebyret skal belastes kjøper. En slik praksis er ikke i strid med ordlyden i emgll. § 7-2 fjerde ledd. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har i en avgjørelse den 14. mars 2016, etter klage fra en kjøper som var belastet et informasjonsgebyr til boligbyggelaget, kommet til samme resultat.[6]

Dersom det er ønskelig at kjøper skal belastes borettslaget/boligbyggelagets informasjonsgebyr e.l., må megler passe på at laget stiler fakturaen til selger, og at denne i første omgang betales av selger.

1. [1] Bestemmelsen er etter sin ordlyd ufravikelig. Rettsgebyret er kr. 1.025 pr. 01.01.16
2. [2] Kr. 5.125
3. [3] Se Kommunal- og moderniseringsdepartementets tolkningsuttalelse av 15.03.16, ref. 16/835-2
4. [4] Se Kommunal- og regionaldepartementets brev av 19.03.13, ref. 13/413-2
5. [5] Se Margrethe Røse Sollis artikkel «Forhåndsavklaring av forkjøpsrett – hvem dekker gebyret?» i Eiendomsmegleren nr. 4/2009, Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, s. 384, Universitetsforlaget 2013
6. [6] RfE, sak 10/2016

Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2016